调查｜长沙“盘活存量房”试点满月，“以租换购”如何影响楼市？
澎湃新闻记者 计思敏今年以来，全国多城发布楼市新政优化房地产市场调控，在众多楼市政策中，湖南省长沙市的“盘活存量”以“租换房票”引起市场热议，一度被视为“一石多鸟”之举。
今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
长沙出台的这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。
如今，长沙“盘活存量房”试点满月，楼市情况如何？
已有3025套存量房提出申请供作租赁住房
今年以来，长沙出台两项政策内容涉及房地产市场。据长沙市住房和城乡建设局信息，5月6日起，长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案又认权属登记。
按照长沙于2018年出台的规定，长沙户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。
不过，由于受限于房屋网签时限，部分购房者仍无法获得购房资格。
5月8日，长沙印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，释放了部分改善性需求。
据《长沙晚报》报道，家住岳麓区的李女士因5岁女儿即将入学，想换购一套住房，让孩子享受更好的教育资源，但又苦于房子网签未满4年，暂无购房资格。今年5月28日，李女士仅用7天就顺利将名下住房盘活作为租赁住房，并获得了改善住房的购房资格。
长沙通过盘活存量房供作租赁住房，使购房者获得新的入市“房票”。
公开信息显示，截至6月8日，新政落地满月，累计有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。
符合条件可按首套房贷款
《方案》出台满月后，根据“长沙发布”6月10日消息，针对市民将存量房供作租赁住房后，再购买住房进行商业贷款或公积金贷款如何认定的问题，明确市民将名下唯一住房供作租赁住房后再购房，符合条件的可享受首套房贷款政策；有两套房的盘活一套房供作租赁住房后，可按二套房贷款。同时，目前长沙正在研究一户多套存量房盘活供作租赁住房后，根据其合理住房需求可购买一套改善型住房事宜。
按照长沙市住建局相关负责人此前的回应，存量房盘活供作租赁住房，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套，不影响多套住房盘活用作租赁房。
业内人士认为，长沙盘活存量房的方案是一大创新，该政策能够有效盘活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激发“买一卖一”的置换需求。
有长沙当地居民表示，“一直以来，长沙的调控是非常严格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租赁住房获得一张房票，对有资金基础的多套房源家庭来说是好事，但对置换客而言，作用并不大，因为获得房票后也没有买房的本金，况且如果目前家庭住房还有贷款的话，再买一套也有压力。”
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，“以租换购”方式意味着不再受限购政策的限制，有利于促进改善性需求的释放，为市场释放出一定的购买力，对市场情绪的改善具有积极作用，但值得注意的是，此次新政虽有放松限购之意，但仅是对改善型需求的一种支持，与中央支持居民合理住房需求的政策导向相呼应，符合“房住不炒”主基调。
新房成交环比增35%，同比跌幅近五成
从数据上看，5月长沙楼市环比有所回暖。
湖南中原研究院数据显示，5月，长沙内五区新建商品住宅成交量65万平方米，环比增长35%，5月成交均价13842元/平方米，环比涨幅2%。但值得注意的是，与去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。
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中指研究院长沙分院分析师杨过表示，长沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市场仍处于深度调整期，成交量远不及去年同期。整体来看，长沙近期虽优化了政策，但较之其余城市政策力度较弱，尚未达到购房者预期，对市场的提振效果有限。
湖南中原研究院执行院长陈世霞亦表示，模范生长沙在上半场的稳楼市节奏中，依然是全国学习的楷模，但没有太多实质的支持性政策释放。
长沙当地中介人员称，长沙的房价一直以来都比较稳，基本都是刚需和置换客户。
从二手房市场来看，有中介人员表示，现在是买方市场，房多客少。对购房者来说，现在买房的时机还是不错的，但对房东来说，如果不是急用钱的话还是有点不划算。
上述中介人员提到，长沙整体的房价一直以来都比较平稳，二手房挂牌价格也比较稳定。不过该中介反馈其所在区域的部分二手房价格较去年有所下降。
以长沙开福区一套132平左右的房源为例，诸葛找房平台数据显示，该房源于2021年6月10日上架时报价177.8万元，目前该房源最新报价为168.8万元，同比下降约5%。另以一套117平方米左右的毛坯房为例，该房源于2021年7月18日挂牌165万元，目前最低报价150万元，价格下跌9%。
该中介人员称，对部分购房者来说，有“买涨不买跌”的心态，所以一直以来长沙的房价都不温不火。
另有芙蓉区中介人员表示，目前长沙二手房的价格相对前一两年稍微下降了一点。
上述中介人员称，目前出台的政策利好改善型客户，以租换购政策和税费优惠政策、银行利率下调等措施都有利于房产交易，买的人多了，房价也会慢慢好转。
该中介提到的税费优惠政策及银行利率等措施尚未落地。湖南省发展和改革委员会、湖南省商务厅于6月9日印发的《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》中提到，稳定住房消费，采取支持人才购房、财政补贴、展销促销等政策措施，因城施策实施差别化住房信贷政策，更好满足居民合理住房需求。引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例。完善长租房政策，增加保障性租赁住房供给。支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率。鼓励提高住房公积金最高贷款额度，首套房可提可贷。鼓励具备条件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的购房支持政策。
当前，在长沙购买第二套房，不管房屋面积的大小，契税税率均为4%。在此之前，湖南对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。不过，自2019年4月22日起，长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率。
陈世霞指出，总体来说，政策叠加效应将逐步凸显，客户信心也将逐渐恢复，预计6月的长沙楼市环比量价齐升，但同时，现在楼市面临最大的不确定性，就是客户对未来收入预期的不确定性，尤其是工薪阶层的购买力下滑，预计未来豪宅市场表现亮眼，刚需和首改市场支付力将受到大环境经济下行的影响。目前楼市依然是买方市场，未来长沙楼市成交量的恢复需要依靠更大尺度的政策保驾护航，否则将会有一段时间的低量僵持阶段。
对此，陈世霞建议，针对目前市场和大的经济环境，长沙也可适当针对首套购房者和二套改善需求的自住客户降低首付比例，来激活市场的活力。此外，限售条件方面适当放松，如限售年限缩短至两年；二手房适度调整限购政策来激活部分换房需求；除此之外，响应国家对生育政策的调整，对于二孩三孩家庭建议可以多增加一套房的购房资格。
责任编辑：刘秀浩 图片编辑：蒋立冬
校对：张艳
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