房子会不会直面“贬值潮”？内行预测：今明两年的楼市或超乎想象
#房地产如果下跌对老百姓意味着什么#https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/6e9291f6a3d2487894be80a1f657a25e~tplv-tt-large.image?x-expires=1970287105&x-signature=auEhSc%2BWYy9exUJzRRezm%2F%2BQxNg%3D
房产大佬冯仑在受访时谈到，中国人买房年龄偏低，购买第一套房的平均年龄仅27岁，而美国平均年龄是38岁，买房需求比美国人提前了11年。
一般情况下，27岁刚入社会不久，仅靠个人收入买房基本不太现实，大多需要依赖父母的共同支持。为什么国人会这么着急？在房说君看来，主要原因在于对住房的预期不同。美国家庭持有金融资产的占比较多，换言之，大多数人不需要买房也可以生活的很好。
但对于我们国家，过去20年里，价值能跑赢通货膨胀的商品只有房地产，再加上老百姓投资理念较单一，只要手里有钱，99% 的国人都会选择买房；此外结婚买房，读书买房，这种观念不管在城市还是农村都是根深蒂固的，同时也成为一个家庭展现实力和财力的方式。
你有买房焦虑吗？
国人买房年龄虽早，但在当前高房价背景下，入手一套心仪的房子并不容易，以2021年全国均价1万元/平米为例，夫妻两人的平均可支配收入约6万元，买一套110平米的房子首付款约33万元，加上约3.5%的各类税费，一套毛坯房至少要准备38万元左右的现金。
那么攒够首付款和税费至少需要六年多，可能很多人的首付款是父母掏的钱，但剩下的房贷仍是一笔不小的开销，虽然现在房贷利率有所降低，但分摊到二三十年的利息都足够一套房的房款了。除此之外还有装修费用，若装修预算约30万元左右，普通家庭从买房到入住至少需要5-11年，从22岁大学毕业工作到33岁才能勉强住进新房，这一数据刚好与人均购房年龄在27岁不谋而合。
以前都说房子保值增值，是最好的抵抗通胀的工具，然而随着这几年楼市变化明显，人们开始对买房持有怀疑态度，担心轻易买房会砸手里，不急着下手成为不少人的真实写照。那么，房子会不会直面“贬值潮”？如今下半年不买房，5年后会不会更买不起？在内行看来，3个信号需留意，或超乎想象。
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1，房产过剩，房子供给大于需求趋势突出
国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均居住面积39.8平米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。再加上各地还在不停地“卖地”，加上未动工或者已动工没拿到预售证的库存，足足有38.4亿平米，足够满足9600万人的居住需求。
很多人会说，这比起6年前根本不值一提。数据显示，2015年时商品房待售库存一度达到7.19亿平米的历史高值，广义库存更是约54亿平米。但值得一提的是，如今的购房需求、杠杆比例和房屋空置与过去有着明显区别。
购房需求方面，公开数据显示，2021年人口净增长只有48万，不仅人口增速已接近临界点，且不排除会出现负增长趋势。一方面，总和生育率只有1.3，很难维持正常的世代更替，还有随之而来的老龄化问题，在2015年我国老龄化率就有16.5%，而截止到去年，这个数值已达到18.9%，基本上半只脚踏进了深度老龄化社会。要知道，人口是房地产的长期支撑，过去源源不断的人口涌进，住房市场才得以维持增长趋势，但如今，伴随着人口增长放缓，老龄化上升，意味着未来每年的销售面积或会因为需求下滑进而导致下滑。
杠杆比例方面，央行数据显示，居民部门杠杆率是各部门中攀升最快的，从2000年不到5%增长至当前的62.2%。杠杆率的快速提升，也影响到金融体系的稳定，其中，房地产起到主要的推动力。目前住房资产占家庭总资产的70%，此外还有大量通过高杠杆方式买房的行为，使得居民债务负担徒增，与收入不成正比，长此以往，对住房购买力自然会降低。
房屋空置方面，等着卖的房子有38亿平米，那已经卖出去的房子都有人住吗？并不是！机构调研报告显示，2017年国内的房屋空置率为22.3%，闲置的房产约有6000万套，而2018至2021年，平均每年房产销售面积约17万亿平米，按照每套100平，空置率22.3%计算，可算出闲置房屋套数1516万套，加上原来的6000万套总套数突破了7500万套。在住房库存高，空置率高的情况下，有钱的已经不缺房了，没钱的一时间也买不起，市场博弈加剧。
综合来看，这不仅楼市步入平稳发展所要直面的问题，也是市场形成供大于求局面的事实，地产商要从低需求市场获得现金流的话，或许要作出改变了。
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2，新旧两批购房者的房贷利率区别对待，“效果”或不理想
虽然2015年前后房贷利率大多在6%，但这期间常常能获得银行的折扣利率，利率的优惠和房价的上涨抵消了房屋折旧成本，反而推高了房子保值增值的效应。比如2015年重庆住房均价6500元/平米，按揭利率6.1%，在利率打7折后是4.2%，而在2022年均价约为14000元/平米，利率最低4.25%。同样是3成首付，贷款30年利息多了近40万，再算上房屋折旧和通胀率，毫不夸张地说房子根本没有增值，购买成本反倒更高了。
现有的按揭利率虽然对购房者有利，但效果并不理想，而且按照这样的下滑速度，不排除未来可能会继续下滑，所以也不难理解潜在购房者会采取观望的态度。
3，买房不再是“必选项”，而成为“选择项”
在我国，买房不止为了居住，更多是为了让子女上好学校、年轻人能顺利结婚、扎根城市享受福利三方面，其中子女读书是主要原因，过去要在城市里读书和上好学校，前提是要有房且房子在学校规划氛围内，但如今只要满足要求，即便租房也可以就地入学。比如夫妻居住在北京单位的公租房，在孩子上学方面买房不是“必选项”，公租房同样可以作为入学凭据。
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目前“租售同权”正在越来越多城市实行，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中明确，广州、深圳、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、佛山、肇庆等12城将作为首批试点，规范发展租房市场，并明确租客的权利和义务。也就是说，这12城将实现租房和买房同等的权益。
当前楼市，下半年不买房，5年后房子将会是“葱价”还是“金价”？
综上所述，在需求减弱、购买力降低、房屋过剩的大环境下，再结合房贷利率降低和发展租赁住房的措施，房子需求和供应的矛盾或会更加突出。因为这三个信号的出现，意味着地产商和炒房客将打破利润下限抛售房产，但购房者却不需要急着买房，这样一来，房市或将突破“贬值下限”。
如果下半年不买房，5年后随便挑还是更加买不起？对于这一点，“金融市长”黄奇帆在专访时提到，拐点过后，是房产商良性循环的开始。
房说君有话说，不难发现，现在楼市已经迈入转折点，一方面住房销售金超过18万亿，已经很难有更好的数据了，另一方面供需失衡，发展租售同权，即便是下半年不买房的话，未来几年也不会跌至“葱价”，更不可能是“金价”。但对刚需而言，也不能期望太高，房地产往稳定、健康方面发展不会改变，如果真有计划，多留意一下或许有“捡漏”机会。
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