东莞楼市一夜回春？二手房限售放松 但业主称已不关心房价
在「莞7条」出台后，每日往返于深圳、东莞两地的年轻人李辉（化名），没有明显感受到楼市升温。李辉在2021年5月以单价每平方米1.5万元购入东莞市谢岗区某楼盘的新房，在新政发布之后，该小区的房价、看房人都没有明显增多，李辉表示，「买房确是为了自住，我和小区业主都已经不关心房价变动。」
5月14日，东莞市住建局等8部门发布促进房地产市场市场平稳发展通知（简称「莞7条」），要求商业银行满足合理购房信贷需求、优化资金预售监管，其中一项引发热议，即将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。
对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于「增值税免征期有五年调回两年」，在预料之中。因为目前高房价下，很多购房者是换房需求，如果有比较高的成本抑制，换房需求难以实现。类似放宽政策，很多城市包括沈阳、无锡都已经推出，即「5改2」。
东莞作为GDP过万亿、人口过千万的二线热点城市，推出该政策比较合理，并且没有完全退出限售政策调整，依旧保留了两年期限，代表政策确保了房住不炒的大基调。「楼市冷了，就可能从五年调为两年；楼市热了，就有可能从两年再调整至五年，」李宇嘉表示。
有媒体报道，政策发布不到48小时，东莞楼市「一夜回春」，开发商取消楼盘优惠折扣、二手房业主也恢复房源上架、调涨总价。媒体提到的取消新盘优惠现象，就有李辉所在的东莞谢岗区的保利地产某楼盘，但李辉表示，保利于谢岗镇的库存还有很多，周边的确没有出现特别火热的购房潮。
东莞松山湖片区的房价相对较高，由于完善的产业规划，每平方米在3万到5万元不等，近两年房价呈现上涨趋势，据安居客数据显示，松山湖片区每平方米的单价由2019年1月的27196元，上涨至2021年11月的56524元，此后至今，松山湖片区房价表现为一路下调，但整体未跌破5万元。
「莞7条」出台后，某松山湖片区业主打算加强观察，等房价上涨后卖掉，置换至深圳。对此案例，李宇嘉否认了发展至普遍现象的可能，「希望不大，一是两边房价不对等，差别比较大；另外，深圳现在的限购政策仍然比较严格。」
人口流入支撑着东莞楼市。近日，智联招聘联合泽平宏观课题组发布的《中国城市人才吸引力排名：2022》调研显示：东莞是深圳流出人才第二流向地，首位是广州；而东莞也在同步承接广州的外溢人才，广州流出人才流向地前三位依次是深圳、佛山、东莞。
业内人士对36氪表示，东莞的地理位置，恰好夹在广深两个一线城市之间，楼市「想不火都难」。但自从去年深圳楼市哑火之后，外溢到东莞的购房者少了很多，是一个非常大的冲击。
与东莞相似，热点城市的「救市」都在路上，杭州最近也推出「5改2」政策，另外呼吁推动存量房源的盘活和疏通，主要针对二手房市场，但业内分析人士认为「这些动作的效果，不能高估。」除了楼市的政策外，地方还要出台举措纾困疫情影响，提高居民购买力，才能进一步提升有效需求。
新一期贷款利率报价机制出炉，5年期LPR从4.60%降至4.45%，下降了15个基点，超出市场预期。以200万的按揭贷款为例，能节约1500元左右的月供。
李宇嘉对36氪表示，利率下降肯定会对需求有一定提振作用，但是现在见效的周期会可能比较长，政策在发酵的过程中，整个市场的信心还相对较弱。
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作者|宋虹姗
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未来可栖
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