楼市，复苏中断了
作者：子非鱼01 | 楼市复苏受阻
人脆弱的时候，一阵风都能吹倒。楼市脆弱的时候，也是一样，一个喷嚏就能栽跟头，更何况这次不是一个喷嚏，而是一个坑。
五六月份的时候，楼市的确有复苏的迹象，尽管当时的成交量仍在低位，但筑底迹象明显，正在开启漫长的爬模之旅。
当时贝壳研究院披露的数据显示，5月份与6月份重点50个城市的成交量环比都在增加，环比增幅分别是14%、25%。
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来源：贝壳研究院
当时筑底开启爬模之旅的背景，是半年来各城市五花八门的托底楼市举措，尤其是4月末以来以沈阳、苏州、南京、合肥、武汉、东莞、佛山等热点城市大幅放宽乃至放开限购，再叠加宏观环境逐渐改善。
然而，从进入7月份的数据来看，这种复苏势头戛然而止，楼市复苏中断了。
根据克而瑞数据显示，7月前两周，30个重点城市的新房成交面积持续下跌。7月第一周环比下跌41%，第二周环比下跌12%。
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最典型的城市莫如青岛。
6月份大幅放开限购，并叠加某些区将卖房任务下达给街道办，并纳入考核的大背景下，青岛6月份的新房成交量，迎来了爆发式增长。6月份，青岛新房单月成交了26262套，是5月份成交量的近3倍，堪称一柱擎天。
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然而，进入7月份，这种势头戛然而止。
7月第一周，成交量再次回到了5月初的水平，再次进入了萧条状态。
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楼市五六月份才有的复苏势头，为何这么快就又开始转跌？原因与最近的楼市风波有直接关系。
02 | 楼市风波导致再次转向
6月末至今，楼市最热门的话题，或说楼市风波，是转向的关键。由于不可言说，大家就心照不宣吧。
本号在之前的文章中就说过，这一轮楼市风波，会让潜在的购房需求再次退缩，再次加重观望情绪。
这一问题不妥善解决，会持续影响购房者的信心，成交量会持续低迷，不会有根本性好转。
如此，原本就颤颤巍巍谨慎复苏的楼市，再次转向，乃是情理之中，也是预料之中的事情。
毕竟谁的钱都不是大风刮来的。房子是重资产，普通人需要掏空六个钱包，并压身余生的幸福，谁也不敢马虎。
在这一风波之下，30个重点城市的新房开盘项目去化率，再次跳水。
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后续能否再次复苏，要看这一风波处理得如何，这是楼市复苏路上最大的绊脚石。
从目前的情况来看，这一轮风波已经引起了高层重视，最近一段时间，自上而下各种补救措施纷纷出台。
比如银保监会就发文，要求银行配合地方政府的“保交楼”工作，既要遵守市场化、法治化原则，又要主动承担责任，要求银行“信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益”。
再比如，西安住建局发文，要求商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
郑州方面，以河南郑州地产集团与河南资产管理有限公司联合成立了郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
此外，现房销售也被摆到了台面上。福州市永泰县推出的一宗地块就明确要求现房销售。
本号认为，逐步推进现房销售是防止未来问题重启的最好办法，但不能急，需要循序渐进。
当下的房企，在上一轮牛市期间因高周转债务率高企，在三道红线之下，需要加速偿还债务，另一方面销售市场变冷，回款越来越难。
这种背景下，如果大刀阔斧推进，必然会引发更多房企出现债务危机，出现更多的问题楼盘。出现更多当下楼市最热舆论话题，会触发系统性金融困境。
正如本号在前两天文章中说过的，当下可以选取一批财政实力雄厚的城市和资金相对足的央企国企房企，开展现房销售，待时机成熟，再逐步推广至全国。
这是一个漫长过程，这是解决长远问题的办法，并不是解决当下问题的最好办法。当下最好的办法，应该得郑州那样，成立一个地产纾困基金，去解决当务之急。
不过，这也是需要一段过程。在这个过程中，楼市短时间复苏，恐怕无望。
03 | 继续观望还是下手
本号以为，这一次事情对购房者的信心创伤比较大，需要比较长的一段时间才能够恢复。原本复苏的势头，至少在三季度，很难再延续了。
对于当下的购房者，本号认为，如果不着急，大可以观望一段时间再说。
毕竟，目前大多数城市的房价仍在调整，哪怕深圳、广州也概莫能外。在这种背景下，如果不是特别着急用房，大可慢慢挑选。
至于为了保值增值的投资需求，尽管一线城市与部分强二线城市核心地段的房子，仍是不错的标的，但目前楼市仍在探底当中，还不是出手的好时机。
退一步讲，即便这轮风波能够平息，在当前的楼市改变的大背景下，购房者也需要精心挑选，再也不能像过去一样闭着眼睛买。
目前房地产的背景有三大改变：
第一，供应大于需求。
全国目前有6.08亿平方米狭义商品房库存，有38.4亿平方米广义商品房库存，而二三线城市的整体去化周期都在两年以上，部分三四线城市的去化周期高得吓人。
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在这种背景下，大多数城市的房价此前上涨过猛，现在都有调整压力。
第二，城市化进入后半程。
2021年的城市化率只比2020年增加了0.83个百分点，这是1996年以来，城镇化率增速首次低于1个百分点。
第三，人口拐点已现。
在最近本号写的人口文章中，梳理了一下，2021年内地31个省市自治区有16个出现了常住人口减少，1个零增长。此外还有四川、青海即将负增长。
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数据来源：各省市自治区统计局
在此三大改变的大背景下，房地产即便后续复苏，反弹的高度也有限。用万科郁亮的话说，房地产已经进入了黑铁时代。
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