救市力度最大的城市，出现了
文/刘博团队救市力度最大的城市，出现了！
今年楼市的主旋律，无疑就两个字，救市。
怎么救出高度、救出新意，十分考验当地管理者的水平。
最近，大湾区9市之一的珠海，救市新政非常有看点。
几大要点如下：
1、限购大松绑，来了珠海就能买。据珠海当地房地产媒体透露，即使是限购区，外地户籍也可买两套。
2、首付最低2成，正在落地。
3、公积金额度提升，出台“一人购房全家帮”的措施。
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如果说降首付、降贷款利率和松绑限购属于常规动作，那么珠海公积金“一人购房全家帮”的新政就属于创新的自选动作。
“一人购房全家帮”的意义，等于给首付继续打折，20%的首付，假设10%由个人出，10%由个人公积金账户出，跟之前相比就是一成首付。如果全家的公积金能凑出20%的房款，则相当于零首付了。
而且，这种“一成首付”、“零首付”并没有让银行承受更大的风险，因为钱来自公积金的个人账户，仍然是购房人及其家族承担的。这相当于盘活了公积金的用途。
所以，这是一个高招。同时也让珠海成为，到目前为止救市力度最大的城市。
01
珠海“一人购房全家帮”措施此前没有先例，可谓楼市调控中的创举。
6月初，珠海市印发了《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》。
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其中提到的“一人购房全家帮”的措施，具体内容为：
珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。
这样一来，如果父母已被限购，公积金只能等退休才能拿出来，现在可以用来支持子女买房。
如果子女已有房，现在也可以用父母的名义买，然后花自己的公积金。
数据显示，2021年，珠海有75.33万人在交公积金，缴存额为104.67亿元，42.82万名缴存职工提取住房公积金，提取额90.58亿元。
2021年末，珠海市公积金缴存总额为855.26亿元，提取总额708.77亿元。
算下来，百亿存量资金驰援楼市，珠海的楼市首付降低，成交量会上涨。
再看珠海的限购政策。
2017年，珠海出台最严限购，全部住宅限购，新购住房限售3年。
2018年底，限购松动，斗门区、金湾区、高新区、横琴新区、香洲城区，外地人去珠海可以买一套。
今年6月，限购再次放宽。珠海除去香洲区（除南屏、湾仔街道办外）、横琴全岛（深合区），其它区域解除限购措施。
具体为：
不限购区域：香洲区（南屏、湾仔）、鹤洲新区（十字门、保税区）、高新区、金湾区及斗门区。
限购区域：香洲区吉大、拱北、新老香洲、前山以及横琴粤澳深度合作区依然限购。
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即使是限购区，外地户籍可买两套，无需社保及纳税证明。
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目前珠海首套房利率已普遍降至4.45%，与当前LPR持平。
在珠海不限购区域，无房无贷的可以首付2成了，加上公积金一人买房全家帮，实际个人首付预计可以降到1成。
对于有1套住房或者一次贷款记录的家庭，最低首付比例从40％降到了30％，加上公积金新政，实际首付也相当于2成。
所以说，珠海的救市力度，很大。
02
从其他维度来观察珠海，我们发现，这座城市，吸金能力很强。
一是产业吸金。从2010年到2020年，珠海的资金总量增长率为249.4%位列湾区第二名，仅次于深圳，远超广州、佛山和东莞。
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2021年，珠海的人均个税位居内地第四，超过了杭州、广州，人均个税5636元，堪称为个税黑马，说明珠海的产业造富能力越来越强，高收入人群多。
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二是楼市吸金。
珠海的面积为1725平方公里，和深圳相当，但是珠海的人口总量不到三百万，为246.7万。
珠海近四年人均土地出让金为5.33万亿，位居全国第四，说明珠海的土地供应量大。
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珠海本身人口有限，而珠海2021年人均负债-4.6万，排进全国前三，说明珠海很多房子被外地人买走，并在当地留下了大量住房贷款业务。
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说起来，珠海和厦门有很多相似之处。
二者都是经济特区和滨海旅游城市，自然气候和生态环境宜居，外地投资客较多。
不过珠海比厦门更幸运一点，可以“左右逢源”。
一是珠海紧邻澳门，横琴是澳门资金、人才、信息北上、融入大湾区的第一门户，横琴粤澳深度合作区带动珠海发展，潜力巨大。
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二是珠海与深圳跨珠江对望，将来会“三通”深圳。
在最新的《珠海市综合交通运输体系发展“十四五”规划》中，深珠通道将涵盖三种交通模式：深珠高铁、深珠城际、伶仃洋公路通道。
一旦建设完成，深圳前海的产业、资金就会外溢过来。
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此外，广州地铁18号线南延段、深中通道珠海连接线（中山东外环高速）、广珠澳高铁、广佛江珠城际、珠肇高铁等项目全部在列；
珠海将在“十四五期间”初步建成集空港、海港、高铁、高速、口岸于一体的全国性综合交通枢纽，内外通达。
作为广东省发展海洋经济的重点区域，广州南沙、深圳前海、珠海横琴三组团缺一不可，所以，珠海虽小，但是未来可期。
03
目前，珠海全市房屋均价2.4万/㎡。
珠海横琴和中心区吉大板块的房价都坐4看5，有的热门楼盘房价已破“5”。
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比较有看点的片区，老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山等板块，这里集合了珠海最优质的教育、商业、医疗和环境资源，房价一直是珠海比较贵的。
横琴片区，珠海房价天花板所在，目前现状为人气尚不足。
南湾板块，是珠海的潜力所在，内有保税区，十字门是其精华所在，目前房价开始发力，未来将与横琴组成新CBD。
唐家北围和后环都是珠海高新区的一部分，位于珠海北部，亮点在于交通上是对接深圳的第一站。
唐家高新区北围珠海北站，是深珠高铁站点，连接的是深圳西丽。后环站，是深珠城际的站点，连接的是深圳前海。
后环是建深珠合作示范区的所在地，而且对接前海，北围除了交通优势，还承担着培育国家创新型产业的重担，是珠海高端产业的输入地。
这两地目前空地较多，后续供应量会很充足，房价整体高于西部的金湾。
因此， 珠海的规划和概念基本集中在东部，房价也更贵，而西部重点发展航空和港口，对比之下，人气和产业稍弱。
综上，珠海楼市，限购放松，价格触底，利率低破20年纪录，三重大礼包叠加，这意味着，当下置业珠海，将是近20年来最“实惠”的一年。
但由于国内多个强二线城市也都放松了限购，所以到底是买珠海，还是南京、苏州、成都、杭州，就要看个人的偏好了。
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