这次，楼市真的回暖了
与3个月前相比，在6月底的股东大会上，郁亮、祝九胜等万科高管显得从容淡定了许多。没有了“活下去”等刺耳言论，也没有“要么活、要么死，没有中间状态”的战时状态，而是罕见地传递了乐观的情绪。郁亮称市场已经触底，恢复是一个缓慢和温和的过程。
虽然郁亮没说这个摸底期会有多长，但从活下去到慢慢恢复，他对行业的态度发生了微妙转变。
水暖鸭先知，一向对市场精准把控的万科显然已经嗅到了一丝回暖的迹象。
01
那市场是不是真的复苏了呢？从数据上来看，确实正在发生。
据国家统计局公布的最新数据显示，今年1至6月，商品房销售面积和销售金额同比降幅较1至5月有所收窄，出现积极的信号。
单月数据上看，6月单月销售环比继续上升，商品房销售面积和销售金额环比分别增长65.8%、68.1%，延续5月回暖趋势。
据数据统计，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比跌幅为43%，跌幅较5月单月收窄17个百分点，整体销售改善越发明显。
具体到一些高能级的核心城市，市场的动作也比其他城市快半拍。
比如上海，6月8日虹口区大热楼市瑞虹新城瑧庭开启线上选购，1534组客户参与摇号，当天609套房源被抢购一空。
比如苏州，6月新建商品住宅成交17288套，环比上涨209%，同比上涨35%，月成交量创2021年以来新高，甚至再次出现核心倒挂盘“千人抢房”的场景。
比如成都，上半年商品住房累计成交面积为1000万㎡，成为全国之最，房价更是连续三个月领涨，成为新一线城市里的领跑者。
这些高能级城市楼市正在复苏，而重仓这些城市的头部房企率先感受到暖意。
据相关媒体数据，6月共有7家房企销售业绩环比涨幅超过100%，仁恒置地6月以590.3%技冠群雄，招商蛇口和滨江集团6月销售业绩环比增幅均超过150%，绿城中国、中国金茂、华发股份、金地集团6月销售额环比涨幅均超过100%。
可以看出来，这7家大多是常年稳健土储和压实“三条绿线”的央企国企（仁恒是外企）。
也就是说，这次的楼市复苏，还是得靠央企国企来引领。
02
除了市场销售端越发热闹，在融资端也出现了罕见的改善迹象。
整体来看，6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元，房地产融资呈现回暖趋势。
再看具体的房企，先是万科，7月6日万科发行了34亿元的公司债券，票面利率为3.21%。
再看龙湖，2022年以来龙湖累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元。
其中三期境内公司债发行规模17亿元，利率更是低至4.1%，融资成本跟央企、国企基本持平。
今年5月，在监管层的指导下，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等在内的五家示范民企采用信用保护工具，先后发行规模合计约39亿元的6笔债券。
在行业整体融资环境并不乐观的背景下，这些民企过五关斩六将叩开融资的大门，一方面展现了市场对资信状况良好的头部民企依然乐观。
另一方面，也说明上面并没有把民企融资的通道焊死，稳健型民企只要把控好风险不踩红线，融资大有空间。
民企融资犹如千里走单骑，而央企国企融资则是八仙过海，各显神通。
7月14日，招商蛇口、建发地产分别发行了13亿超短期融资券、3.7亿元公司债；7月7日，保利发展、华侨城分别发行20亿元中期票据。
4月份，保利置业、华润置地、华发集团、首开股份四家企业更是在融资市场共揽超100亿元。
更令人眼前一亮的是，还有央企找到了更具潜力的债券类型，如绿色金融债券，以及与业务相匹配的Reits债券形式。
6月30日，中国金茂成功发行“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，发行规模达12.7亿，这是全国首单碳中和写字楼类REITs。
可以看到，央国企如今在融资数量、数额方面都碾压民企，民企想迎接融资曙光，还需要行业基本面恢复，信用才可能好起来。
03
还有一点值得一提，那就是久旱的土地市场也迎来了一场甘露。
有了政策的松绑，拉大楼面价和限价差距，甚至不限价，让房地产有了利润空间，拿地积极性一下子就起势了。
先看成都，7月12日第二次土拍，22宗土地全部成交，有8宗熔断，触发了最高限价。
这次土拍不仅吸引了华润、保利、龙湖等头部房企，天投、交投、人居等城投公司也都在，连绿发、华添、鼎信等一大堆闻所未闻的中小开发商都在刷存在感。
今年两次土拍，成都揽金800亿，完成了去年70%的量，走出了全国独立行情。
再看南京，7月12日二批次土拍，进账了727多亿，直逼上海的746亿，44幅宅地只有2幅流拍，成交率高达95%！
竞得者不乏保利、招商、华润等央企，还有颐居、栖霞建设等本土国企撑腰，央企金茂更是豪掷45.4亿拿下此次土拍最大地块，怎一个壕字了得。
之所以南京二次土拍这么抢手，很大原因在于第一次土拍遇冷后，官方进一步放松土拍规则，在集中供地后首度出现了不限价宅地！
不限价简直是土拍市场大杀器啊，只要利润足，还是有大把房企上场肉搏。
表现最给力的土拍市场当属杭州，两次共进账超过1500亿，政府钱袋子一下子装满。
火爆的原因很简单，杭州有滨江和绿城两大本地民企坐镇，单单二批次土拍，滨江就拿下12块地。
土拍市场的复苏，还是得看一二线城市。
04
据数据统计，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，覆盖城市超200个，作为对比，去年房地产被政策锤成那样，全年也才发布调控政策651次。
也就是说，政府想让楼市兴，就会不留余地挺到底，这点是不容置疑的。
即便如此，相关企业实际拿地、投资、销售等多个环节仍未有明显起色，估计2023年可能明显修复，但不会是复苏，市场已无法回到2018年-2020年的巅峰状况。
若2023年楼市销售能处于12万亿-15万亿元，就已相当令人欣慰。
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