李宇嘉专栏｜如何理解当前楼市政策基调？
李宇嘉（广东省城规院住房政策研究中心首席研究员）近日召开的国务院常务会议指出，消费与民生息息相关，仍应成为经济主拉动力。支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。对房地产的表述，基调依旧保持一贯的稳定。
去年以来，保障刚性需求，支持合理改善，一直是管理层对房地产的主基调。具体可以从以下三个方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度纾困楼市，而不是全国各地步调一致地、大面积地刺激。所以我们看到，一二线热点城市已坚持多年的硬核调控政策不放松，比如不退出限购和限售，没有启动“认房不认贷”而松绑杠杆限制，继续对新房做价格引导。
二是支持刚性需求和合理改善，主要是从民生保障和践行“房住不炒”角度出发。不管商品房市场怎么变化、房地产行业怎么波动，商品房市场发展的目的，就是满足刚性需求和合理改善。调控楼市和推进行业治理，不能违背这个本源。同时，合理改善中的“合理”意味着要杜绝不合理的改善，避免以改善之名行炒房之实和出台类似的救市政策。
三是继续强调要实施“一城一策”，意味着有的城市（区域）优化调控政策、扶持市场发展，有的城市（区域）继续紧缩调控措施，控制无序繁荣。再加上，全国层面支持刚性需求和合理改善，资金面也不会太紧，商品房市场就会保持一定的活跃度。这样就对目前正在推进的行业风险处置、“保交楼、保民生、保稳定”创造宽松的政策环境、引导市场预期。
去年下半年以来，在前期过快上涨、持续繁荣后，房地产行业下行风险开始显现。部分房企债务违约，供给端冲击不时发生。另外，今年以来行业之所以全链条下行，从供地、开工，到销售和竣工等，需求端累计跌幅在20%-30%，供给端累计跌幅在40%左右，且难以尽快触底反弹，也与此有关。
而且，市场普遍认为，房地产快速下行关系到行业稳定，甚至经济安全、控制系统性风险等。因此一味地等待救助，甚至期待流动性大幅宽松，期待房价再次反弹而将违规加杠杆等问题全部解决而实现解套。本质上，这会助长道德风险，导致坏的市场经济无法出清，风险和泡沫再次积累。
正是这种不合理的预期下，去年下半年以来一些“企业自救”的主体责任没有夯实，国家一直倡导的市场化、法治化，商业可持续的风险处置原则尚待深入人心。出现了个别地方“保交楼”遇到障碍，企业和项目层面的风险开始向民生层面传导。
但是，政策依旧保持定力，合理改善意味着政策坚持“有所为有所不为”原则，该支持的支持（刚性需求和合理改善），该抑制的抑制（资金再次大规模流入楼市，投机炒作死灰复燃）。这样的政策信号，就是要告诉市场，政策面和资金面调整，会让市场保持适度活跃，风险处置不会有明显阵痛，也杜绝系统性风险发生。
如此表述，就是要让市场放弃救市幻想，夯实企业自救的主体责任，坚持“谁的孩子谁抱，谁有病给谁吃药”的处置底线，夯实“保交楼、保民生、保稳定”的楼市主题，绝不能损害民生保障的底线和小业主的权益，更不能纵容大水漫灌而让全社会为违规行为买单。基于此，出险项目处置进程会加速，止住其对房地产市场的无序冲击，止住其向民生和社会领域传导。
展望下半年，预计支持刚性需求和合理改善，保持行业健康发展的政策基调会从如下方面继续完善。一是在因城施策框架下，各地继续优化行业和市场纾困政策，将“三保”和“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）结合起来，这也是地方的主体责任；二是房地产信贷政策继续优化和调整，5年期LPR及加点水平整体仍旧处于下降通道，但可能会调整节奏。
当前，疫情冲击叠加经济下行、预期转弱，必须要推进“降成本”，但并不是降低房贷利率就一定能提振预期。当前，银行流动性非常宽裕、CPI一直在低位运行，彰显了有效需求不足。不断调低利率可能会导致资金“空转”，部分市场快速反弹。更深入的问题在于结构调整，比如加快保租房筹建，共有产权住房发力，加快二手房流转等等，以满足当下实际主导住房消费的新市民住房需求；最后，下半年处置风险的进程可能会提速，特别是在“保交楼”方面。
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