国家队买入！楼市，迎来实力派接盘侠
作者：子非鱼01 | “河南王”获国家队接盘
资本市场上最新的大消息，莫过于河南国资入局被称为“河南王”的建业地产一事。
6月1日晚上，建业地产发布公告称，公司第一大股东恩辉投资有限公司（以下简称恩辉投资）与河南同晟置业有限公司（以下简称同晟置业）于2022年6月1日订立框架协议。
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来源：建业地产公告
按照框架协议，恩辉投资将卖出持有建业地产29.01%的股权，作价6.8亿港元，接受者是河南同晟置业。
恩辉投资是建业资产创始人胡葆森拥有，之前拥有建业地产70.11%的股权，如果完成转让，持有股权将降至41.1%，胡葆森依旧是建业第一大股东。
河南同晟置业接手29.01%股权之后，将成为建业地产第二大股东。
河南同晟置业是谁，它是河根红苗正的国家队。
公开资料显示，河南同晟置业有限公司是河南省铁路建设投资集团100%持股的以地产投资为主的市场化运营平台，公司依托河南铁路建设和投资，整合政府、铁路投资、沿线土地资源，实行全市场化运作。
如此一买一卖，这家处在漩涡中的房企，将迎来一波现金流的滋润。最关键的是，已经背靠国家队，以后好办事了。
消息传出后，资本市场上，建业地产股票直接高开，一度涨超20%，最高近30%，最终收涨15.38%。
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据了解，这是民营房企去年以来接连暴雷后，国资实质性入股的第一宗案例。作为河南最大的房企，建业能够享此殊荣，背后有高人啊。
02 | “河南王”的困局
过去一年多来，建业地产可谓风雨飘摇。
作为一家深耕河南的房地产，大本营郑州去年遭遇了多轮疫情冲击，此外还有洪水冲击，再加上去年下半年开始的楼市寒冬。
多重利空压力下，建业地产去年的销售业绩，可谓是一把辛酸泪。
根据建业地产披露的2021年财报显示，601.05亿元，同比减少约12.0%；收益约419.59亿元，较2020年下跌约3.1%；毛利率为16.2%，较2020年下跌3.7个百分点。
建业地产2021年度核心业务毛利约60.16亿元，较2020年下跌约17.8%；权益持有人应占溢利约6.05亿元，较2020年下跌约66.4%；溢利约12.53亿元，较2020年下跌约40.4%。
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来源：建业地产2021财报
最困难的时候，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态。与此同时，需要顶着债务和利息压力，被国际评级机构不断下调信用评级。
不过，今年年初，建业地产曾公开回应，企业并没有出现实质性债务违约。
即便如他所说，没有出现实质性债务违约，但巨大的困难，仍无法回避。后续的债务，仍需要面对。
根据金融界披露，建业地产最近的一笔美元债，是今年8月份到期，余下的七笔美元债，将分别于2023年至2025年相继到期，总额约19.6亿美元，票息均在7%~8%之间。
在目前的销售环境下，在建业地产目前销售、利润全面下降的背景下，仍非常艰难。
面对这些困境，建业地产在去年9月份曾给河南省政府发过一封求援信，其中提到：
因为灾情、疫情所受到的损失，其中直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭，销售及回款较原计划减少近30亿元等。
从河南国资入局建业一事来看，当初的那封信可能起了作用。毕竟，作为河南最大的房企，牵扯面太广了，如果建业倒下，那买了建业房子还未收房的普通老百姓，该怎么办？
建业地产2021财报显示，截至2021年12月31日，本公司在建项目194个，其中位于郑州24个、河南省其他城市共167个及海南省3个，在建项目总建筑面积约为3265.8万平方米。
建业地产的困局，洪水和疫情，可能只是导火索，本号认为本质原因，还是其战略路线。
当然，在目前的大环境下，无论什么路线，都或多或少面对着困难。但建业因为发展方向与多数主流房企不同，面临的困难可能更大一些。
作为河南最大的房地产公司，建业地产和其他企业的战略路线完全不同。
大部分房企都是立足所在的城市，然后布局长三角、珠三角、京津冀、海峡西岸以及全国一些主要的核心城市群。
而建业一直以来的路线则是，深耕郑州，不断下沉河南省下辖的地级市县级市。胡葆森曾说过，河南有1亿多人口，有120个县级以上城市，人口都在流入，有干不完的活，赚不完的钱。
在城市化1.0时代，这种战略确实不错，毕竟过去二十年是农村人口大举进入城市的时代，无论大城市还是小城市，都在享受着人口红利。
然而，进入城市化2.0时代，人口已经逐渐向中心城市和高能级城市群集中，大部分三四线城市的人口红利终结，正面临着人口流出的烦恼。
本号此前梳理过整个中部地区河南、湖北、湖南、江西、安徽、山西6省各城市常住人口变化情况。
根据七普数据显示，过去十年中部地区85个城市，有35个城市人口在流失。
河南2010年至2020年，下辖的17个地级市与1个省直辖县级市中，5个城市人口在减少，还有一维持不变。
虽然人口流失的城市不算多，但除了省会郑州外，剩下的城市中大多数增量都不够显著。
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数据：河南统计局
最关键的是，2021年成为了河南的转折点，根据河南省统计局披露的2021年年末数据，去年河南省整体常住人口减少了58万人，减少量位居所有省市第一。
不光河南，全国目前已经有16个省市常住人口负增长。
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数据：各省市统计局
这种背景下，不断下沉三四线城市乃至县级市的策略，可能就是最大的败笔了。
03| 房企大洗牌在所难免
以此来看，建业即便获得了国资入局，但要彻底走出困局，可能还需要很长的时间，而且可能需要在发展路线上做出重大调整，毕竟时代不同了，需要与时俱进。
当下除了国资房企，民营房企几乎没有不缺钱的。看看如今的土地拍卖市场就明白，民企基本成了被邀请过去冲人气的看客。中心城市的土地，大部分由国资房企托底。
房地产已经进入了黑铁时代，楼市疯狂的时代已经结束，未来房企将进入深度洗牌。
未来，房企的主要任务，不是去建设大批的新房（在人口拐点之下，在城市化降速之下，未来不会有太多的新房建设），而是负责一些旧改项目。房子是有寿命周期的，每年都会有一些房子因为老旧问题需要旧改，这是房企未来的主要任务。
这就意味着，房地产这块蛋糕，将大幅缩小。蛋糕有限，以目前中国的房企数量来看，显然不够分。
此前黄qifan在一个访谈节目中透露，中国目前有9万家房企，而美国注册的房企只有500个。
来，中国用不了这么多房企，1万个已经顶天了。
并不是每一个民营房企都能如建业这般幸运。
这就意味着将有8万家房企，要么被迫倒闭，要么主动注销，要么改行。
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