楼市刺激政策加码，要上车吗？
感觉大家对未来房价走势的预判，很分裂啊……这种局面，几个月前，都不曾出现。
经过多年实打实“房住不炒”政策引导，加上城镇化进程接近尾声，老龄化进程明显加快（今年大概率人口负增长），经济增速整体下滑，尤其去年大量房企经营困难，烂尾楼成堆，多数国人似乎已接受“房产投资黄金时代已结束，未来房价很难再大幅上涨”的新认知。
但最近，情况似有变。
因为经济下行压力越来越大，从中央到地方，出台了越来越多鼓励购房的政策。
悲观派依然认为，基于城镇化、老龄化（少子化）、经济增速、年轻人观念、居民负债率等客观条件制约，即使再出台09年那种强刺激，基本面也不再支持房价大涨。
出来混，迟早要还的。
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通俗说，就是需求端的韭菜，要么六个钱包满负荷，没油水可榨，要么躺平不卷，不再奢望买房，生育率又决定，后代新鲜韭菜一茬比一茬少……
特别是疫情改变了不少人对未来的预期。
既包括自己未来工作、理财等收入持续增长的预期，也包括对房价，乃至国运长期走势的预期。
如果对未来收入偏悲观，谁敢轻易负债上车？
如果对房价走势偏悲观，即使有能力全款，也会犹豫观望，生怕接雷。
不过乐观者有另一套逻辑。
他们认为，什么城市化、老龄化、负债率指标，都是把房子当“消费品”，从“投资品”视角分析，会有完全不同的结论。
过去100多年，房地产，至少是人口高度密集，产业分布均衡，财富效应显著，医疗、教育、交通等稀缺资源优势突出的中心大城市的房价，总是在不断上涨。
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中间难免遇到各种幺蛾子，甚至摊上百年一遇的天坑，但只要熬过去，房价总会再创新高。
有两个极端案例。
一是长期坚定执行“房住不炒”国策，强调“制造业立国”、“实业兴邦”的德国，法律上对租客的保护无微不至，房价长期平稳。
但过去10年，在全球大放水环境下，慕尼黑、柏林、法兰克福等中心城市房价也跟着节节攀升，不断创出新高。
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二是一直被视为反面典型的日本，在房价泡沫破灭，号称“失去的30年”后的2022年，东京房价居然超越1990年泡沫巅峰，创历史新高，东京住宅租金同样创历史新高。
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30年前，日本还有三大都市圈（东京、关西、名古屋）交相辉映，但因为高度老龄化，年轻人不得不集中到东京都市圈继续卷，第二大城市大阪人口只有大东京1/10，完全没法比。
所以今天全日本，只有东京市区的房产，依然具备强烈的金融投资属性。
在大放水时代，想要资产不贬值，全日本有钱人（甚至很多海外有钱人）都不得不把目光投向东京房产，导致东京房价不断上涨。
还记得力哥在《降维打击》提出的核心观点吗？
对未来，到底该采取乐观还是悲观态度？
关键取决于你的考量维度。
很多在你现有认知维度下，认为板上钉钉的真理，一旦升到更高维度，进行降维打击，或许会有完全不同的答案。
疫情封锁期间，我有些情绪化表达，主要是看到当下数不尽的负面事件（很多人看不到，我也说不得，但越来越多人从反对到理解），并在封锁之初，已预见到未来几个月会遇到更严重问题，内心深处悲天悯人的士大夫情怀绷不住了，才会悲愤交加。
但如果看更长远的未来，我的理性很早就告诉我，不必那么忧虑，国运不会变。
08年金融危机以来，各国持续大放水，本质是用货币化方式缓解日益激烈的社会矛盾，避免另一种更不可取的解决方案——战争。
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代价是超发货币并未平均流入社会各阶层，贫富差距进一步拉大，穷人愤怒，中产焦虑，极左极右翼思潮同时兴起，政府只能各种甩锅转移矛盾。
但在疫情冲击下，高压锅也有点压不住了，标志性事件是2020年黑命贵运动和乱成一锅粥的美国大选。
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今年又出了更大的幺蛾子——俄乌冲突，世界局势骤然紧张，全球通胀雪上加霜。
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这种环境下，美国不得不加息缩表，全球也不得不跟进。
过去30年，有三次比较经典的楼市泡沫崩盘事件。
91年日本、97-98年香港、06-07年美国。
三者有两个共性：
一是居民部门负债率持续走高，美日都达到很恐怖的高位（93%和70%），香港虽没那么高（51%），但受亚洲金融危机严重影响。
二是崩盘前几年，三地为抑制经济过热，都经历了连续快速加息。
居民部门负债率过高，过度压榨韭菜，是崩盘根本原因。
但崩盘还需要关键导火索，就是持续提升的利率，让过于乐观的炒房者的资金杠杆崩溃，引发连锁反应，导致房价大跌。
如果居民杠杆率不高，像09年救市那会儿，我国居民负债率还不到20%，房价暴涨就不怕崩，后面还有源源不断海量韭菜等着接盘。
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如果居民杠杆率很高，像现在的香港，已接近美国次贷危机前的水平，但只要不连续快速加息，房奴还能死扛，也不会马上崩。
可见，如果接下去美国持续快速加息，不仅会冲击美股，也会对美楼市造成剧烈冲击。
而因俄乌战争，全球及国内供应链紊乱，气候异常及由此带来的农产品贸易保护主义抬头，并不会因加息缩表而解决。
结果，全球经济有可能陷入最可怕的境遇——滞涨。
但我们面对的情况不太一样。
过去几年，我们货币政策一直比较克制，M2增速稳步下降，特别是2020年疫情控制得好，全球大放水，我们没跟进，现在想救市，工具箱里储备弹药比较多。
“这些年我们坚持不搞大水漫灌，宏观政策仍有空间，要继续做好政策储备”。
可见，再通过一波强刺激，把房地产拉起来，为稳增长出一份力，不是能力问题，而是意愿问题。
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09年大救市，主要通过优惠信贷支持，也就是空前绝后的7折房贷，一下激起了需求。
因为今天楼市调控手段“四限”（限贷、限购、限价、限售），当时都还不存在。
其中最鸡肋的是限售。
限售本意，是增加投机客持有周期，把拼命加杠杆快进快出赚差价的投机需求完全挤出去。
但这些年下来，短线投机客几乎绝迹，放松或取消限售，非但无法重新吸引投机客，反而会让部分原本长持的投资客，更对未来感到悲观，提前抛售，引起房价下跌……
最近后台，这样的咨询越来越多。
限价政策原本也很鸡肋。
直接限制开发商定价，不许卖太贵，导致房价上涨，引起上级问责，也不许卖太便宜，导致房价下跌，影响土地财政。
后来不合理的限价政策导致不少大城市新房定价无法反映真实市场价格，出现奇葩的一二手房倒挂现象，房产打新变成一项投机活动，买到就是赚到……
再然后就是深圳等城市把限价政策扩大到二手房市场，超过指导价的二手房不让挂牌（没卵用），银行最高只能按指导价标准放贷（相当于房贷收紧）。
所以放松二手房限价，本质就是放松限贷。
真正能有效刺激需求的，还是限贷和限购的松绑。
级别越低、规模越小，房价越便宜的城市，放松限贷的威力越大。
因为小城市往往限购不严格或压根没限购，也没大量投资型购房需求，主要是本地刚需和改善。
假如首套房首付可降到2成，利率可降到4%甚至更低，那些本就有购房需求，但苦于首付不够，或觉得月供负担太重的人，一下负担轻了不少，就容易心动变行动。
反之，级别越高、规模越大，房价越昂贵的城市，放松限购的威力越大。
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因为对普通工薪族来说，这些城市今天的房价，实在太吓人了。
09年深圳房价不过1-2W，现在动不动10W+
随便买套房都是大几百万上千万的天文数字，别说利率降0.2%，就算直降2%，也还是还不起——原本月供3万还不起，降到2.9万就还得起？
兰博基尼普发1000元代金券也没卵用啊……
所以像北上广深这样的城市，特别是限购最严格的北上，还能买得起房的本就是少数人，且限购政策出台12年，买得起的房票早用了，人家在乎的根本不是利率多0.2%还是少0.2%。
结论：
限贷政策大放松，最容易受刺激的是三四线；
限购政策大放松，最容易受刺激的是一线；
二线介于两者之间，限贷限购放松都管用。
强二线，限购放松威力更大，弱二线，限贷放松威力更大。
这就是为什么南京和武汉经开区取消限购的新政，一出台就被喊停。
虽然地方很急，但上头担心，以南京、武汉这种城市级别和能量，一旦直接取消限购，会引发房价大涨。
且同级别的杭州、长沙、重庆等很多二线，可能都会跟风，就太吓人了。
限购政策是楼市调控最后的“遮羞布”，这块布绝不能慌不择路，一撕了之。
接下去救市政策，实际尺度到底有多大？
既取决于经济复苏状况，也要看房价走势，还要看场外因素博弈（你懂的）。
可以确定的是，三四线的限贷政策，会率先放松，二套也会明显放松。
因为中小城市房价大幅上涨压力较小，风险相对可控。
二线首套房限贷放松也会跟上，二套房还有待观察，实在不行也会放松。
二线限购政策应该不会明目张胆大幅放松或直接取消，但很可能曲线救国。
比如外地户籍买房所需社保缴费年限降低，且允许突击补缴，放松本地落户限制，二孩或三孩家庭有更多房票等等。
最纠结的是一线。
一方面，奥密克戎传播性太强，越是人口快速流动的超大型城市，防控越难。
这波北上广深都率先受到冲击，其中上海最严重，北京也够呛，而北上恰恰是限购限贷最严格的城市，从没放松过。
如果要救市，不该跳开受冲击最严重的一线吧？
另一方面，从上面分析不难看出，无论东京纽约还是伦敦香港，一线汇聚的各种优质资源是其他城市无法匹敌的，但凡财力够的，谁不希望一线有套房？
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哪怕自己年纪大了，不会去一线生活，如果能给孩子在一线预留一套房，也算给孩子提前铺路，尽了父母职责。
这种思路，在国人中非常普遍。
我有很多粉丝，都问过类似问题：上海/深圳房子我买不起也没房票，要不要提前给孩子在昆山、嘉兴、惠州、中山买套房备着？
别看现在很多人看衰楼市，问力哥要不要赶紧抛，也有很多人问我，接下去是不是入手的天赐良机？
最近唱衰上海的声音特别多，虹桥火车站的确人满为患，搞得很多人以为上海从此凉了。
但你有没有想过，这些集中离开上海的都是什么人？
很大一部分是原本来上海外派、出差、旅游、访友、就医、求学的，没准备常住，还有些是家里有事要回去一趟，但疫情封锁两个月，现在逐渐放开，挤压需求集中释放，才会大排长龙。
剩下的都是外来务工人员，其中多数是打零工或收入不高的，本来工作就比较自由，且对上海依赖度没那么高，去别处也能找到差不多的工作机会。
但那些已在上海买房安家的，在上海有高薪好工作的，有财力并准备将来在上海买房的，又有多少人只因一场疫情目睹的人间百态，就选择逃离上海呢？
换句话说，这波集中离开上海的，绝大多数本就在上海无房，不准备在上海买房，或买不起上海房子——这些人并非上海楼市有效需求，走或留都不影响房价走势。
这段时间，上海发生位移了？从长江口移到深山老林了？
上海发生地震海啸战争，把城市基建都摧毁了？
还是病毒把上海市民杀得七七八八了？
只要没出现这些彻底扭转城市基本面的灾难，上海城市地位就不会动摇。
这道理，用在疫情严重冲击的全国任何城市都适用。
所以我个人判断，一线首套房限贷政策肯定会放松，二套房限贷政策大概率也会放松。
但一线限购政策，不太可能大幅放松，100%不可能直接取消。
就算曲线救国，力度也有限。
比如上海郊区五大新城落户门槛放松，但落户后也只能买五大新城房子，不能买市中心。
别看现在经济大环境不好，很多人愁眉苦脸，唉声叹息，依然有小部分人闷声发大财。
一线房产，特别是两千万以上的（准）豪宅，本就不是卖给普通人的，一旦打开限购，那些千里挑一、万里挑一的全国富豪，肯定会鱼贯而入，拼命扫货。
越聪明的人，越懂得如何赚大钱，也越懂得如何守住财富。
很多有钱人，现在实业不敢投，股市不敢投，信托不敢投，VC/PE不敢投，存款只保50万（还不一定），大额资金出海也很困难，除了能多买点锁死利率的增额终身寿险，看来看去，还是大城市中心房子比较靠谱。
但这么一来，就和“房住不炒”基调冲突了。
再说直白点，以一线房产天然具备的稀缺金融属性，就算调控一点不放松，过几年，房价也还是会涨。
另外有小道消息称，前些年引发县城房价大涨的棚改计划，有可能再次启动……
所以接下去我们很可能面对的局面是：
政策拼命放松，使出吃奶的劲，鼓励买买买的，大多是基本面不太行的，人口流出的，土地财政吃紧的城市。
这些城市的房子，可以自住，但不具备投资价值。
那些基本面坚挺，人口流入的，土地财政依赖度不高的城市，放松力度反而没我们期望的那么大。
自住的，需求强烈的，早晚要上车的，手头钱够的，不妨趁这波利率下降的机会，把车上了，免得夜长梦多。万一刺激力度超预期，房价又飚了，不傻眼了吗？
纯投资的，别急，先选对城市，再看准时机，或许会有比较好的机会。
但不管自住or投资，都尽量别碰老破小。
人生三大事，择业、婚姻、买房，千万谨慎。
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