楼市承压，房价低迷的特殊阶段，对中国城市价值的一次复盘思考
这是熊猫贝贝的第1204篇原创文章：#哪个二线城市房产最保值#
近日，中国中信集团有限公司主管、中国证券市场研究设计中心主办的财经类杂志周刊《财经》在各个互联网资讯平台发布了一篇名为《二线城市的“房产保值力”：合肥最高，杭州次之》的文章，用一套对普通大众并不亲近友好的数据分析模式，对20个二线城市进行了房产的抗跌能力，也就是文章标题中所指的“房产保值力”的排行研究。
先看结论：
房产保值力”不仅关系财产安全，而且还能反映城市发展潜力。排名榜单中，成都第三，宁波第四。北方六城有五城处于后八名，而长三角五城全部进入前八名。
二线城市20个：杭州、厦门、重庆、成都、苏州、南京、合肥、福州、宁波、青岛、无锡、武汉、长沙、郑州、天津、济南、沈阳、佛山、东莞、西安。
如果在某城市的土拍中，流拍地块占比非常高，或者成交价格大幅下降，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产的保值性能就较弱。反之，房产的保值性能就会比较强。
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图片来源：网络
艰涩难懂，具有理解的门槛和过程帮大家省略了，《财经》杂志这篇文章的作者是专业经济学科班出身，分析内容中规中矩，而且留足了回旋的余地，通篇反复强调所用的分析方法有局限性，文字谦逊，表达收敛。
有兴趣的朋友可以自行搜索查找看看。
当然，这篇文章并不是来挑刺或者找茬财经杂志的这篇文章，只是基于当下中国楼市和房地产经济这么一个特殊的时期和背景，准备从地产行业的角度，从一个真正端着房地产这碗饭的从业者角度，结合对这个二线城市“房产保值力”的排行分析内容，进行一次有深度，有态度，有依有据，并且以本人实际对一些城市的理解和经验为基础，对中国城市房产价值，进行复盘梳理，思考研判。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
[*]头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
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图片来源：头条图库
1
背景分析：中国楼市承压，房价低迷的特殊阶段
2022年，中国的房地产经济和全国楼市跌宕起伏，各个维度的博弈，可谓精彩纷呈。
一方面是上到部委轮番出场，鼓励住房消费，利率肉眼可见地下调，利好尚未出尽。
连国家发改委也带头出来喊话了：
2022年要落实好贷款市场报价利率（LPR）下行。
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图片来源：网络
下到地方频频出手，山东菏泽、重庆、江西赣州都有银行把房贷首付下调到20%，非限购城市已经开始强力救市。
当然，不断还有各种将创意和想象力发挥到极致的救市托举政策和行动出现，地方政府对于房地产经济的焦虑，跃然纸上，不多赘述。
但另一方面，绝大多数城市的楼市还在冰封，市场现实用脚投票，大批房企挣扎求生，行业高喊“黑铁时代”来了。
当然，类似于烂尾楼抱团停贷的风波也引发了更多的市场担忧，带来很多现实的负面影响。
烈火烹油，鲜花着锦，两相煎熬下最难的还是市场方方面面的参与者群体。
其实从2021年下半年开始，运行接近20年的中国房地产牛市似乎走到了尽头。
到今日，市场的关注焦点，包括舆论环境中的讨论核心，已经从谈论哪里的房子会涨价，转向了哪里的房子能否逃过价格下跌。
经济遇冷，房地产市场悲观之时，却是观察各个城市经济底色和发展潜力的好时机。
中国的房地产经济遇冷，楼市承压，不是独立事件，更不是什么中国经济的“一家之难”，本质上，这和全球经济大环境进入萧条周期的衰退冲击，密不可分。
观察价值，发现本质，要抓住关键，对于房产而言，那就是对城市基本面和底层逻辑的认知。
底层规律，都是通行人间的智慧。
而基本面，是实现成功穿越熊牛，跨越周期的真正基石。
都是不会轻易改变，极度具有确定性的内在因素。
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图片来源：头条图库
2
买不买不重要，重要的是看懂四个一线城市房产的价值逻辑
北上广深，是中国楼市永远的价值标杆。
这是受到经济规律和底层逻辑共同决定和保护的本质。
说一线城市的房产价值，只有潜力高低的区别，没有多少亏损的风险，无非就是波动阶段能不能保持定力而已，时间和选择的差别。
当然这里不会为了说服谁，反驳一些人对一线城市房产的观点和看法，而花费笔墨，直接一点，聊点有深度，本质层面的硬核东西：
首先是首都北京，只要北京的首都定义存在一天，那么北京的房产就具备必然的资产价值和保值意义，北京的房产，是政权红利，只要政权中心的地位不变，那就不要有什么质疑。
然后是魔都上海，中国金融中心，对外金融交流在物理层面最好，也是经历过时间考验的窗口和头部城市，而且还是中国经济发达的长三角的龙头城市，去质疑已经被时间证明过价值的城市，不是明智的选择。
紧接着是广州，其实不用做太过复杂的什么产业和经济分析，这也是一个海洋经济时代用时间证明过的富庶之地，东西南北中，发财到广东，这话到今天都管用，全国认为能发财的地方，房子价值有什么悬念？
最后是最年轻的深圳，就问这么一个问题：中国经济特区这么多，为什么只有深圳混出名堂了？
看价值，讲究一个大道至简，北上广深的房产，相对于全国绝大多数城市来说，绝对是YYDS。当然，高个里面选矮子，因为板块，规划，定位，配套，景观等等因素的差异，一线城市里面房产价值分化和差距非常之大，但是从一个整体的角度来看，其实完全没有可比性。
比如重庆，每一年都要高喊超越广州，成为全新的一线，闹啥呢？田忌赛马是有限博弈，仅仅从房产价值和人口吸引两项，单独拿出来比比，聊啥呢？
说句不客气的：质疑北上广深房子价值的人，或者是观点，就是不识时务，没有逻辑。
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图片来源：头条图库
3
从现实经验角度出发：对于《财经》文章结论中的几个不同观点进行梳理分享
《财经》这篇关于二线城市之间，以“房产保值力”分析和排名的分析文章，其实抓热点，打痛点，博关注，做得非常到位。
4个一线城市的房产，对于绝大多数普通个体和家庭而言，还真的不是想有就能有，而是努力也不一定能有的难度。
但是二线城市就不一样了，对于没赶上中国房地产黄金时代，错失了房价红利而又不甘心的群体和资金而言，二线城市，触之可及，并且基于全国楼市特殊阶段，调控氛围极度宽松，金融支持鼎力相助的时代背景，说白了，这是一篇很有吸引力的文章。
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当然，外行看热闹，内行看门道，作为一个真正的房地产人，一个较真的地产自媒体博主，人云亦云，咋咋呼呼就不对了。
当然，尊重现实的角度出发，《财经》这篇文章，分析的方法科学合理，行文态度谦虚谨慎，整体来看，是篇表现不错的文章。
但是也仅限于表现，因为这篇文章有个硬伤，那就是完全数据化分析，缺乏对实际城市的了解，房价的渊源追溯，以及对中国房地产经济的基本认知。
这是典型的西方研究学院派的做法，道理一大堆，貌似有依有据，但是脱离实际，主观成分太强，别的东西不敢说，对这个排名结论，我就有几个反驳观点，并且经得起推敲，还能得到本地人的认可的分析。
这里给大家分享一下，建议以对比，理性，中立的态度阅读，一家之言，互相尊重。
1、《财经》杂志这篇文章中，给厦门这座城市的分析，是个人认为最离谱的地方：
原文中是这么分析的：
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图片来源：引用文章原文截图
这能说什么呢？其实按真正了解厦门房价的地产行业内的从业者的角度来看，厦门的房价虽然是真的高（仅次于北上广深），但是要说什么房价泡沫，价格虚高这样的形容，和厦门这座城市其实没有什么关系。
厦门的房子，特别是岛内有限的土地上面的房子，基本上常年都是有市无价的需求挤压，真正了解这座城市的人都知道，厦门岛内的房子，真的不是卖给刚需的普通商品房，而是集合了闽南地区，甚至辐射福建全省，乃至于全国范围的富豪群体，一种追求和财富象征。
仅凭这个价值的底层逻辑，就可以完全忽视厦门这个城市的楼市需求和经济基本面元素。
厦门岛内的房子，就从房产保值性的角度来看，别说第一名的合肥的政务区和滨江豪宅了了，连杭州所谓的“阿里房产”都无法望其项背。
懂什么叫做“全球闽南富豪的心头好”，才谈得上懂厦门的房产价值。
2、对长沙的评价，同样存在脱离现实的分析和结论。
财经这篇文章，长沙排第七位，按理说中规中矩，中等水平，是不是？
这绝对是没有去过长沙，根本不了解这座被誉为全国房地产“课代表”的城市，房产和楼市是个什么情况下，得出的荒谬结论。
长沙这座城市，是一座开发商赚不到钱，炒房客要流眼泪，中介主业是租房和当新房渠道的非典型中国新一线城市。
甚至可以说，长沙房子的价值，完全可以排除在中国绝大多数城市房产价值体系之外的奇葩。
就是这么硬核。
一个大学生毕业3年就能攒够首付的新一线省会城市；
一个幸福指数爆棚的网红城市；
一个把炒房行为当做阶级斗争对象的硬核城市。
说长沙的房产保值吧，没有流通盘，多少钱买的，多少钱卖出去烧高香了；
说长沙的房产不保值吧，全国同级别城市里面房价最低，不接受反驳，妥妥的价格洼地。
从一个有在长沙实际操盘和项目经营经验的地产人角度来看，长沙的房子，绝对说得上一言难尽。
排第几，都要被反驳，而且都有过硬的理由，这是何必呢？
3、财经文章所采用的方法不去反驳挑刺，但是明显在最终结论里面，过于高估和过于看空的表现，太过明显。
其中比较典型的，一个是武汉（倒数第二），一个是合肥（排行第一）
没有任何地域黑和非理性态度，实际上这两个城市就算房价楼市表现有所差异，但是也不会有如此大的排位差距。
合肥的房产保值，是建立在“风投之城”的名头之下，并且跟上了时代，踩对了趋势方向，实现了短期亮眼表现得出的结论，和这个城市的排名一样，有些看得见的浮躁和风险所在。
而武汉这个城市，不能忽略的是2020年疫情爆发的核心城市，受到的冲击和损伤，不是其他没有经历的城市所能理解和想象的，但是这并没有改变这个城市真正的基本面，那就是五省通衢，华中枢纽的地位，当然，也是华中地区最有潜力，也最有国家经济战略意义的城市。
同样的结论，还可以在榜单上找出很多，这里不一一例举。
总的来说，财经杂志这篇文章，噱头够好，痛点够准，但是分析水平和结论，还真的和文章里面那句免责声明非常贴切：
目前已有的方法往往从房屋存量、房产销售速度、国内生产总值增速（GDP增速）、人口净流入、产业结构、人均GDP等因素出发，利用这些因素的组合来构建预测模型。
这类方法有两个缺陷。第一，模型非常复杂，普通人看不懂。第二，从目前来看，预测效果不佳。本文另辟蹊径，使用了一种新的衡量方法。
本文采用的方法简单直接，主要利用土地拍卖数据。
（本文不构成投资建议）
嗯，也算进退有度，懂得分寸拿捏，该有的谨慎和谦虚，也算是这篇文章的亮点。
挺外行的一篇分析文章，学院酸腐气息浓厚，一个数据就能定性，没有任何变量思考，实际上这篇文章的结论，是真的没有多少参考意义和价值。
城市，包括所对应的房产价值，不是单一，冰冷的数据，就能抓住本质的，看清趋势的。从我个人的角度，以“房产保值力”的定义来看，成都，苏州，西安，值得关注。当然也不是说其他二线城市不好，特别是北方的城市，还是那句话，这种分析比较主观，没有必要争个对错。
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长沙夜景（图片来源：头条图库）
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二线以下的众多小城市，未来真的没有机会和想象力了吗？
除了一线和新一线（也就是热门二线和头部省会的定义）城市，中国房地产经济的基本面，其实还是以千为单位数量级别的中小城市，三线，及三线以下基数庞大的众多小城市。
单价比不了，但是量级摆着，是不是？
2022年，聊这样的中小城市房产价值，注定是一个吃力不讨好的事情，但是毕竟这是一篇复盘思考，那么具有量级碾压现实，具备基本面特征的中小城市房产，是绕不开的。
对于这些基数庞大的中小城市房产来说，其实就是两级分化，趋向清晰的价值定义和未来。
几个关键词就能概括清楚：
有的城市，看天吃饭，运气爆棚，能够分享或者承接大城市的产业，经济，资金红利，并且能够成功固化，那么这样的城市，房价很有想象力，房产也必然会有资产属性。
但是这样的城市比较稀罕，而且聚集特征明显：要么靠一线，要么靠特产，要么运气逆天。
比如雄安新区，比如佛山，比如珠海，比如江浙沪包邮区里面的义乌，绍兴，常州。
而绝大多数二线以下的中小城市，实际上不管房价高低，是否有泡沫，其实已经没有谈论什么保值的意义了，因为流动性枯竭，没有流动盘，即买即固化，就是纯粹的商品和耐用品，有什么讨论的价值呢？
没有需求，就没有市场，没有市场，就没有交易，没有交易，就没有流通价值和利润想象力可言。
你去问沙漠里挣扎了几天，渴到极限的人，是水值钱，还是黄金钻石值钱？
简单粗暴，直击本质，就是这个意思。
中小城市，自己努力只是减缓衰退的速度，而是否能够逆天改命，需要运气。
而运气，就是完全不可预料，无法触摸，不能把控的价值风险。
话虽扎心，胜在真实。
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写在最后：
说易行难，2022年面对楼市，什么才是“难而正确的选择”？
2022，房子还能不能买？
其实有个最简单的逻辑。答案其实一直没变过，机会仍然在一线和二线热点城市。
最正确的事情，往往所有人都明白，一说就懂了，却极少有人做到。
文章的最后，从一个地产人的角度，和大家分享几点个人认为在面对楼市和房产时刻，什么才是“难而正确的选择”的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家讨论和参考：
1、一线城市，中国房地产经济体系中永远的价值标杆，核心资产聚集地，买一线房产追求保值的门槛，不会消失，反而会越来越高，金钱绝对不是跨过这个门槛的唯一标准。
2、未来房价增长和爆发的想象力，不在一线，而是在新一线明星城市群体中。
特别是有经济爆发潜力，而且把控风险，规避依赖（土地财政）做的好的新一线和二线核心城市，非常有想象力。
但是长期稳健，保值流通，还是一线，这是两回事。
3、用买车的心态去中小城市买房，落地打折的规律，要接受，要想得开。
4、未来还在用资产价值和金融思维去思考和面对房产和楼市，那就说明和时代脱节了。
5、好城市，好地段，好配套，好产品特征的房产，永远都有真正意义上的中国中产阶层的底层资产的重要组成部分地位。
请注意，是底层资产，而不是核心资产，更不是收益资产。
大概就说这么多吧，专业对口的市场复盘，一些比较个人的思考和观点，和各位读者朋友们，做一个分享，希望有用。
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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