你对楼市的判断，全错
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来源：柯谈地产观
楼市里，最忌讳的就是理想主义。理想是永远不会实现的，否则人类社会早就结束了。
楼市，不会按照你的思路运转，因为你不代表整体。你对楼市的判断，全是错的，因为你只在乎自己的私利。
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当下，楼市最大的麻烦就是烂W。网上各路砖家献计献策、各显神通，其实全都是无用功，垫资、重组、收购都是权宜之计，根本无法斩草除根。
烂W的核心就是缺钱，不管这个钱暂时由谁来出，最终都必须是由老百姓买单！只有广大百姓开始入市接盘了，房企才能有钱活下去，烂W问题才能彻底解决。没有老百姓的资金注入，光靠房企、银行、政府之间的资金空转是毫无用处的。
说白了，只要让楼市回暖，一切问题就自然解决了。一涨解千愁，这是去库存和解决烂W的最佳良方！
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最近，有城市为防止烂W出台了政策，比如：7月12日河北沧州发文强调：购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除。7月14日西安发文强调：商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
其实，根本没必要为此拍手叫好，我们之前的关于预售资金监管的制度已经非常健全。我们不是无法可依，而是有法不依。
现在西安和沧州的这种做法只是缓兵之计，做做样子欺上瞒下而已。上有政策，下有对策。在面临生死存亡的时候，政策就是用来突破的。
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千万别天真的认为烂W停D是泡沫破灭的先兆、房价腰斩的信号。
不管是烂W，还是停D，都是在逼宫，都是在倒逼高层继续出台更大尺度的宽松政策。政策越宽松，楼市回暖越迅速，房价上涨越快到来。
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烂W和停D事件之后，取消预售制实行现房销售呼声再起。百姓几乎一边倒的支持取消预售，当然还有很多大V不顾客观实际，只知道迎合大众口味，博取流量，昧着良心支持取消预售。
预售和现售不是烂W的根源，根源是我们有法不依、违规操作。国外很多发达国家比如英国、德国、新加坡等始终都是实行预售制。
取消预售制会导致所有房企资金链紧张，极易触发金融风险，会造成全国各地大面积土地流拍，地方政府财政收入锐减，体制内员工收入降低，还会导致楼盘开发周期延长房价上涨，更重要的是，取消预售不仅无法解决现在的烂W问题，还会造成更多的烂W发生。
从预售转换到现售，是个循序渐进的长期过程，绝不可一蹴而就。未来实行现房销售当然可行，我自己也举双手赞成，但是在当下的楼市下行期，贸然取消预售，楼市就会直接硬着陆。
房地产税试点原本计划今年实施，为啥一再推迟而遥遥无期，就是这个道理。抑制楼市的政策必须在牛市出台，熊市再落井下石，就彻底玩儿完啦！
可以理解，绝大多数百姓都只是站在自身角度来看问题，认为房企倒闭罪有应得，房价大跌惠及平民，但是从全局出发，没有国民经济的平稳发展，哪来百姓的安居乐业。房企大面积倒闭，烂W楼遍地，最受伤的根本不是权贵阶层，而是广大普通百姓。
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曾经以为会永久执行的二手房指导价，现在除了深圳以外很多城市都已经取消或明显放松了。比如上海三价就低的贷款评估价，在6月20日之后已经从50-60%放宽至70-80%，首付略有降低。比如西安7月2日已经公开全面取消了二手房指导价。
现在除了四个一线，其它所有城市的限购都是形同虚设了。很多强二线省会城市，二胎可以买3套，三胎可以买4套，父母投靠可以买5套。一个家庭可以买5套房，这到底是鼓励住，还是鼓励炒。
前几年大家听到就会闻风丧胆的一句话：“不把房地产作为短期刺激经济的工具”也已经消失不见了，何等原因，心知肚明。
房住不炒至今已经执行6年。经济稳定压倒一切，房价也只是一个数字游戏而已，别看的太重，否则你将失去判断力。
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什么白银时代，什么黑铁时代，这些都是对开发商而言的，对老百姓根本没有实际参考意义。
房价未来仍然会是蒸蒸日上，尤其是一线和强二线城市。开弓没有回头箭，全世界皆是如此，假如哪天房价调头向下了，那才是整个社会的悲剧。
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当下，楼市的看空者占80%，中立者占10%，看涨者最多只有10%。
楼市是典型的零和游戏，有人赚了，必定有人亏，有人买了，必定有人没有买。假如80%的人都赚了，这个游戏就没法玩了。
熊牛拐点的时候，是看空者最张扬的时候。智者从不屑于争辩，因为事物的发展从来都是顺应少数人的。
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7月15日，国家统计局的数据公布：在5月房地产的各项指标已经环比回升的基础上，6月的数据再次环比大幅回升。正如我上一篇文章《2022年下半年，楼市十大预测》所说的：楼市已经见底，2022年下半年，楼市触底回暖已经是板上钉钉的事！
2022年的金九银十，楼市会比较火热，大家拭目以待。
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我在6月6日的原创《这几个城市，会上涨》中明确说到：“南京、苏州、成都、佛山、东莞、重庆这6个强二线城市，接下来成交量和房价都会开始上涨，抓紧时间入手”。
一个半月过去了，事实再次验证了我的判断。
现在入场还来得及，千万别再误判了。
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牛B的人找方法，傻B的人找借口。对现实要隐忍、对未来要期待、在当下要作为。不要寄希望于社会为你改变，要想尽一切办法在一片狼藉中努力前行。
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