高层发声定调，楼市会快速回暖吗？大家关心的两个问题也有答案了
最近这段时间，楼市风向有点飘忽不定。买房人看待市场的态度，也在乐观与悲观之间，来回切换。乐观的是，据不完全统计，6月以来，全国有200+城市出台稳楼市政策，涉及信贷宽松、解除限购、一人购房全家帮、拆迁发房票等激进措施。这些政策出台的背后，是市场行情差的体现，对于真正有购房需求的人来说，现在是买方市场，叠加利好政策井喷，买房人确实可以占到便宜。比如，发放购房补贴、利率下调、开发商打折促销、公积金贷款额度上调等，能实打实给买房人节约购房成本；
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悲观的是，受去年下半年涉房融资“三道红线”收紧影响，全国不少开发商都遭遇了资金流难题，叠加销售额大幅下滑，回款艰难，很多开发商已经处于破产重组的边缘了。受此影响，全国数以万计的楼盘都停工了。这其中不乏TOP50房企，比如融创、阳光城、佳兆业、绿地、世茂等。
再加上6月底以来，以郑州、武汉等为代表的城市，扎堆出现了业主“拒·还·贷”事件，可以说加剧了市场上买房人观望的情绪。
笔者揣测，现在很多购房者的心理活动大概是：前两年买房的人，钱花了，但是房子还没交付，自己可不能冲动进场，否则会和这些人的下场一样，也可能钱房两空。
看着这些景象，很多有购房打算的人，也丧失了买房的信心，原因很简单，他们害怕买到烂尾楼，害怕自己几十年辛辛苦苦赚来的积蓄打水漂。
一句话，正是因为看到市场上，“很多人买房掉坑里”的前车之鉴，后来者才更加谨慎。以至于，7月15日，国家统计局公布6月份全国重点70城的新二手房涨跌指数显示：楼市开始回暖了，6月份全国商品房销售均价上涨了138元/平，百城新房均价也同比、环比均上涨了。但即便数据摆在大家面前，很多人仍然表示怀疑。
笔者查看很多权威媒体发文下面的留言，基本上都是在说“数据是炮制的”、“数据不可信”、“又骗我买房”等。由此可见，买房人的信心仍然未得到修复。
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央行公布的上半年居民部门存款、房贷支出数据也印证了这一点：上半年住户存款增加10.33万亿元，这个数据比去年全年9.9万亿还多4300亿。这意味着，在上半年，平均每天约571亿存款涌向银行。
存款数据大幅增加，住房消费贷款却在大幅下降：今年上半年居民中长期贷款（房贷）只增加了1.56万亿，而2021年上半年增加了3.43万亿，同比降幅高达54.5%。
这两个数据释放的信号再明确不过：当下老百姓更爱存钱，不爱消费，尤其是买房，现在真的提不起兴趣。
个人认为，现在大家爱存钱不爱买房，主要是两方面原因：一是疫情反反复复，不稳定、不确定因素增多，导致居民预防性储蓄动机上升；二是房地产市场预期严重不足，居民住房消费意愿持续不振，减少了住房消费支出，部分转为居民存款。
2022年上半年已经翻篇了，那么下半年市场该如何发展呢？还有当下很多人关心的取消期房预售和保交房事件，国家又是何种态度呢？
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高层发声定调，下半年楼市会快速回暖吗？
房地产是经济的压舱石，是支柱产业，更关系着上下游五十多个行业的兴衰。所以国家一直以来对于房地产的态度都是非常明确的，一个字“稳”。
今年上半年，房地产可谓波谲云诡，而且即便经历一轮大范围强救市，市场仍然较为低迷。基于此，我们注意到，有不少专家学者建言“全面放松楼市管控”，其中包括“放松三道红线管理”。
对此，北师大教授董藩是这样说的，从短期看，对“三条红线”的管理应当放松，可以变成考虑中期目标，比如5年或6年达标，如果不放松就意味着开发行业的经营状况不能改善，复工复产救市空话，信贷危机反而会加剧。
那么下半年的楼市到底将呈现何种发展趋势呢？对此，7月17日、7月21日，高层两次发声回应并定调了：一，7月17日，银保监会高层表示，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
其中重点提到，要有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。
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二,7月21日，银保监会高层表示，接下来将做好四方面的工作：1、有序做好房地产行业融资，并配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作；
2、满足居民合理购房需求。其中提到将首套住房贷款利率下限下调20个基点，加快贷款审批、加快放款。目前按揭贷款中90%以上是首套房贷款；
3、支持住房租赁市场发展。
4、落实差别化住房信贷政策。在金融部门的积极配合下，购房利率逐步下行。
针对高层的发声，不少业内人士解读，这标志着巨大态度转变和金融政策转向。直白点说就是，接下来房地产信贷环境还将进一步宽松，尤其是兼顾购房者和企业的合理融资需求。对此，我们颇为赞同。上半年房地产增速倒数第一，而且市场信心尚未恢复，下半年信贷偏宽松，各地继续调整姿势救市，是大概率事件。事实上，信贷历来都是调控的重要工具。
其实总结而言，下半年房地产只有一个目标：修复行业，逆转下行态势，重启市场信心。因为无序下跌，只会让问题扩散，所以市场需要在短时间内企稳。
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对于文章标题提到的“下半年楼市会不会快速回暖”，我们认为几乎不可能。还是那句话，去年以来的楼市降温，其实是房地产各项指标迎来拐点后的市场正常反应，并不是收紧调控的结果。比如人口增速下降、城镇化率步入缓慢发展阶段、住房供大于求、房地产金融触顶等，都决定了房地产不可能再复制过去的疯狂。尤其是房价更不可能再重演过快上涨的剧情。
但可以肯定的是，下半年部分热点城市肯定会率先回暖。事实上，根据各地公布的近一个月的数据来看，很多城市已经迎来显著回暖了。
成都：上半年二手房成交套数超过七万套，环比增加约143.28%。六月份单月成交量1.6万套，创2015年3月以来的历史最高纪录；
杭州：上半年二手房成交2.55万套，环比去年下半年的2.57万套几近持平。其中6月份的成交量，已经恢复到和2021年上半年旗鼓相当的水平了。
上海：6月新房成交面积90.1万方，环比增长742.1%。成交均价80436元/m，环比上涨12.61%。
北京、广州6月份数据环比也有显著提高，但同比仍然下降。这是有原因的，因为这两个城市，上半年都受到了疫情的冲击。
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“两个问题”也有答案了
第一，停工楼盘、烂尾楼盘解决问题
高层两次发声，都提到了“保交楼”问题，其中7月17日，高层更是表态，金融部门、地方、开发商要千方百计推动保交楼。对于“准业主”违反贷款合同，也没有提示大家可能会被上征信。而是提出了具体的解决办法，显示出了足够的诚意。
对银行的要求是，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放。既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任。协助推进项目快复工、早复工、早交付。
对开发商的要求是，积极应对，拿出该有的态度，承担该承担的责任，不允许躺平。
这也算是给近期“保交楼”事件一个圆满的答复了。不仅如此，截止到目前，郑州、武汉、西安、重庆等地的停工楼盘也迎来了一波复工潮。另据央行主管的“金融时报”报道，在各方的共同努力下，前期媒体报道涉及停工风险的多个楼盘，有的已经正常施工，有的则迎来了复工的消息。
只是，哪些是真正复工，哪些是表演式复工，还需要业主多跑工地，仔细观察。毕竟，开发商纾困的巨大资金缺口不可能一时半会就能解决。
华创证券张瑜团队测算，首批纾困12家房企，包括恒大、世茂、融创、富力、中梁、中南建设、绿地、阳光城等，总共就需要2万亿资金。要知道，这12家房企只是全国出现资金流问题的开发商中的九牛一毛。
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第二，期房预售制取消的问题
对于取消预售，高层的回应也很明确：“这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。”
从回应来看，也正应了我们之前的观点：短期期房预售制度很难取消，根本原因是牵涉众多，而且还有人强烈反对，其中就包括这些年一直在白嫖购房者的首付款的开发商。
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