宋丁对当前深圳楼市的五点看法
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/2e4ef8e81c754f1daa099f5722bfb8cb~tplv-tt-large.image?x-expires=1969718207&x-signature=xGSB9nnrjw0y%2F4PX8ydaMa%2BkQng%3D刚刚过去的5月，深圳一手房再次出现久违的“日光”异动，而二手房也呈现成交量环比明显的回升态势。看上去似乎是一个晚到的“小阳春”。当前深圳楼市到底呈现出一个什么样的态势和趋势？我做如下五点分析。
其一，深圳楼市的回暖态势主要是全国性的形势和政策驱动。
深圳的供需关系在全国是最“另类”的，潜在需求很大，只要有恰当的政策和市场氛围，潜在需求就会登场。近期回暖态势主要是依托当前全国性的形势和政策。第一，国家强力扶持经济，力避疫情影响，祭出12万亿刺激经济，预料未来数月经济会强力复苏，这必然传导到楼市上来；第二，央行下调5年期LPR，推动深圳银行系统普遍下调房贷利率，有助于促进楼市成交回暖；第三，全国130多个城市放松楼市政策，制造了宽松氛围，传导到深圳，起到一定的引导买房者入市的作用。
深圳楼市5月的回暖，甚至是今年以来的回暖态势，没有本土性政策的驱动，可见，深圳住房需求（含投资需求）的底蕴还是很强的，仅依赖外界的（含全国性政策和各地市场走势）的表现在一定框架下都可以间接推动深圳楼市回暖。
其二，新房冰火两重天，豪宅“日光”与普宅难售同现。
5月的一手房数据还是很值得深研的。大家都关注到了临近传统豪宅区香蜜湖的安托山豪宅新盘海德园的“日光”风采，似乎在印证深圳楼市的快速复苏，然而，5月一手房的成交数据显示，深圳新房住宅过户量为1877套，环比下降34.2%，这个数据表明，现在谈及真正的回暖还为时尚早，很多面对刚需的一手普通新房的销售仍然困难。
而海德园之所以“日光”，最直接的原因还是那个闻名的“一二手倒挂”现象带来的直接利益：海德园均价12.6万，而周边二手房挂牌价普遍在18万以上，甚至20万，买一套大抵可以立马有1000万左右的高额利益的计算性回报。这是什么概念呢？深圳一手房刚刚回暖，投资甚至投机力量就率先登场了（当然投机者还需若干嫁接性手段），而真正的刚需在这两年的疫情影响下，购买力受到一定的挤压，即便面对不断上市的新盘，也仍然缺乏足够的入市能力或保持适当的谨慎。一手房这种结构性失衡的“回暖”现象并不是政策面和市场面期待的，因为这对深圳落实“房住不炒”带来了新的压力。
其三，还不到为二手房“回暖”欢呼的时候。
相比之下，深圳各界更关注二手房的市场动向，因为，自去年2月推出二手房参考价政策后，深圳二手房市场就逐月下滑，持续“冰冻”，最低为今年2月700多套，而正常情况下月平均成交量为6000套至7000套。好消息来了，今年以来，深圳二手住宅在没有调整新政的背景下，每月挂牌量和成交量都呈现逐步上升态势，5月挂牌量达到83503套，比4月底的70016套环比增长19.3%，成交量为2318套，环比增长24.6%。
但目前还不到为二手房“回暖”欢呼的时候。因为，从成交总量看，目前成交量仅为正常月份的三分之一左右，远没有回到深圳二手楼市的正常水平；从成交区域看，目前成交的大头主要在参考价与挂牌价比较接近的中低价片区，而中高价热点片区的这两价差距仍然明显，成交仍然乏力。如上述安托山片区的“一二手倒挂”现象从侧面说明，这类片区的二手房销售仍然困难。
其四，深圳的扶持性政策看似必要性减弱，但针对刚需仍有空间。
在深圳楼市借助全国性政策和形势呈现回暖态势的情况下，深圳春节后楼市中间一直传闻的扶持性政策看似没有必要跟进出台了，或者说，出台扶持性政策的必要性减弱了。感觉上，只要踩着全国经济和100多个城市楼市松绑的基调，深圳楼市就可以“坐享其利”，呈现持续性大面积复苏态势。
我目前还不敢如此乐观。往宽看，深圳经济一季度GDP增长2%，深圳已出台一系列政策扶持经济增长，二季度应该有明显的回升，但压力仍大；往下看，深圳房地产内部的债务违约、清盘、收缩、退市等困局仍然普遍，市民在疫情和经济低迷影响下收入减少，购买力下降，楼市回暖的动能并不扎实，尤其是政策面重点鼓励的刚需更是如此。
深圳房地产政策面没有明显举动，我可以理解，因为深圳的确“欠账”太多，潜在需求很大，包括炒房势力也处于“潜伏”状态，一旦政策操作稍稍过头一点，可能引发的房价波动上扬又会把正常回暖带入趋热的不良通道里。但是，是否现阶段的政策就完全没有必要呢？我认为不是这样。我曾经在前一段的文章中谈到，二手房参考价政策在供给侧的参考价上面可以不动，避免引起过度反弹，但是，可以从需求侧考虑推出一点直接扶持刚需的举措，如在与既定的参考价相对应的房贷首付成数上，针对首套刚需可以考虑适当下浮一成，以利于刚需购买二手房。
至于5月一手房“冰火两重天”的表现，这种明显的结构性失衡现象如此这般地蔓延下去，大概率是比较麻烦的，到底是个什么样的麻烦，我不必多讲，大家都心知肚明。我觉得这种态势大概是要考验政策面的决策力吧。
其五，6月是上半年的收尾期，能否稳健地“承上启下”需密切观察。
深圳楼市5月“回暖”的景象下，又录得一手房成交总量下滑的数据，以及二手房成交量虽有上升但仍然处于低通道的信息。可见回暖仍不稳健，是否真正能够回暖企稳并铺开大趋势，还要密切观察6月的走势，因为6月份是上半年的最后一个月，6月走势可以为上半年“总结论定”，也会为下半年走势设置入口模式。
尽管前5月的走势已经明朗了，但现在判断深圳楼市6月的走势，我感觉并不容易，因为不确定性因素仍然不少，直观感觉整体氛围仍然会上升，但结构性分化应该也会继续存在。还是让我们静观其变，也期待政策面和市场面都能有一个更有利于楼市稳健回暖的正常表现。
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