楼市观察丨政策“凶猛”，入场信号越来越清晰？
四季有序，万物皆有轮回，楼市或许也躲不过周期。2022年即将过半，国家统计局数据显示，2022年1-5月全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。
对于房地产这个高周转的行业来说，要解决的问题很多，但似乎又显得能力有限、力不从心。
“房地产是个政策性很强的行业，跟国家政策紧密相关，形势对于房地产很重要”，一位行从业者坦言。
01基调已定
“稳楼市”已成为2022年的热词。
开年以来，全国各地稳楼市政策密集颁布，手段百出，特别是5月以来，全国各地政策不断。
“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，这是今年5月国家给房地产行业定的基调，同时还给出“应出尽出”明确提醒，这犹如给各城市说“胆子放大一点，步子迈开一点”。
基调已定，解题思路留给了地方。
公开数据显示，截至6月中旬，全国上百个城市出台了200多次调控政策，近600条井喷式的政策，让这个行业显得十分热闹。因各城出台的楼市政策的形式与程度不同，有网友调侃：有些城市出台救市政策如“直男”，简单直接；有些城市像“暖男”，细致入微，还有些城市像“渣男”，小心试探。
救市如同医人，需要对症下药，剂量合理。如果“药力”过猛，可能会出现副作用；剂量不够，就难以达到效果。虽各城市的全盘思考与市场各方主体短期诉求不一，但是目的都是为了让楼市稳定健康发展，促进经济发展。
02释放资格
对于稳市救市，让消费市场活跃是底层逻辑，释放购房资格与降低购房成本则为核心的手段。
在许多限购限售的城市，释放购房资格往往是重要方式之一，今年来多个城市都不同程度地颁布了与释放购房资格相关的政策。
6月20日，武汉“直男”了一把：“武汉本市户籍家庭，在限购区已有两套的，可以购买第三套；非本市户籍，在限购区已有一套的，可以购买第二套，且不需要再核查社保等购房资格；非本市户籍在限购区购买首套，仅需6个月社保，且可以补缴”。
作为华中城市一哥的武汉，推出如此“猛药”，说明武汉的胆量，侧面说明武汉楼市的艰难。上半年也有其他城市发布相关放松限购政策，个别城市因松绑限购限售方面“药量过大”怕产生副作用被叫停，回头看武汉“620新政”，后续会如何，拭目以待。
但可以预见的是，如果楼市整体没有向上，政策加码仍有空间。
6月20日，河南郑州《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》正式挂网，对房票、房票安置办法、奖励及优惠政策、房源筹措等进行了解释和规定。
郑州这次新政目前虽然无更多具体细则发布，但通过棚户拆迁安置推出房票政策是激活楼市一种有效的方式，对于2021年“命途多舛”的郑州来说十分需要。
“房票”制度前几年曾盛行过，对楼市去库存直接有效，简单地说就是政府拆迁不再给安置房或者拆迁款，而是给拆迁户一张去在市场上购买商品房的且具有相应价值的房票。
其实，半年来全国已有多个城市陆续在房票安置方面有所行动，或以征求意见稿形式发布房票政策，或已公布政策细则并实施，而较早启动的城市则已开始发放房票。
很多时候，即使给市民购房资格，但市民不一定有购房能力。棚改给房票制度就解决了这两个问题，同时还有侧面促进城市更新等作用，对于许多城市来说，这是一副立竿见影的有效“药方”。
03政策利好
棚改发房票制度也存在一定的复杂性，涉及的群体也有限，并且不是每个城市都适合。
从房贷利率与税收上入手降低购房成本，是全国大多数城市的选择，在国家整体层面更便于操作。
6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。有公开数据显示，已有58城首套利率降至4.25%。
如湖南省会长沙，6月以来部分楼盘首套房贷利率可低至4.25%，有楼盘直接将不同时间的房贷利率对比作为宣传点，让市场直接感受到目前购房的“高性价比”。
一位长沙房地产经纪人说，“目前利率已经回到五年前的水平了，购房咨询的人明显多了起来”。
“只要足够优惠，没有卖不出去的房子”，优惠力度决定消费者的行为，优惠太小，市场或许无动于衷，甚至产生如“买劳斯莱斯送5元券”一样的调侃段子，但优惠足够大时，写段子的人都可能放下手中键盘冲进市场。
不论推出何种力度与形式的降低购房成本的优惠政策，作为购房者来说，都是利好；对于城市主政者来说，则是智慧的考验。
04让利渡关
中指研究院6月15日数据显示，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。
另一组数据，2022年1-5月，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比下降64.7%，降幅比上月扩大8.8个百分点。
所有政策的出台与房企都有着直接关系。值得思考的是，政策是普惠的，市场是公平的，政府搭台之后，如何唱戏还是得靠房企自身，自救才是房企最关键的“闯关之道”。
优惠折扣、首付分期、赠送物业费……全国各地房企给优惠越来越“务实”，加之国家与城市的各层面得到政策加持，这场井喷式的稳楼市行动将继续在全国各地如火如荼地上演。
近日，河南两县城用小麦、大蒜抵首付的营销引发广泛关注。“2元/斤小麦换房，最高可抵16万元房款，高价收购小麦抵首付”；“大蒜换房5元/斤抵首付，爱心助农，轻松安家”，据悉自推出“大蒜换房”活动后，已经成交了将近40套。还有房企推出购房送猪，还包杀的营销活动。
这些看起来颇具“幽默感”的营销活动背后，是房企的无奈之举，也唯有让利，才能激起市场。
有观察人士分析，楼市已处于市场底，在政策不断加码背景下，下半年楼市大概率会向上、转好。但再科学的预判都是一种“准确而模糊”，没有一个人能清晰地预判未来。
对于国家、城市、房企来说，已在不断行动；对于购房者来说，何时入场每个人都有着不同的答案。当然，所有答案背后都要谨记：房住不炒。
文/向自雨
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