楼市，大变局来了
作者：子非鱼01 | 一线城市，画风变了
在市场大转向之下，处于城市层级顶端的一线城市，楼市画风也变了。
世界上唯一永恒不变的，是改变本身。
达尔文的进化论揭露的最直白的道理，便是世界万物都会随着环境改变而改变，物竞天择，不是选择最优，而是选择最合适的。
当下的楼市，市场环境已经改变，市场期望已经改变，市场购买力已经改变。
在这种大背景下，有了撕裂的武汉楼市，有了二手房挂牌量激增的杭州、成都，有投资客亏损离场的卫星城，有不断降价不断限跌的三四线城市。
也有了画风改变的一线城市。一线城市画风的改变，才是楼市大变局真正的开始。
前几天写过广州楼市的画风改变，增城、从化等外围区，在库存高企的当下，降价已经成了主流。
同处珠三角，同为一线城市的深圳，最近一段时间，出现了不符合深圳楼市气质的操作。
比如发明了“以房换房”，比如开发商公开招聘房托，比如普遍存在的打折促销活动。
最典型的事件，是深圳开发商近日首创“以房换房”活动。这个伟大的发明家，是位于深圳南山区西丽大学城板块的弘基·翰林九锡。
该楼盘在最新推出的海报中，赫然写着“以房换房、以旧换新”8个大字。
具体操作是，可以普通住宅换尊贵大平层、换商务公寓、换临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。
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真精明，精明得太过头了。居然想着叫别人用住宅来换公寓、商铺，怎么想的？
02 | 深圳楼市画风改变背后
以房换房，只是深圳楼市画风改变的例证之一。
在“以房换房”这个发明之前，深圳有开发商被曝出公然招聘房托。
根据《财经天下》周刊报道，6月13日，在广东某兼职招聘的公众号上，一则为深圳市龙华深圳北附近的楼盘招聘“看房充场人员”的消息，引起网友注意。
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招聘公告中，工作内容写得非常明确，充场看房，120元一天。而且要求是30至45岁年龄段，要有富态。
尽管请房托在房地产市场不算是什么大事，但发生在深圳，就有点耐人寻味了。
此外，其他城市普遍存在的降价促销，在深圳一样普遍。
根据界面新闻披露，最新开盘的南山区前海宸湾推出了6套“总裁特批优惠房源”，分别是位于2座的3002、3003、3102、3103、3402和3座的805号房源。
这6套特价房总价在900-1400万元之间，折后每套总价少10万元，约等于打了99折。其中总价最低的一套为959.85万元，折后单价约8.67万元/平方米，该房源备案单价为8.76万元/平方米。
南山作为深圳的核心区之一，都存在促销盘，遑论光明、龙岗、坪山等外围区。
之前在坪山踩盘的时候，就有楼盘私底下推出了首付贷活动，开发商与金融机构合作，提供有息首付贷，推动购房者低首付上车。
最近，龙岗中介给我发送信息，透露龙岗也有楼盘提供首付贷，开发商免息垫付两成首付，首付一成便可上车。
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无论是以房换房，还是请房托，抑或是促销活动，甚至是偷偷提供首付贷，这些画风转变的背后，其实就是一个无法回避的事实：
哪怕楼市强悍如深圳，房子也难卖了。
数据面上，最直接的反映便是，今年上半年深圳的新房成交量同比大幅下挫，二手房成交量同比腰斩。
根据深圳住建局，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。
根据乐有家研究中心数据显示，二手住宅成交9965套，同比下降65%，环比下降18.7%，为历年最低。
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作为中国楼市风向标城市，作为中国内地房价第一城，深圳的楼市已然如此，其他城市的困难程度，可想而知。
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数据：城市房产网
市场行情差，已经是无可争辩的事实。尽管五六月份在流动性释放之下，行情有所转变，成交量开始触底。
但触底之后，是漫长的爬坡，而不是强势反弹。这是市场环境决定的，是人口拐点已经到来，城市化进入后半程，房地产进入黑铁时代等大背景，共同决定的。
在这种大背景下，哪怕是深圳，也逃脱不了成交量难回巅峰的宿命。
03 | 期望值改变下的深圳楼市
客观来说，深圳是一个不缺购买力、购买需求的城市。
作为一线城市，深圳2021年年末常住人口1768.2万人，是住建部按照城区人口1000万为标准划定的7个超大城市之一。
然而深圳的面积不过1997平方公里，其人口密度全国第一。
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数据：各城市统计局
深圳楼市供需失衡已经长期化了，其背后有三个主要因素：
第一，狭小的空间之下，容纳了这么多人口。这是造成深圳房屋供需矛盾长期存在的因素之一。
第二，深圳划定了生态红线、工业红线，在原本就局促的版图上，居住用地占比在头部城市中位列倒数第一，居住用地占建设用地的比例仅为22.6%。
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第三，在前两条的基础之上，深圳楼市供不应求最大的问题是，无法上市公开交易的城中村房屋，占深圳总住宅比例超一半。
公开数据显示，深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。其中，商品住房约189万套、占比17%；公共住房约55万套、占比5%；私人自建房约577万套、占比51%；宿舍约192万套、占比17%, 其他住房（含单位自建房、村集体统建楼、军产房等）约116万套、占比10%。
深圳总住房虽然有1129万套，但其中有一半以上是城中村的自建房，这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。真正的商品住房才189万套。
以上三大因素，是造成目前深圳的自有住房率仅20%左右，有80%左右的深圳人没有自己的住房的根本原因。
在这种背景下，深圳的房价异常坚挺。我们已经看到，深圳上半年二手房成交量创历史新低，但二手房价格岿然不动。
新房市场各种奇葩活动层出不穷的背后，一方面是开发商急于回款，另一方面是市场期望值改变下，多数人选择观望之下的结果。
人口拐点已经到来，城市化进入后半程，房地产进入了黑铁时代，这些因素共同决定了未来哪怕是一线城市，房价也无法有大作为，横盘或慢涨是大概率事件。
房价未来的预期走向，改变了一线城市投资群体和刚需群体的期望值，致使他们犹豫。
期望值的改变，才是深圳房子难卖的根本原因。
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