谢逸枫：楼市出现回暖迹象 房价触底反弹尚早 房企纾困举步艰难
文/谢逸枫观察数据变化发现，舆论报道与房地产市场反应非常不一致，主要是媒体过于夸大数据，误导市场，标题过于言过其实，内容以偏概全。
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当下，房地产未走出困难萧条期、市场未走出负数低迷期、土地市场未走出寒冷期、房价未走出徘徊触底期，房企未走出债务危机期。
值得主要的是楼市已经出现积极的、利好的变化，呈现回暖的迹象。必须提醒大家的是回暖的迹象，不是意味着楼市回暖、复苏、回升，仅仅是下降、降幅趋势的转变、放缓、收窄。
由于缺乏全国一揽子措施，挤牙膏式的政策无法提振楼市，加上疫情、金融环境的因素存在，房地产低迷期拉长。因此，短期内，要使市场触底、复苏、回暖，简直是痴心妄想。
按照数据显示，当前房地产市场依然处于低处徘徊期，地方楼市政策纾困措施是否生效待观察。可以明确的是政策调整缺乏全国性、系统性，且力度与范围及针对人群有限，融资端未实质松动。
其一是诸葛找房的数据显示，5月重点城市二手住宅成交量降幅已现收窄。5月，10个重点城市二手住宅成交量为45496套，环比微降6.49%，同比下降27.01%，降幅收窄7.95%。
诸葛找房数显示，截至5月26日，重点监测的9城新房成交40528套，环比上涨2.7%，环比转跌为升，同比下降46.7%，降幅收窄9%。
诸葛找房数据显示，重点10城端午假期新房日均成交1010套，较清明假期新房日均成交上涨42.05%，较五一假期新房日均成交上涨98.04%。
其二是克而瑞数据显示，5月百强房企销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%降幅改善，略微显现出暖意，同比仍惨淡，单月业绩同比降低59.4%。前5个月同比降低52.3%，降幅扩大。
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2022年5月，行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复，市场信心不足、企业表现仍相对低迷。TOP100房企单月实现销售操盘金额4546.7亿元，较上年同期降低59.4%。
2022年1-5月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为558.6亿元，较去年同期降低48.3%。
其三是国家统计局1-4月数据显示，全国房价尚未看到明显复苏、筑底迹象。5月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅较上月扩大0.6%，说明5月二手房价格仍小幅下滑。
其四是中指研究院数据显示，5月17个主要城市成交面积环比上涨8.8%，同比下降51%，降幅较4月收窄7.3%。三线城市成交率先企稳反弹，截至5月28日三线代表城市成交面积环比上涨27.2%。
其五是贝壳研究院数据显示，5月重点监测的50城二手房成交量环比增长约14%，同比下降约40%，降幅较上月收窄8%。5月随着疫情逐渐缓解以及宽松调控政策作用而有所修复。
其六是克而瑞数据显示，销售TOP50企业单月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同环比分别下降95%和70%。前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15。
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其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。一般情况下拿地销售比例多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。
其七是中指研究院数据显示，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上。
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其八是克而瑞数据显示，5月全国30个重点城市商品住宅成交面积约1318万平方米，环比上升4%，同比下降59%。1-5月30城累计成交面积6936万平方米，同比下降51%。
其九是中指院数据显示，5月百城新建住宅平均价格为16198元/平方米，环比上涨0.03%，同比上涨1.20%，较4月收窄0.31%。5月百城二手住宅均价16030元/平方米，环比微降0.01%，同比上涨1.39%。
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其十是克而瑞数据显示，房企5月发债规模515亿元，环比下降 15%。其中境内发债466亿元，环比下降7%。境外发债48.8亿元，环比下降 54%。房企发债主体数量降至年内新低的28家，仅有5家为民营房企。
2022年5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，融资规模较三四月又有较大的滑坡。1-5月100家典型房企新增债券类1融资成本4.39%，较2021年全年下降0.89%。
其十一是22城首轮除郑州、沈阳外，有20城完成了土地出让，共成交涉宅用地374宗（未含4宗上海“城中村”改造地块），规划建面3650.64万m2，土地出让金收入达4803.4亿元，平均溢价率4.79％。
其中71宗涉宅用地流拍/撤牌，占总供应16％。221宗涉宅用地底价成交，占总成交59％。共有151宗涉宅用地溢价成交，占总成交41％。91宗涉宅用地在竞价阶段达到地价上限，占总成交24％。
2022年以来，多地因城施策地出台楼市新政，尤其是进入4、5月份，相关新政更为频繁，预计随着政策效应逐渐释放，市场信心恢复，后续楼市成交仍将有所回升。
房地产市场面临调整压力，随着政策环境持续改善，市场信心有望逐步修复，叠加房企冲刺半年度业绩，下半年进入量增价稳的阶段，6月将是验证各城市房地产市场成色的重要节点。
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