楼市限购再度放松，迎来入手窗口期
新一轮房地产救市，起始于2022年4月份的“最高决策层会议”。当时针对中国房地产，会议提出“支持各地从实际出发，完善房地产政策，支持刚需和改善住房需求”。
随后的5月份，全国各地掀起了一股“救市潮”，各地纷纷“限购松绑，限售松绑”，甚至央行在5月份连续两次降低“房贷利率”：
第一次是5月15日，央行将“首套房贷利率”下降到了“LPR减去20个基点”。
第二次是5月20日，央行将“5年期的LPR利率”直接猛降15个基点。
但是从市场效果上看，并不理想。
从数据上看，2022年中国商品房销售面积和金额已经连续5个月“负增长”，而且暴跌幅度相当深。
中国房地产急需“全面救市升级措施”。
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于是进入6月份以来，各地救市政策终于全面升级。
郑州全面启动“3000亿棚改房票安置”，打响了“升级救市第一枪”，随后全国居然有“15个城市”开始陆续推出“房票安置政策”。
南京在5月份“二手房取消限购”政策一日游之后，6月份也不再“遮遮掩掩”了，直接出台“补缴6个月社保即可买房”政策。
干脆就“一手房和二手房”全面取消限购了。
而另外一个“新一线城市”武汉，在“憋了两个月”以后，6月20日直接推出“大招”，主城限购区“可以买三套”，非限购的郊区直接“不计入家庭住房套数”，推动更多的有钱人“来武汉置业”。
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甚至是推动武汉城里人去“郊区买房”：郊区想买多少套就买多少套，不计入城区的住房套数。
武汉的“城里刚需人群”也可以先去“郊区买房”，不影响“城里的买房指标”，未来武汉郊区的住房成交量会迅速上升。
我们甚至有一个预判：今年下半年，中国的“新一线城市”可能将全部取消限购限售，这是一个最佳的“入手窗口期”。
而对于三四线城市来说，6月份更是“怪招迭出”。
据说“中部的某个五线城市”，一旦发现“恶意不买房”或者“在银行有巨额存款”，将会被约谈提醒。
而河南的两个县城，居然被爆出“小麦换房，大蒜换房”的奇招怪想，其中“小麦是2元/斤，最高换房价16万”，“大蒜5元/斤，最高可换10万元”。
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那么很多人可能会问：6月份这一轮“猛烈救市”会有很大效果吗？
在我看来，除了个别大城市可能成交量会“明显提升”之外，其他城市的救市效果不会太好。
原因非常简单。
6月份的“房地产救市”本质上还是5月份的延续，还是以“地方政府”为主导的救市行为，这种以“地方政府”为主导的救市，其实只是“小打小闹”。
因为目前的“地方政府”财政实力已经“奄奄一息”，不管是从“棚改力度”，还是从“买房补贴”，“买房优惠券”，“取消限购”等各个层面上。
地方政府早就已经“无力回天”了，尤其是三四五线城市，在没有外力强力支持的背景下，只有“等死一条路”了。
比如说现在各地都要搞“棚改房票”，但是钱从哪里来？地方财政是否还能支持规模庞大的“棚改房票安置”？
答案非常明显：地方财政根本无力支撑新一轮“货币棚改”。
所以中国楼市要想真正复苏，就必须要等“中央发力”。
比如2015年到2020年，中央就明确发文连续搞了两次“三年棚改计划”，国开行和农发行因此付出了超过3万亿规模的“棚改政策贷款”。
而央行还连续多次“降准降息”，税务总局也是“税收减免”，住建部更是支持“公积金异地贷款”。
由此可见，只要“上面的部门”能够真正配合全面发力，就没有“救不起来的房地产”，各种“低息贷款”满天飞，买房就像“买一根葱一样简单”。
然而这一轮的救市，到目前为止，国家明确规定“楼市救市”只能停留在“支持各地根据实际需要，调整楼市政策”的阶段。
言下之意就是“现阶段，只能地方政府自己救，上面的部门还不能参与”，毕竟“房住不炒”还是一个“基本定调”。
那么，面临地方政府越来越“独木难支”的局面，还有没有全国性救市，全国性救市什么时候能够到来？
我个人认为这个时间节点已经不远了。
中央和地方的关系本来就是“唇亡齿寒”的关系，房地产的“全国性救市”最晚不会超过今年10月份，这个时间节点至关重要。
因为这个时间节点，将会产生新的“经济周期”。
综上所述，我们认为目前中国楼市的“救市”虽然看起来非常热闹，但实际上“救市范围”依然局限于“地方政府为主导”的救市阶段。
但是基于目前地方政府的“财政困境”，这种救市是很难彻底扭转局面的。
楼市真正的“救市”将是“全国性救市”，是全国一盘棋，是下面和上面的联动配套，是“大水滔天”的新纪元。
而这个时间节点，我们锁定2022年10月份左右。
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