房地产的市场底，真的到了
转自大胡子说房原标题：我有一种强烈预感，市场底部真的杀到了！
6月初，到了来验收调控效果的时候了。
直接先来看数据吧：
根据机构统计，5月份15个城市二手住房销售4.5万套，同比下降19.0%，较4月的37.6%明显收窄。新房方面，5月份45个城市新房销售13.4万套，同比下降48.3%，降幅较4月的50.0%有所收窄。
成交上，虽然没有出现爆发性回暖，但降幅收窄，这是好事。
毕竟楼市也不可能刚出icu，就去夜店蹦迪。
现在的楼市，就像是天平，一边是信心还没恢复，一边是应出尽出的楼市政策，两边已经进入深度博弈期，市场情绪在底部不断摩擦。
但就从当前的数据和市场表现来看，5月，应该就是今年的市场底部了。
为什么这么说？
来掰扯一下吧。
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首先，政策不断在试探，但点到即止。
近期一日游政策的城市多了不少，之前是南京二手房取消限购，2小时后撤销。
之后是武汉传出四大远城区取消限购的消息，随后来了个大反转。
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再然后，郑州有楼盘开始打出20%的低首付宣传策略，市场热度一提升，活动宣布停止。
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还有郑州首套首贷利率最低可以做到4.25%，但随后各大银行收到消息，只能执行4.8%，而成都想执行最低利率也被及时叫停。
为什么救市政策，只是轻轻点一下就收回？
因为还不敢。
上头是说让楼市回暖，但没说让楼市大热。
现在本来大家对高房价就心生不满，如果立马刺激房价上涨，你让普通百姓咋想。
所以政策不敢一脚油门踩到底，强二线城市暂时也只能到这，一线城市还只是观望。
不过二线城市踩了一脚油门，作用倒是达到了。
那就是测试市场反应，对楼市探底。
怎么说？
武汉四大远城区传出取消限购消息，最先狂欢的是中介，随后就是售楼处坐满了人，消息发布当天就有中介发出某楼盘的喜报，一天成交80套。
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不管是真是假，但是靠着这波消息，买房的气氛烘托得相当到位。
也不用管到底是为什么喊停，仅此一遭，起码知道武汉不缺购买力，缺的是政策。
而郑州呢，据说传出20%首付买房的时候，也引爆市场，后面说是银行的试探性操作，因为市场关注度提高后，宣传活动已经停止。
由此可见，这些地方性的手段，更多都是用来测试市场反应的。
一看楼市火了，又有点怂了，毕竟“房住不炒”四个大字还很晃眼，而且现在GJ也不想像过去那样只拿房地产刺激经济了，更希望房地产良性发展。
但耐不住房地产是刺激经济的最快手段，所以地方现在是既要又要，又害怕要。
虽然叫停了政策，但也对市场反应做到了心中有数。
之后市场继续冷淡，也知道该出什么大招来刺激了。
那为什么我说现在到达市场底了呢？
因为市场底部到来之前，是有个政策底的。
现在核心城市继续松动的政策被叫停，而且市场已经有好转迹象，那政策就不会继续大幅加满。
而且截止5月，已经有97省市跟进放松政策。
都松到这份上了，短期更多是按兵不动，等待老大哥（一线城市）的动作了。
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政策底，除了指楼市政策之外，还要看金融政策。
到了底没，我们不妨再看关键的2点：
1、房贷利率是否跌到谷底。
2、房地产金融政策是否宽松。
都说楼市的尽头是信贷，目前520公布的最新5年期LPR利率是4.45%，允许在LPR利率基础上下调20个基点，理论上市场最低利率是4.25%。
这个利率到底了吗？
至少短期3-6个月，我觉得到底了。
一个是郑州、成都的低利率被喊停，说明当前利率已经能符合多数城市的需求了。
第二个，5月份LPR利率一口气降了15个BP，和之前每次5个BP挤牙膏地降不同，这次降幅步子迈得很大，所以6月再降的概率不大，至少会维持3-6个月，看市场表现才会做调整。
因为从历史经验来看，首套房贷款利率的波动与销售数据是背离的。
说句大白话，利率一降低，销售不是立马回暖的，而是会推迟3-6个月。
2014年6月，首套房贷款利率从7.02%一路下行至4.44%。2014年9月，商品房销售面积同比增速见底，且持续反弹至2016年7月；
这里反弹时间等了3个月。
2018年10月至2020年8月，贷款利率波动中下行，疫情后创出5.22%的阶段低点，期间销售增速滞后4个月开始回升。
这里反弹时间等了4个月。
我们这一轮阶段性利率低点出现在5月，最起码要等几个月市场才会有反应，新一轮调整才会出现。
其次，看房地产金融政策是否宽松。
今年3-4月，会议开了又开，3月提出要防范化解房地产市场风险。
4月提出加强金融服务，加快房地产企业的纾困政策，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
说白了，这些都是针对房地产企业融资贷款的放松，从以前的收紧到现在的放开，就是给房企松口气，干倒房企，对谁都不好。
还有就是，大家应该感受近期放贷的宽松了吧，银行巴不得你来借钱，不少人应该收到电话：
喂，哥/姐，你最近有贷款的需求吗？我们可以提供低息贷款。
DYD、JYD等贷款方式，又可以操作了。
这都说明金融条件越来越开了，之前货币放出的水，正要找地泄洪呢。
前面我有一篇文章也说了，为什么有钱人要在这时候抢房？
就是因为怕泄洪之后手里钱不值钱，再加上现在存款利率低，贷款利率也低，钱放手里会贬值，赶紧变成优质资产才行。没看到这篇的可以点击回看《有钱人进场抢房！》
而且现在多城还可以做2成首付，等于允许放大杠杆低门槛上车。
整个环境已经是宽松到不行，至少是6年一见。
政策是一脚油门跑上120迈了，接下来就等市场的滞后反应了。
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从5月的数据来看，市场表现开始筑底回暖。
虽然幅度很微弱，但总比一直跌要强，接下来我的预判是部分城市会有局部回暖的情况。
不过楼市复苏不代表之后立马V型反弹，更多是U型恢复，在底部摩擦的时间我预计不会太长。
这个时候就轮到市场情绪的拉扯了，看多和看空同时上台演戏。
所以我想说个故事：
你去果园里看到一棵芒果树，你问农场主，这芒果酸吗，农场主说不酸，结果你尝了一个，说太酸了，不买了。
而另一个人也尝了同一棵芒果树上的另一个芒果，结果说好甜。
同一个芒果树，所有芒果甜度都一样吗？不会，他们会因为朝向，受到太阳的光照以及成熟度不同，甜度都不一样。
这在楼市也是一样，一二线城市就像是一个树上最大最黄的芒果，受到非常充足的光照，也非常成熟，甜度自然非常高。
而你只盯着那几个发育不良的芒果说，根本不甜···
这也就是楼市看多和看空争执不下的原因，无解，也不再解释了。
大胡子李老师经常说，买房能赚钱吗？
不能。得买对才能。
所以还是那句话：
今年机会很好，市场摩擦底部的时间也不会太长，你决定好买哪个“芒果”了吗？
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