房贷利率高企美国房价却再创新高 暴力加息或难“浇灭”火爆楼市
随着美联储持续大力加息，美国房贷利率正居高难下。美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）数据显示，截至7月25日，美国30年期抵押贷款平均利率为5.54%，略低于6月的高点5.81%，但仍处在十多年来的高位附近。而且鉴于美联储接下来还将大力加息，美国房贷利率或仍有上涨空间。
由于较高的利率打压购房者，美国房屋按揭贷款需求降至22年的低点。美国抵押贷款银行家协会（MBA）数据显示，截至7月15日当周，贷款指数连续第三周下降，按揭贷款申请当周下降7%，同比下降19%。
全球房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，美国按揭利率较高点有所回调，这对买家是个好消息，毕竟现在月供负担加重、房价高企，已使购房可负担性问题非常突出。不过，如果从历史数据来看，5%-6%的按揭利率并不算高，美国多年来按揭利率平均值约为8%。
一方面，相对较高的房贷利率正在一定程度上打压需求，另一方面，供给问题依旧存在，美国房价仍在继续创新高。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，6月成屋售价中位数较上年同期上涨13.4%至41.6万美元，创下新的纪录。
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美国房价仍在创新高。视觉中国
美国楼市略有降温
整体而言，尽管美国房价仍在创新高，但在高利率和高房价的拖累下，美国楼市的狂热情绪已经略有降温。
NAR数据显示，美国6月成屋销售环比连续第五个月下降，创2013年以来最长连降月数，销售量创下最近两年新低。美国6月成屋销售总数年化512万户，不及市场预期的535万户，环比下跌5.4%。
与销量下降相对应的是，6月成屋库存出现三年来首次同比上涨，增至126万套，为去年9月以来的最高水平。环比来看，成屋库存则连续五个月攀升。按照目前的销售速度计算，需要3个月的时间售出市场上的所有房屋，仍处于相对紧张状态。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，住房负担能力下降继续对潜在购房者造成影响。房屋按揭贷款利率和房价在短时间内都上涨得太厉害了。但好消息是，市场上终于有更多的房屋了。
美国加州程欣迪地产国际（KW Cindy Chin Realty Int'l）地产经纪商程欣迪对21世纪经济报道记者表示，现在很多上市的房子，不管是尔湾（Irvine）还是新港（Newpost），要价都在降。“我所在的新港这边有处房子要价近400万美元，最近一口气降了15万美元。另外，我知道不少中低收入人群都准备把房子卖了搬家去芝加哥、底特律那些地方，那里房价和消费水平要低得多，二十万美元左右可以买一套。现在很多人确实负担不起房子，有些人就想趁这个时机套现，然后去便宜的地方买房。”
不过，程欣迪对记者分析称，“降价”不是说房价在跌。如果房价低于去年同期价格，这叫房价下跌，现在是说房子涨得没有过去两年那么快了，涨幅收窄了。不少卖家按以前的涨幅来定价上市，但发现卖不动了，之前一年能涨15%-20%，甚至更高，现在发现市场变了，房价涨不了那么多了。
在房贷利率急剧上升和房屋销量下降之际，美国房产中介也受到了一定影响。6月美国互联网房地产经纪公司Redfin和Compass传出裁员消息，Compass宣布裁员10%，约450人；Redfin宣布裁员8%，约470人。
外国买家热情逆势升温
尽管美国房地产市场开始逐渐降温，但外国买家的热情却在逆势升温。
18日NAR发布的报告显示，2021年4月至2022年3月，外国人在美国购置的住宅物业总价值达到590亿美元，同比增长8.5%，打破了连续三年下跌的趋势。中国、加拿大、印度、墨西哥和巴西占据前5名。
安萨里表示，亚洲买家一向青睐美国房产，美国是2020年度亚洲买家最心仪的海外购房目的地。在2021年，中国买家在美国购房量只有疫情前的一半，基本上是因为旅行不便。对于外国购房者而言，如果有孩子留学美国或自住，现在的市场反而不错。毕竟美国本地买家少了，购房的竞争也少了，对于有能力的买家，其实倒是好事。
尽管利率上升，今年美国的整体房屋销量将有所下降，但外国买家却可能会加大投资力度，他们更倾向于现金交易，不容易受利率变化的影响。
在外国买家中，中国购房者位居榜首。NAR数据显示，中国买家在过去一年中购买了61亿美元的美国房产，比前一年增长了27%。中国买家更频繁地使用现金，58%的中国买家以全现金方式付款。
安萨里对记者分析称，中国买家仍然是全球最大的跨境房地产消费群体，旅行限制减少了中国买家购买的房屋数量，但他们进入了高档市场，并花费了更多的钱，平均购买价格超过100万美元，来自中国的买家更倾向于在更昂贵的州购买。
高利率或难“浇灭”火爆楼市
疫情暴发后美国房价暴涨，迎来两年黄金时代，而如今正面临利率大幅飙升，但美国楼市的热度不太可能被完全“浇灭”。
Goodwill Banker佛罗里达州经纪人魏晓霞对21世纪经济报道记者表示，从疫情暴发以来，佛州房产市场非常火热，尤其盖恩斯维尔这边是一个大学城，佛罗里达大学就在这里，来上学工作的比较多，所以房价更加坚挺，在今年2-5月份的时候，房子的竞争简直到了白热化的阶段，一个加价最多的客户加了8万美元才买到心仪的房子，这个房子要价才50万美元。
尽管近期市场有所降温，但只是从大涨逐渐变成小涨，下跌的可能性不大。魏晓霞告诉记者，可能是因为疫情不能外出花钱的缘故，一些买家手里现金很多，用现金交易的人也多，在房产市场做了近十年，以前大家买三十几万美元的房子，百分之七八十的人可能都是用贷款。但是现在用现金的人增多了，所以在房贷利率上涨的同时，并没有太影响到这些现金买家。
但对于财力更弱的买家而言，继续攀升的房价和房贷利率让一些人只能寻求租房，而这也推动了租金价格上涨。
根据美国房地产协会官方网站Realtor.com的数据，6月份美国房屋租金连续第16个月打破纪录，中位数达到创纪录的1876美元，同比增长14.1%。在美国50个最大的城市中，6月份有超过四分之三的人赞成租房而不是购买住房。
魏晓霞对记者表示，今年的房租涨得非常快，基本上涨幅在20%左右，有的可能还更高，尤其是好学区的好房子，供不应求，一个房源可能有五六个人想申请。
不过，随着美联储持续加息，房贷利率持续攀升，市场也势必从高烧状态逐步恢复“正常”。牛津经济研究院副主任Christopher Babatope对21世纪经济报道记者表示，影响房地产表现的关键因素是长期政府债券收益率。随着美联储等央行大幅加息，过去6个月，牛津经济研究院对10年期政府债券收益率的预测大幅上升，预计未来几个季度还会进一步上升，这也将在一定程度上打压房地产市场，房价涨幅会降低。
总体而言，与需求下降相比，楼市库存紧张问题更加严重，因此市场普遍认为美国房价仍将小幅上涨，摩根士丹利预计今年房价将增长9%。
即使是美联储主席鲍威尔也表示，眼下有许多甚至还没有完工的房子已经放在市场上供应，同时完工的房屋库存正处于历史最低水平，如此紧张的市场可能会推动房价顶着高利率继续走高一段时间，目前的状况很复杂。
不管怎样，疫情暴发后的天量流动性已经逐渐收紧，美国楼市告别黄金时代已成定局，购房者也将迎来一个相对“正常”的市场。
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