楼市，最诱惑的城市出现了
原创 刘晓博今天下午，楼市传来大消息，多家媒体报道说：南京的住房限购再次松动！外地人在南京可直接补缴6个月社保，获得购房资格。
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这个消息如果属实，则相当于：南京楼市的限购门槛，只剩下了一个简单的手续，一笔不算多的“资格费”而已。
南京，是今年大城市里出台楼市松动政策最多轮的城市，大大小小都算上，已经13次了！
下面是“乐居财经”做的今年南京楼市松动大事记：
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其中最有戏剧性的是：5月20日传出南京取消二手房限购的消息，但不到半天时间，率先发布此消息的“南京房协”公众号删除了相关文章，“取消二手房限购”新政成了“半日游”。
随后多家媒体分析说：南京取消二手房限购被叫停，以及武汉取消4个非核心城区限购被叫停，都告诉了我们这一轮楼市松动的边界在哪里——强二线城市还是需要适当保留限购门槛。
1个月不到，又传出南京限购的6个月社保可以补交的消息，如果这个政策不被叫停，则意味着市场又有新的变化了。
逻辑是什么？
可能跟5月房地产销售仍然低迷有关。
克而瑞的数据显示，中国百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，似乎有见底回升的意思。但同比销售业绩仍然非常惨，同比2021年5月下降了59.4%。
中指研究院发布的数据是：2022年1-5月，TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。
央行的数据也证实了这一点：5月份全国住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元。
在这种情况下，部分二线城市继续放松楼市是可以理解的。
说实话，南京能做到这一步，是让我感到意外的。
虽然已经有多个省会城市直接取消了限购，甚至还有的省会城市重启了货币棚改，但到目前为止最能吸引外地购房者置换房产的，首推南京。
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上图是中国内地主要城市一季度末的资金总量（金融机构本外币存款余额）排行榜，南京为4.7万亿元，位居第八。
事实上在4月末，南京汇聚的资金总量已经超过了重庆，跃升为资金第七城。
资金总量是一个非常重要的经济指标，比GDP更能真实地反映城市的经济活跃度和发展潜力。
南京的上市公司家数、市值和个税总量等关键指标，也都表现不错。南京还是中国高等教育资源最集中的城市之一，双一流高校13所，仅次于北京和上海；此外，南京是优质医疗资源最集中的城市之一，拥有全国百强医院中的4家。
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南京每10万人常住人口中大专及以上学历人口比例仅次于北京，超过上海位居内地城市第二，在长三角则名列第一。（下图）
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综合考量，我认为南京的不动产价值仅次于北上深广四大一线城市以及杭州，跟成都不相上下，超过苏州、武汉、重庆、天津。
一个外地人，如果想获得北上广深限购区域的购房资格，目前仍然需要5年社保。
想获得杭州的二手房购房资格，外地人需要最少1年社保；如果想买杭州新房，外地人还需要4年社保。
成都最近也放松了限购，但外地人要在成都买房，仍然要先连续交1年本地社保。
苏州今年楼市松动之后，一度跟南京购房条件持平，为：外地户口需在苏州连续6个月及以上纳税或社保证明。
现在，南京可以补交社保之后，就成为北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、苏州这8个中国内地最有价值城市中，购房门槛最低的，低到只需一个手续、一笔钱而已。
所以，如果这个政策不被叫停，而上述7个城市也不大幅跟进，那么投资性购买力会向南京集中。
毕竟，很多人都意识到了：这一轮楼市松动周期，是最好的换房时机。如果你此前投资性房地产在普通二线城市，甚至三四五线城市，那一定要抓住机会向核心城市置换。
南京是第一个面向全国提供这种机会的城市，其诱惑力不容忽视。
如果买南京，首选哪里？当然是河西。大致就是下图中蓝框的位置。
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