明年起，房价或将“失守”？3大趋势下，楼市走向逐渐明了
回顾过去20年楼市发展，有三个房价涨幅过快的节点。第一个节点是2003年下半年，铺天盖地鼓励买房政策出台，将我国商品房快速上涨拉开序幕。
第二个节点是2008年“4万亿”救市政策之后，各种购房优惠（主要是税收优惠）、和鼓励买房政策出现，无论是自住还是投资，都开始下手房产，尤其是炒房团，成为楼市供不应求的主要群体。
第三个节点是2016年全国推动“棚改潮”之后，投资和自住双双增加，只不过投资变成小规模投资，也让房价迎来一波快速上涨。
然而，随着楼市进入2022年，同样是房地产快速上涨间隔6年的周期，却不见楼市回归昔日火爆场景。
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部分城市房价已经“失守”
据国家统计局公布的6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，70个大中城市中，有48个城市房价同比下跌，只有22个城市房价同比上涨，其中哈尔滨、岳阳、常德、湛江、北海、泸州、南充、大理8个城市价格指数均同比下滑超过5%，而价格指数同比上涨超过5%的仅北京和杭州两城。
从城市分类来看。
新房方面：一线、二线、三线城市新建商品房6月销售价格同比变化分别为3.3%、-0.2%、-2.8%。
二手房方面：6月份，一线、二线、三线城市二手房销售价格分别同比变化为1.1%、-2.1%、-3.7%。
从数据表明，二线城市和三线城市无论是新房还是二手房平均房价都已经失守，平均到全国房价，上半年房价均价跌回10000元/平方米以内也就解释得通了。
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二三线城市房价“失守”原因有哪些？
涨跌不明显的城市说明房价还比较稳定，而房价跌幅过大的城市就有其内部原因或外部原因从中影响了，毕竟国家自2016年以来就在不断强调让房地产健康稳定发展，说明跌幅较大的城市没能跟随调控步伐，房价稳定被市场因素制约，这里分别以北方哈尔滨、南方岳阳2个城市来具体分析。
哈尔滨：自2017年以来，哈尔滨人口首次失守1000万人大关，人口净流入人口数量达到11.6万人，与东北另外两大省会城市沈阳、长春人口净流入形成鲜明反差，造成人口流失严重，关键原因还是在于产业单一、深陷资源经济漩涡无法自拔、气候寒冷导致居住环境和营商环境不佳、基建发展落后等。
岳阳：楼市发展过快，导致房价泡沫滋生，从2016年下半年开始，外地人到岳阳买房数量明显增多，岳阳房价涨幅领跑湖南全省，一度让岳阳房价在2018年突破7000元/平方米，部分楼盘甚至达到8000元/平方米—10000元/平方米，而恒大在2019年却作出反常举动，宣布房价直降3000元/平方米，成交均价回归6000元/平方米左右，让岳阳楼市整体开始出现动荡，炒房者撤离岳阳楼市，房价高筑的岳阳楼市开始挤泡沫，在恒大快速跑完量后的岳阳，房价基本跌回6600元/平方米左右。
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由此可见，房价“失守”无外乎与经济、人口、产业三个因素挂钩，对于经济不发达、人口净流出、产业落后的城市而言，即便是房价只有5000元/平方米，也不排除有房产泡沫，相反，对于经济增长较好、人口净流入、产业聚集的城市而言，即便是房价超过5万元/平方米，普通人买房成奢望的城市，房价也不容易下跌，究其根本，还是在于三四线城市甚至二线城市的人口、经济、产业都在不断被虹吸，也是房价失守的主要原因。有的朋友会认为实行人地挂钩就可以了，人口少就别盲目盖楼，站在宏观层面，这只会加剧大城市房价高企，进而让楼市走向更加不平衡的道路。
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3大趋势下，楼市走向逐渐明了
从楼市趋势可以找到楼市发展规律，通过规律就能大致判断楼市走向，经济学家任泽平曾提出影响楼市的三大因素“金融、土地、人口”，现如今这三个因素出现了哪些趋势呢？
一、购房人金融政策放松，房企金融政策收紧。
购房人的金融政策一般包括房贷利率、房贷额度、税收三个方面，房贷利率历年保持着下滑趋势，尤其是商贷利率，截止到6月，商贷基准利率已下调至4.4%，与公积金贷款利率（3.25%）差距越来越小，而房贷额度和税收方面，在2022年也开始出现明显变化：房贷额度提高，首付比例降低，实现税收减免，对购房者而言金融政策无疑是放松的，有鼓励买房的意图。
房企金融政策包括企业融资贷款、企业税收减免、房贷下款速度、监管资金提取速度等，对房地产影响最大的仍然是企业融资贷款，决定了房企现金流是否充足，从住建部联合央行出台的“三道红线”可以看出，房企融资基本被一刀切了，原因很简单，大部分房企都有负债或临近负债，这类企业的融资将成为难题，是国家控制楼市金融风险的主要措施。
从购房者和房企金融政策综合看来，金融政策支持购房者买房，但不支持炒房，支持负债率较低的房企融资，但不支持房企滥用金融工具，在这样的环境下，炒房基本很难实现，对购房者而言是好事。
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二、不仅下调土拍溢价率预期，还下调土拍起拍价。
自2021年8月份以来，不少城市降低土拍预期，将土拍溢价上限从45%下调至15%，炒地皮开始得到初步限制，然而仍未能让土拍市场完全复苏，比如南京，2022年南京第一轮集中供地中，共计推出20个地块，仅30分钟就有6个地块流拍，11个成交地块中，就有8个地块以低价成交，溢价率为0。
溢价率上限从45%下调至15%，并没有起到良好效果，毕竟可以调高起拍价，最终还是达到高溢价率水平，当然房企也很聪明，没有利润的买卖宁可不做，导致土地流拍现象仍然不少，最后导致不得不下调起拍价，比如郑州，在2021年就曾出现在第二轮集中供地的一幅地块，终止出让后再次挂牌出让时，起拍价从原本的10.73亿元下调至8.33亿元，此外，北京、厦门、重庆、武汉以及合肥等城市今年集中供地的地块，也出现不同程度的下调起拍价情形。
可以看出，不仅仅是楼市住房成交低迷，土拍市场也不如前几年景气，当然，这或许是好事，说明国家“稳地价、稳房价、稳预期”初见效果，不过这对地方城市而言或许并不情愿发生，不想降却被市场硬降下来。
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三、主动生育意愿下降，需要“催生措施”缓解人口下滑
据国家统计局发布的年度数据显示，2021年我国净增长人口已缩减至48万人，临近负增长边缘，是近60年来净增长人口新低度，即将被印度高增长人口反超，尽管2016年二胎政策开放，仍有近50%的家庭不愿意生育二胎，主动生育意愿明显下滑，随着老龄化的道路，人口低增长成为国家发展需要重点关注的问题。
伴随着生育意愿的下降，不少专家建议出台“鼓励生育”政策，人大代表郑坚江曾建议，提高二孩、三孩家庭子女教育个税专项扣除标准，二孩家庭按3000元/人/月标准扣除，三孩家庭按5000元/人/月标准扣除，随后，在全国两会内容中也明确提到，将完善三孩家庭生育政策措施，从多个渠道普惠托育服务，降低家庭生、养、教育负担，目前已有部分城市相继出台“鼓励生育”政策，比如张掖市临川县，婴儿三岁以内，二孩家庭和三孩家庭每年分别发放育儿津贴5000元、10000元。
由此可见，鼓励生育已经成为促进人口增长一大趋势，现如今的房子库存本身就很大，如果人口再下滑，房屋空置率或将更加难以启齿，不过只要人口增长有转机，楼市稳定就多了一份筹码。
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总结
综上所述，从金融、土地、人口三方面反响来看，部分城市房价“失守”并非毫无依据，楼市走向逐渐明了，如果短期内没有扭转楼市的供需关于平衡，明年起，部分城市房价或将继续“失守”，值得注意的是，有一点可以基本确定，房子占家庭财富重要部分，老百姓不希望自家资产缩水，国家更不希望让家庭财富缩水，所以未来楼市的走向还是以尽全力去稳定，让房子逐渐剥离金融属性，实现软着陆，而不是让楼市如同当年的香港、日本一般，下完过山车之后，从此一蹶不振。
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