一不小心，我发现了楼市回暖的真正秘诀
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/370194b3dddd4744a1d66cae764177ec~tplv-tt-large.image?x-expires=1970230773&x-signature=hLD8PmkaZYjLdTeYb%2FU0aAF1x%2Bs%3D从年初以来，全国各地的调控放松政策层出不穷。
虽然各地的政策五花八门，但是总结起来也就三点：放松限购、限贷和限售。
不过我发现有趣的是，即使是非常相似的政策，每个地区的效果却大相径庭，这背后的逻辑是什么，究竟楼市回暖的真正秘诀在哪里，今天我就花点时间谈谈我的想法。
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虽然我是个深耕上海楼市的大V，但是我也非常关注全国一些比较有代表的城市，特别是长三角周边的城市。
比如这次的 南京和苏州，这两座城市在限购、限贷和限售方面都做了相关 的 政策调整，但是结果却相差很大。
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上图来自冰山指数
从上面的统计对比图中可以很明显的看出在执行了类似的调控放松政策之后，苏州的市场活跃度已经有了明显的提升，价格在交易量企稳后也逐渐完成筑底开始出现上扬的态势，回暖已然确立。
但是南京的交易量虽然有所提升，但是交易价格仍然在下行，整个市场的悲观情绪依然比较重，现在的成交量的增加多是以牺牲价格形成的，市场还没有完成筑底。
我也咨询了苏州和南京当地的小伙伴，和统计数据反映的结果基本一致。
比如苏州大多数楼盘的售楼处看房的人明显增多，而一些热点楼盘节假日更是被挤得水泄不通。
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苏州某楼盘现场火热，图片来自苏州楼市
而反观南京，得益于近期限售政策的放松，前期很多热点区域的楼盘二手次新房供应量极具上升，但是较前期成交价格回落明显，10%以上的跌幅一般都比较常见，以价换量明显。
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南京某热点楼盘价格回撤明显，图片来自贝壳网
起初我认为可能是政策调整上的差异引起的，于是我仔细查看了一下这一轮南京和苏州政策调整的情况。
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南京这一轮的放松最早是从放松限购政策开始的，一开始只是放开溧水、高淳两个比较远的区域，然后逐渐扩展到非热点板块，比如浦口区非江北直管区所有板块、雨花台区、江宁区及栖霞区相对偏远板块。
后来热门板块江北核心区限购政策也“松绑”，南京本地户籍在该区域购房不受限制。至此，南京市限购区域仅剩建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区等。
为了配合限购放开的政策，南京进一步放松了外地人的购房条件，1年内在南京累计缴纳6个月个税或社保，即可开具购房者证明。
此外南京还对二孩及以上家庭可购第三套房，对A、B、C、D类及博士人才也可增购1套住房。
在限售方面，南京目前调整了新房限售政策，新房限售时间从原来的办证满三年，调整为合同（备案）日期满三年。
最后在限贷方面，南京还是比较保守的，仍然按照认房认贷的政策执行，只有首套住房享受三成首付，如果名下有贷款已结清首付五成，如果仍未结清首付按八成计算。
作为同属江苏地区的苏州，其实在这三项政策方面差异并不大。
在限购政策方面，苏州本地户籍人口3套以内的住房是不限购的。对于外地户籍，目前苏州市区、昆山市和太仓市仍为限购区域，对于非限购区域，只要满足3年内在苏州连续缴纳6个月及以上个税或社保即可开具购房证明。
在限售方面，苏州仅对新房做了要求，苏州市区新房在取得不动产证2年后才可进行交易，而对二手房是不限售的。
在限贷方面，苏州则与南京一样，执行严格的认房认贷政策，也是首套住房享受三成首付，如果名下有贷款已结清首付五成，如果仍未结清首付按八成计算。
南京和苏州目前的楼市调控政策几乎相同！
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在我看来这两座江苏的城市这两年的发展可谓旗鼓相当，虽然南京作为江苏的省会，有着政治、教育、交通、文化等多方面的优势，但是苏州在经济、人口总量和产业布局上却并不落后。
所以在基本面大致相同的情况下，调控政策也几乎一样，为什么楼市的结果会出现如此大的差异值得我们深思！
我觉得原因比较多，大概总结一下，先看看南京自身的原因。
首先，我觉得是前期新房和二手房倒挂明显，过度透支了购买力。
大家都知道一直到去年三季度，南京的楼市都高烧不退，经常出现“日光盘”和“万人摇号”的现象，即使是在信贷政策不断加码，首付比例提高到八成的情况下热度依然不减。
主要原因还是新房与二手房的倒挂存在。
很多热点区域的单价倒挂基本都在1万到2万之间，所以只要买到新房基本都能赚到几百万的差价。这种看得见的收益，过度透支了前期的购买力，自然很难在短期内就恢复到前期的交易量和交易价格。
其次，疫情叠加了楼市下行期，阻碍了周边购买力的形成。
其实南京对周边部分安徽区域以及邻近的苏南、苏中区域甚至整个苏北的吸引力还是很大的，前期正是有这样一群购买力才支撑了南京楼市基本面的火热。
但是由于疫情的影响，很多外地人没法来南京购房，造成了整体购买力的下滑。
有南京的小伙伴称，在疫情期间德基广场奢侈品店的门口都不排队了，就说明外地人现在真的都不来南京了。
但是相比较而言，苏州更多的还是本地的购买力，所以疫情的影响也相对来说较小。
最后，我觉得是xq房的影响。很多人可能都忽视了这一点，在南京上一轮的行情中，其实是由xq房带动逐渐形成了这一轮的行情。
但是在这一轮的周期中我们可以发现，xq房是被重点调控的对象，失去这块房价的引擎，也是导致这轮恢复行情南京在短期内价格难以复苏的主要原因。
相比较而言，在上一轮周期中苏州受益于xq房价格上涨并不不是很明显，那么这一轮的复苏自然也不会受此拖累。
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反观南京，苏州新政之后市场回暖明显，我觉得有其独特的优势。
比如，苏州的常住人口接近1300万，但是南京的人口仅有900多万，这400万的人口差距是支撑苏州楼市好于南京 的基本面。
在前期购买力没有被过度透支，以及疫情对市内人口流动影响较小的情况下，一旦政策放松，就能使得这些潜在的购房人群迅速转化为实际购买力。
再比如，从地理位置上来看，苏州更加临近上海和杭州，经历过几轮楼市周期后，上海和杭州已经和苏州拉开了房价差距，目前苏州的房价比较效应明显。很多在上海和杭州买不起房子的人会选择退而求其次，安家苏州。
特别是这轮疫情后，很多还没有在上海买房的年轻人，可能会重新考虑后疫情时代自己真正的生活需求，一方面他们希望能很便利享受一线城市的繁华，另一方面也要避免面对大城市未来可能还会出现的应急响应机制和高额房价对生活质量的蚕食。
那么选择临近上海的苏州也许目前来看是个不错的选择，这种对上海外溢人口的承接也许在后疫情时代会更加的明显。
看似基本面很接近的城市，救市政策也比较相似，但是只要深入的分析其中的原因你就会发现楼市是否能回暖并非偶然的现象，而是有非常强的逻辑性和必然性。
所以如果你所在的城市恰好也在慢慢放松楼市调控，你不要立刻觉得新的一轮上涨周期就要来了，而是要仔细思考有没有以下的因素存在：
1.城市基本面是不是足够强劲，未来人口流入是否足以支撑新城新的购买力；
2.前期是否出现过长时间的大涨，过度透支购买力；
3.对周边城市的人口是否有足够的吸引力，能否承接住更高能城市的外溢人口；
4.疫情的影响是否会长期阻隔人员流动。
如果你所在的城市具备上述几个条件，那么不要犹豫，赶紧出手，因为救市后新的一轮上涨一定箭在弦上！
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