深度分析：福州第二次土拍后，楼市正在发生大变化
5月28日，2022年福州四城区第二场集中供地结果出炉。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/d216c883ef8b426ea1b6fee75248d1fd~tplv-tt-large.image?x-expires=1969092749&x-signature=vpyOYXXk5XGyLEu6NK2oNPYNZAc%3D
1、毫无悬念
本次土拍总共出让17幅用地，分别是非住宅用地4幅和住宅用地13幅。最终市场两极分化，非住宅用地4幅全部以底价成交，包括早先最引人关注的白湖亭SM广场意向地块；至于13幅住宅用地，则出现：3幅宗地触顶100%首付+摇号，1幅宗地溢价成交，6幅宗地底价成交，3幅宗地流拍。
这个土拍结局，在昨天文章我们就预料到了，提前剧透！明日19宗地开拍！参拍房企名单已出？无悬念？因为网传的参与土拍房企名单，可知大概方向，延续上一轮土拍节奏，但是3幅宅地的流拍，令人意外（以为会托底）。
当然，许多人将热点放在“3幅地块激烈摇号或者是SM广场落地”，但只看到现象并未触及本质：
那么，我们探讨一下“宅地”土拍真实情况，而“非宅地”对楼市影响较小，可忽略不计：
根据今天地块的激烈表现程度，我们可将其归纳为四个层次：流拍、底价、溢价和摇号。
2、具体表现
先看看3幅流拍的宅地，分别是：
宗地2022-19号地块
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分析：84.35亩和175300万的拍卖起始价，加上需无偿配建的商贸楼等，对于开发商资金要求很高，同时奥体新房和二手房存量大，竞争激烈，市场难料，甚至传统奥体三件套的阴影等。
宗地2022-21号地块
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分析：32亩和133500万的拍卖起始价，考验开发商实力，但是地块除了地铁口之外，没有其他优势，加上项目周边在售项目多，竞争激烈，开发商可能选择战略性放弃。我们认为这个21号地块在开发商眼里，应该不如晋安湖东侧的宗地18号和20号地块，所以榕发宁愿拿宗地20号地块，也要放弃自己开发的观湖郡旁边的21号地块。
宗地2022-28号地块
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点评：地块虽然处于二环内，但是需要配建34755㎡的安置型商品房和社区综合服务中心（含长者食堂）以及商贸楼，导致可售面积少，总体利润有限，可谓是费时费力。
总的来说，3幅流拍地块，对于开发商考验很大，他们可能从企业战略出发，选择放弃。
接着看看6幅底价成交地块：
宗地2022-18号地块
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今天成交总价最高的地块（也是第一个出场），达到245600万，是今天全场土拍最大亮点，地块方正且是纯商，离晋安湖近，但周边竞争也很激烈，比如中海晋安湖叁号院，国贸拿地之后，达到目标。
宗地2022-20号地块
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点评：榕发以16亿成功，今天成交总价第二高地块，地块参数与国贸地块类似，未来两家将互为竞争对手。
宗地2022-22号地块
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分析：由福州市城乡建总取得，占地59.06亩和底价12.24亿，目前周边等待入市楼盘较多，未来竞争很激烈。
宗地2022-23号地块
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分析：福州新区集团取得，占地42.51亩，隔壁即福州城乡建设的宗地2022-22号地块，未来两个地块要互相PK，对于刚需是一个好消息。
宗地2022-27号地块
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点评：项目占地近百亩，需要配建大量安置型商品房，以及其他公益设施社区服务综合服务中心和居家养老中心等，最终由福州工业园区开发集团有限公司取得。
宗地2022-34号地块
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点评：该地位于二环内，为纯商地块，规模偏小仅13.08亩，地块本身区位较好，但起拍价也不低，最终也是由榕圣市政工程股份有限公司。
总的来说，以上底价成交的地块，但是不少起拍价其实不低，多块地价在20000元以上，但对于现在民企可能有些吃力。
再看溢价6%成交的宗地2022-24号地块：
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该项目特点是，地块大小适中即16096平方米（24.14亩），且土地用途为二类居住用地(R2)，即项目无任何商业配建的纯商地块；同时位于二环内，地块硬件较为优越，最终由保利拿下。
这个地块楼面价只比上面的宗地2022-34号地块，多了1000元，但是社区更大，适合改善产品，未来买房人可以关注一下。
最后是3幅触发摇号的地块：
宗地2022-25号地块地块和26号，都是由建发取得，项目均位于晋安湖北侧：
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两个地块特点是：一线南向观晋安湖，湖景资源已经实景呈现，具有一定稀缺性；同时两个地块分别是6823平方米（10.23亩）和9315平方米（13.97亩），属于小地块，即使全款支付，分别是4.6亿和4.43亿，对于建发来说，后续去化可控。通俗地说就是花小钱办大事，抓住晋安湖这个卖点，可谓是百利无一害。
最后一个是宗地2022-29号地块：
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点评：一个自持租赁用地，最高价才4700万，也是国企福州工业园区开发集团有限公司取得。
所以，今天实际上激烈争夺只不过是3幅小地块而已，对比前些年地王争夺，马甲满天飞，热度下降很多。但就是这样小地块，其他闽系已无力入场。
看到这里，大家觉得怎么样？
3、开发商在观望
回顾本次土拍房企参与度，大部分地块都是国央企和福州本土城投公司竞得，虽然民企也有参与，但是传统闽系民企和外来品牌民企，绝大部分没有报名，所以本次土拍堪称国央企的盛宴。总的来说，本次土拍还是可圈可点，未来一两年都是国企盘的天下。
本轮土拍体现了“稳房价稳地价稳预期”的决心，并付诸实施；但在这种背景下3幅地块流拍，以及绝大部分品牌民企的缺席，恰恰反映当下楼市行情的不容乐观，一些开发商自身难保，无暇拿地；而一些局部地块的激烈争夺，只是国央企根据企业战略，凭借自身资金优势，看到某些地块的机遇，并不能实质性改变当下的楼市格局。
从土拍来看，虽然有热点放到SM广场落地和3幅度地块100%首付款摇号，但只是小插曲。对比之前历次土拍，其实本场土拍偏凉的，不然也不会有底价成交或流拍，这个背后与福州楼市大环境是离不开，毕竟在销售速度减缓之下，有些板块库存大，民企开发商也没动力去拿地。此外，我们认为一直靠国央企托底终究不是常久之计。
当下福州的开发商和项目都在激烈分化，加上宏观经济不明朗，楼市正处于房地产周期低谷。既然地价底价成交，那么该处房价是否会与地价相匹配，这可能是从目前买房人最关注的地方？毕竟今天不少地块，未来入市都是主打刚需盘。
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