全国新房市场回暖，一二线楼市现较强生命力
超百城放松调控政策的上半年，在6月迎来上半年最佳行情。克而瑞最新发布的百城新房成交报告显示，2022年6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%。6月份呈现“环比增速扩大、同比降速收窄”的良好态势，同时成为今年上半年成交最佳月份。
克而瑞统计的数据显示，一二线城市中，上海、西宁、长春、青岛、济南、杭州、南昌、北京、深圳和苏州这10个城市环比拉升相对快。其中上海新房成交面积环比增速达727%，深圳新房成交面积环比增速达42%。
三四线城市中，桐乡、嘉兴、江阴、许昌、九江、铜陵、六安、桐庐、淮南和嘉峪关这10个城市环比拉升相对快，表现较好的普遍是东部沿海城市。其中，嘉兴新房成交面积环比增速达469%。
由于纾困政策不断出台，房地产市场开始出现一些积极信号，虽市场整体还比较低迷，但下半年市场走向偏向乐观。
克而瑞认为，从同比降幅数据看，今年6月份全国百城新房成交同比下降34%，相比5月份降幅收窄了22个百分点，复苏动力在增强。本轮楼市降温始于去年6月，至今年4月总体上呈现了降幅持续扩大的态势。到了5月份则开始扭转这一态势，6月份降幅继续收窄，楼市复苏迹象愈加明显。
国家统计局数据显示，5月商品房销售规模在年内首次实现环比增长。5月商品房销售额达10970万平方米和10548亿元，环比分别上涨26%和30%。
从各线城市新房价格变化情况看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
新房价格环比出现涨幅的有27个城市，其中环比涨幅超过0.5%的城市仅有2个，分别为成都（0.9%）以及乌鲁木齐（0.7%），另外，济南、广州、深圳涨幅则为0.5%。
具体到不同城市推售的项目，布局在一二线城市和东部三线城市的项目都在6月获得不错的销售反馈。
据了解，金地于6月在多个城市有项目开售，在6月揽金近120亿元。6月24日，金地西安DK3AB项目推售1185套，最终认购1076套，金额近24亿元，去化率超过90%，也创下集团单盘首开销售套数记录。
沈阳九阙台项目也在封控近一月后表现出活力。首开实现认购130余套，去化率近80%，逆势之下成为城市现象级红盘。此外，金地东南区域嘉兴桐乡书香里项目，在市场处于底部的三四线县级市实现了首开认购260余套，销售额近7亿元的优异开盘结果。
在一线城市的新房项目则更是呈现热销态势。深圳的金地深圳中心天元及润峯云上府，6月开盘认购总计600余套，认购金额近84亿元，平均去化率接近85%，成为深圳6月新房市场中的热销盘之一。
在市场初步现回暖态势后，金地集团能取得优异的销售成绩跟其城市投资策略不无关系。以2021年为例，金地投资了111宗地块，新增总土地储备约1636万平方米，其中一二线城市的投资占比高达65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达至34%，这也将更好地规避市场下行期风险。
今年前5月，金地集团共斩获7块地，总投资额80亿，并将资金继续投入到更核心、更安全、能级高的城市。截至目前，金地未售土储主要布局长三角、珠三角大区，占比74%，全年新推售货值2500-2800亿，总可售4500-4800亿。
此外，金地集团财务状况一直较为稳健，给其投资发展也打下基础。
7月份，金地还按期足额完成两笔共计41.63亿元公司债券的本息兑付，这两笔债券分别为"17金地01"和"17金地02"。据了解，截止目前金地已先后4次按期足额完成境内外公开市场到期债券的偿还。
数据显示，金地集团近一年内有息负债偿还体量约为400亿，但各季度较均等，压力相对可控。公司2021年年报中账面货币资金为650亿，其中受到监管的资金仅为80-90亿，加之金地布局的城市能级高，高能级监管力度反而宽松。
据接近金地集团的人士表示，金地集团每个月都针对现金流做压力测试，及时跟进集团销售回款、工程款支付、融资等重大现金流事项的进展与变动，高频次多维度更新现金流预测情况。公司现有资金安排能够覆盖7月集中到期的债务。董事长凌克在内部表示：美元债高管已经做了回购，不会出现违约情况。
中信建投证券统计的6月主流地产公司销售表现显示，金地集团2022年6月销售额达284亿元，单月环比达100%，2022年累计销售额达1006亿元，销售额排第八名。
今年以来，房地产开发企业的资金更加依赖于销售回款，1-5月销售规模的下滑，也导致行业到位资金同步下降。
国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%，降幅扩大2.3个百分点。
1-5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%。开发投资增速连续2月负增长，创2020年4月以来新低；全国房企土地购置面积同比增速为-45.7%；房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%，降幅进一步扩大。
值得关注的是，5月单月房地产开发投资额已经出现环比拉升，环比提升14%；5月房企购地面积环比增长45.9%；5月新开工面积也环比增长20%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在稳经济大盘的框架下，尤其是一系列金融层面的政策助力，使得房企的开发投资数据开始面临转机。随着这一轮政策对需求的刺激，以及土地市场环境的优化，土地市场后续有小幅复苏的可能。
此外，不少业内人士都表示，调控政策与信贷政策的放松都有利于修复市场销售现状，房企销售表现下半年有望迎来进一步改善。
克而瑞认为，目前供需两端出现积极的变化。对于房企端而言，其积极做好推盘和营销工作。而购房者的市场预期也在变化，入市意愿也在增强。
中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅则认为，房地产市场有望迎来边际改善。张化东则称，三季度房地产市场回暖较难，但四季度回暖概率较大。
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