下半年楼市猛药见效？央行加码，城市争相放松，购房者还在犹豫
还在ICU的楼市，正迎来一波接一波的“猛药”。各大银行、各大城市，都在以罕见的“关切”态度，等着房地产赶紧从病床上下来。
央行这边在加码。
先是5月15日，首套房利率，在5年期LPR基础上，允许再降20BP。
随后5月20日，5年期LPR降到了4.45%。
这样看，在5年期LPR的基础上再降20BP，房贷利率已经降到了4.25%的水平。
这是什么概念呢？
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年初的时候，很多城市房贷利率普遍在LPR基础上加点80BP甚至100BP以上。
假如1月份买房，100万30年等额本息，利率6.12%，利息要还118.6万，月供6072元。
只过了4个月时间，别说加基点100BP，对大部分城市来说，银行手里的额度很充裕，一般都能执行最低利率，尤其是股份行或区域银行。
这样算来，现在买房，同样100万30年等额本息，利率4.25%，利息只有77万，月供4900块左右。
利息省几十万，月供省1000多块。
过去这些年，你啥时候见过，央行对房地产这么呵护？
各大城市也争相在放松。
就说最近这几天吧。
5月22日，武汉经开区全面取消住房限购政策。
5月20日，南京二手房本来取消了购房证明，后来又临时取消，很明显，正处在博弈的过程中。
5月21日，首套房公积金贷款最高限额上调至80万元。
5月20日，大连二手房不限购，非户籍居民无需12个月社保可购房。
同日，南通购买首套房首付20%，商业贷款利率最低4.25%。
5月19日，银川购房数量和主体不受户籍限制，首付比例最低20%。
注意，这只是三天时间里，蓝白给大家找出来的，有名有号的大城市，发的宽松措施。
不用再罗列了，因为太多，根本看不过来，大家也想必对这类消息麻木了。
天风证券宋雪涛不完全统计，3月部分放松“四限”的二三线城市有郑州、宁波、青岛、福州、昆明、沈阳、广西、哈尔滨等，4月跟进放松的二三线城市有南京、苏州、无锡、佛山、东莞、贵阳、兰州、秦皇岛等。
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但是，以上这些措施，似乎并没有让购房者动心。
最直观的，当然是看销售数据。
4月商品房销售面积累计同比-20.9%，增速较3月降低7.1%；
4月克而瑞百强房企销售金额同比-59.0%，增速较3月降低6.2%；
4月30城成交同比-54%，增速较3月降低8%。
5月前半月，30个大中城市成交同比依然达到了-50.6%。
月供降1000多，利息降几十万，不限购，不限售，贷款额度也高了，首付也低了。。。
这么多大招下来，销售还是上不去，不仅上不去，成交跌幅反而腰斩。
是什么原因，让购房者还在犹豫？
宋雪涛的总结很到位：本轮房市需求的下行压力，是更低的人口周期、更大的城市差距，叠加了更弱的涨价预期。
房住不炒的背景下，购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变，地产销售面积回不到过去；
房企去杠杆的背景下，开发商对商业开发的毛利率水平的长期预期也发生改变，地产开发投资的杠杆率和周转率回不到过去。
根据央行数据，今年1季度房地产开发贷款余额同比增长仅1.1%，2月和4月的新增居民中长期贷款历史上首次负增长，房企和居民都进入了去杠杆时代。
简单说就三个：人口周期、城市分化、涨价预期。
人口周期和城市分化，早就是楼市的一个“长周期雷点”，只不过大家意识不到罢了，2022年的特殊情况，只是让问题加速暴露而已。
我们看到，去年10个省份的人口自然增长率为负值，包括黑龙江、辽宁、重庆、内蒙古、湖南、湖北、上海、江苏、河北和山西。
相比2020年，2021年“新一线”城市中的武汉、杭州、成都、西安、南昌、长沙分别增长120万人、23.9万人、24.5万人、20.3万人、18万人和17.8万人。
与此同时，以河南、云南、黑龙江为代表的中西部和东北省份，常住人口在常年流出。
新一线在吸人，超级大都市的人口已经达到了瓶颈。
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北京、上海、广州、深圳，2021年四座城市合计常住人口增量只有12.41万人。
其中，深圳比2020年仅增加4.78万人、广州新增7.03万人、上海新增1万人，而北京则减少了0.4万人。
同样是猛药，不同城市，见效的时间，自然也不同。
第一类，常住人口300万以上，土地供需矛盾突出，过去几年住宅用地供给很克制的城市。
第二类，人口流动短期受限的一二线主城，2016-2021限购限贷严格的城市。
这两类城市，楼市复苏“下病床”的时间，可能要到下半年。
第三类，存量格局下，前些年房价普涨，住宅库存高企的中小城市，中西部地区，就算利率降得再低，首付再少，没多少人能消化掉库存，又有什么用呢？
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