2022下半年楼市6大预判：最坏时刻已过，好时光却追不回了
黎明之前，最暗黑也最难熬。2022年的下半年楼市，是一段从暗黑走向光明的艰难突围之路。
这个判断，来自“三信确立”这个基本逻辑。
信心提振。疫情逐渐稳定，经济开始复苏，楼市信心提振不可逆。
信贷刺激。需求侧的购房利率接近历史低点，限制交易的政策松绑，购房需求逐渐释放。
信用重建。大多数高周转房企经过一两年的努力，“三道红线”逐渐转绿，开发商的信用重建有利于购房者放心置业。
可是，房地产的好时光却追不回了。
2022年以后，楼市的发展逻辑和买房逻辑，彻底变了。
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据克而瑞地产研究统计，截止至6月12日，2022年全国累计175个省市出台了299次调控政策，共627条，涵盖限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等方面。
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图 | 2022年上半年推出的重要楼市政策
供给侧和需求侧同时加码发力。
供给侧方面，各级部门重点处置项目逾期交付风险，保交楼、保民生、保稳定。
今年春节之后，恒大、阳光城、金科等部分楼盘复工复产。威宁、北投、保利、华润、中海等国企央企成为加大投资加速施工的典型代表。
对待风险企业的优质项目，信贷也不再一刀切，不盲目抽贷、断贷和压贷。
需求侧方面则对刚需改需全面松绑。
南宁打开鼓励买房的“政策工具箱”，采取“挤牙膏”的方式不断释放利好。
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图 | 2022年上半年南宁推出的楼市利好政策
提高公积金贷款贷款额度。首套住房公积金贷款最高额度为80万元，第二套住房公积金贷款最高额度为70万元。新政自今年5月1日起实施，有效期5年。
缩短放款时间。公积金贷款平均放款时间由6个月缩短至15个工作日。
扩大使用范围。南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左内均可向南宁公积金申请公积金贷款。
降低首付门槛。公积金、商贷的二套房首付比例由40%降至30%。
补贴契税。教职工、留邕人才政府全额契税补贴，广大市民，政府给予50%契税补贴。
下调房贷利率。根据最新数据，南宁银行首套房利率可以做到4.25%，二套房贷利率在5.0%左右。
取消限售政策。南宁取消对个人转让第三套、法人单位转让第二套及以上住房需不动产权证满两年的限制。
按照要求，“所有政策应出尽出”。事实上，需求端的鼓励政策基本出尽了。供给侧的政策还有空间。
从利率就可以看出目前的宽松政策接近历史底部。2008年，为应对国际金融危机，房贷利率打7折。折后利率为：4.158%。
目前南宁首套房贷利率可以做到4.25%左右，可以说回到14年前。
房贷利率未来还会不会或许还有降息空间，但幅度不大了。下一步，不会有太刺激的宽松政策出台。现在到年底，是利用政策换房或者首购的好时机。
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今年上半年，南宁只有少数新盘亮相，各区域以消化存货为主。
二季度后，大唐城央世家、路桥融创茂、中交|象江来、北投溪境、建发养云等新盘才上市。数量之少，历史罕见。
根据克而瑞数据显示，2022年1~6月南宁商品住宅供应与成交跌幅严重，供应面积同比跌72%左右，成交量同比跌47%左右！这不是“腰斩”，简直“斩到膝盖”。
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图 | 南宁商品住宅供求数据（来源：克而瑞）
这样的业绩是大部分楼盘“以价换量”的结果，即便在五象湖核心，一些“豪宅”自居的楼盘也疯狂折扣。
事实上，楼盘打折降价越多，越加重购房者的观望心理。以价换量的营销手法，已无促进增量的空间。
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图｜部分房企和楼盘打出的6·18海报
今年“6.18”不少楼盘拼尽了全力。可是最后没几个房企晒热销海报，心态由此可见一般。
2022下半年，随着疫情的稳定、经济的复苏、楼市信心的重启以及库存的减少，商品房销售量也将缓慢回升。
量价关系而言，一个楼市调整周期将经历量价齐跌，到量稳价稳，再到量升价稳，再到量价齐升。这个周期在2008~2009年，2014~2015年，2018~2019年都得到体现。基本上楼市5年一个调整周期。
特别是2015年，上半年买卖双方持久拉锯，9月份后市场回暖并在12月出现翘尾现象。当年商品房销售面积破千万平方米，创历史新高。
2022年，尽管楼市回暖可能会迟到，但历史的周期不可逆。
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今年3月以后南宁商品住宅价格震荡下行。
根据克而瑞统计数据，今年3月商品住宅均价约13500元/㎡，4月下行到约13300元/㎡，5月急速下降大到12830元/㎡。
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图 | 近一年南宁商品住宅供求量价走势
这是上半年南宁楼盘以价换量的结果。5月为例，房价下降后，成交金额和成交面积快速上涨了4成。
但房价也有结构性变动因素。5月，凯旋1号·上水湾、龙光·玖誉城等刚需楼盘打出“9字头”起价格并取得热销，直接影响南宁当月整体房价。实际上在五象湖核心区域楼盘价格没有太大变动。
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图 | 2022年南宁上半年单月销冠盘（来源：克而瑞）
下半年，南宁商品住宅房价预计降幅收窄，未来走向平稳。
5月开始，南宁楼市销售开始回暖。数据上看，5月商品住宅总成交套数4457套。6月成交提升明显，截止6月30日商品住宅销售5396套。
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图 | 6月成交套数（来源：南宁住建局）
库存也开始缓慢下降。今年南宁商品住房曾一度超过1000万㎡，5月约970万㎡，6月约965万㎡。
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图 | 截止6月29日南宁库存数据（来源：南宁住建局）
从存销比角度看，库存下降，住宅去化速度加快有利于房价止跌平稳。未来房价会不会上涨，看库存的去化情况。
如果从宏观角度看，楼市发展已过了大周期节点。人口增速、城镇化速度都在减缓，未来房价长期来看将走势平稳。
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今年上半年，南宁共有14宗商住用地出让，总计出让约1271亩，出让金额约74亿元。
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图 | 2022年上半年南宁商住地成交统计
对比2021年上半年，今年南宁商住用地成交面积和成交金额分别下降了49.56%和67%。成交可谓拦腰斩断。
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图 | 2021年上半年南宁商住地成交统计
拿地房企主角悄然变化。以前几乎是全国头部房企垄断土拍市场，上半年只有中海地产一家全国头部房企拿地。
广西交投、威宁、万丰等地方国企，地方国企成为土地市场“托底”主力军。多个地块以底价成交。
一些在南宁名不见经传的房企却突然出手拿地，如广西凯誉汇和广西恒鑫永凯等。
总体看，上半年南宁土地市场成交的量收缩了，可是好地块却不少，但楼面价却大幅下降。典型如中海地产五象湖地块楼面价6258元/㎡，只有一墙之隔的龙光地块的一半。
为了保成交，也是拼了。出让条件中明确有名校进驻，土地款还可以分期支付。即便如此，成交地块多在百亩左右。
值得注意的是，6月30日，凤岭北一幅约46亩的地块，引来11家房企围猎，楼面价破万，创下2022年上半年楼面价新高。说明市场信心正在恢复。
2022年下半年，南宁将加大土地供应力度。6月18日，2022年南宁市土地规划和城市更新项目推介签约仪式在南宁国际会展中心举行。
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图 | 2022年南宁市土地规划和城市更新项目推介签约仪式现场（来源：南宁云）
共推出57幅优质的商住用地和商服用地，面积约3260亩，涵盖青秀区、兴宁区、西乡塘区、江南区、良庆区、邕宁区6个城区，重点分布在凤岭、兴宁东、五象和沙井4个区域。
为保成交，南宁国土资源局“强化服务保障”，重点统筹规划建设“家门口”的学校、医院、公园、市政道路等。将陆续向市场投放几百亩位于青秀区和五象新区的稀缺住宅用地。
随着楼市回暖，成交上行，下半年南宁房企拿地踊跃性将提高。下半年的土地成交预计比上半年活跃。
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2022年，从商品住房成交角度看，6大主城区中良庆一直是领头羊，且表现稳定。占比一直在32%左右。
江南上升势头迅猛。多个地价楼盘上市，区域配套成熟、区域人口集中，让江南的成交仅次于良庆。占比达22%。
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图 | 2022年1-6月板块供求量价走势（来源：克而瑞）
受货量供应和价格等因素制约，青秀成交份额下降。占比在20%左右。
兴宁、邕宁和西乡塘是“难兄难弟”，前两位各占9%左右，西乡塘占8%。
这样的格局，在今年5月的6大主城区商品住房成交面积占比中明显体现。
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图 | 5月南宁6大主城区商品住房成交面积占比
（来源：克而瑞）
良庆区中，五象新区的铁学商配套不断完善，是吸引购房客户的关键。南宁二中初中部（青运校区）、新民实验中学、三美实验中学等名校陆续落子五象，对提振五象楼市有很大促进作用。
配套影响流量，产业决定未来。去年开始，青秀区的产业规划确定，成体系引进大产业落地速度加快。这让未来青秀有很强的竞争力。
去年开始，南宁城市发展方向，关于东部的论述由“整体向东”变“重点向东”转变，并规划在六景、横州打造东部产业新城。
在五合，也重点建设中国—东盟电子信息产业园区，以打造南宁的“科技城”。
还有霖峰牛湾翡翠岛，投资320亿元整岛开发。
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2022年是大浪淘沙的一年，一些高周转高负债的房企逐渐隐退。
2022年也是新旧格局转变的一年，一些均好性的房企成长空间打开，成长为楼市新势力。
以2022年上半年南宁房企权益销售TOP10为例，就可以看出这个变化和趋势。
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图 |上半年南宁房企权益销售TOP10（来源：克而瑞）
以品质扬名立万的建发，得到市场的认可。即便五象湖项目单价较高，也能占据改需和豪需细分市场。
手握2000亿元现金，一直喊着“活下去”的万科活得好好的，继续占据房企销售榜单的榜首。
高周转代表的龙光债务缠身，但旗下项目众多，通过特惠甩货仍占据前三位置。昔日霸主余威凛冽。
华润置地重点布局青秀、江南城市更新项目，开辟新天地。
广西保利靠领秀前城单盘打天下。
北投产城集团后劲充足，旗下的北投时代成为上半年五象新区商品住宅成交面积和成交套数榜首。
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图 | 北投时代拿下上半年五象销冠
这也可以看出南宁房企分化的趋势：高负债房企逐渐退出，均好型房企成交空间打开。
均好型房企，首先是财务健康的企业。
同时，又能在产品力和运营力上长袖善舞。
最终确定地位，是其交付力的品质呈现。
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时代的一粒灰，掉到个人头上都是一座大山。
上半年的总结，不是一串串冰冷的数字，而是房地产上下游产业中每一个人甚至每一个家庭的悲欢离合。
公务员有了卖房指标；小麦西瓜大蒜换首付；房企老总下岗做美团；分销中介到房企总部打地铺讨薪；购房者在营销中心前要求保交付……
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图 | 开发商为了卖房出奇招
巨大的阵痛中，房地产业正在开始3大转变。
发展模式变了。高周转增长的时代结束了，高质量成长的时代到来了。房子不仅是钢筋混凝土，还有建筑匠心、人文、美学和服务。
房企角色变了。传统住宅为主的开发商竞争力下降，未来有城运营实力的综合型开发商更受欢迎。
购房逻辑变了。以前看规模看品牌，现在千亿房企万亿房企都是浮云，重点看“财务是否稳健，交付是否兑现，生活方式是否满足需求”。
保交付，是买房逻辑的重中之重。
怎么看待接下来的房地产市场？近日，万科召开股东大会，万科掌门人郁亮在会上回答了整个行业都很关心的问题：
从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢与温和的过程，仍需要时间。
万科，难得乐观。
是的，最坏的时刻已过，会迎来春暖花开之时。可是，楼市的好时光却再也追不回来了。
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