楼市没你想的那么好，但也没有你想的那么糟
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/4df8d5169e1a4a43842b94d055426956这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货
提问：星叔您好，沈阳新人情况如下：本地人，三套房但都不是优质资产。1：和平区展览馆对面老破小一套70平，房龄40年，现为父母居住，有学区。2：婚房，三好街同方蓝铂佳苑一套85平。小区有部分住宅被抵押，房证多年不下来。今年才终于下来房证，但是由于之前的破事导致小区物业管理混乱环境很差。这个房子跟第一套属于同一学区。
3，于洪新城水调歌城清水房一套93平，一直闲置未装修，苦等学区和商业配套未果，等不下去了准备放弃，已经挂了中介。
父母都是体制内退休，有较丰厚的养老金，俩人一个月15000左右。我和老婆俩人一个月也有一万的收入。同方的房子还有十年贷款，每月3500。
目前的想法是把于洪的房子卖掉，在金廊附近购置一个老一点环境好带学区的二手房，给父母改善用。由于于洪这个房子是我父母名下，我不好做主，父母老了不愿去浑南沈北这些新区，坚持想在附近寻找目标。于洪房子大概能卖到80多万，再凑凑能凑个100万。
目前看了几个金廊商圈15年到20年房龄的二手房：金碧花园、通达新村、昌鑫广场。价格都是100到150万。
问题1：这个策略是否合适？这几个老小区是否值得购买？
问题2：金廊房价太高了，盛华苑和世茂五里河算相对便宜的，一套也要二百多万。是否应该多贷点款在附近买次新房？
问题3：世茂五里河价格相对低一点，要是买一套世茂的七八十平小户型是否可行？
问题4：有没有其他更好的解决方案？谢谢！
回答：1.投资加改善角度来说，这个策略偏保守，不是很建议。投资来说，目前房龄15-20年本身就偏大，如果再住上10多年，到时房龄就快到30了，流动性 升值性都会严重跑输大盘，一般房龄超过25年就很难申请银行抵押贷款，到时别人接手就只能全款，更加影响流动性。另外这种老房子改善自住效果也不是很好。
2.你的首付很充足，而且收入稳定，我建议你们多贷款，买次新房，房龄最好控制10年以内。
3.父母住的话，2房小户型也是可以的，毕竟老人年纪大了，空间太大反而觉得空虚。另外和平区房龄40年的老破小也可以考虑出手置换，优化资产配置。
4.沈阳城市发展方向向南。原中心以老市政为核心，因老城很难有大的规划变动，之后大力发展金廊(青年大街)、银带(浑河)，城市重心南移，市政配套投入巨大。
沈阳的租售比可以的，尤其是青年大街沿线，租金回报率惊人。沈阳选筹尽量选择10年内的次新盘，具体价值低估的板块及楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：你好星叔，最近刚加入，请问，坐标湖北三线城市，有套房想卖了去杭州买房，我知道卖房不会很顺利，特地还降了价，但为啥已经降价了，挂了大半年了，还是卖不出去呢？
回答：：现在大城市的年轻人都在喊着太卷了，可是没人愿意离开，还是一个个往里挤，挤不进去就抱怨太卷，说要躺平。
除了长三角和大湾区外，其他省份的三四线城市，人口的净流出情况是比较严重的。所以跟你一样，这么多年来三四线城市的有钱人都在想办法去一二线城市买房子，毕竟无论是发展前景还是教育、卫生、医疗等各方面的资源质量，三四线都远远不如一二线城市。
而且，这两年大城市放开了落户限制，申请落户的门槛低，很多年轻人申请落户。对于三四线城市而言，人口流失得更快。
随着时间的推移，三四线城市买房接盘的刚需族只会持续减少，未来房子大概率卖给从农村来城市的刚需，接盘能力有限，而楼市的需求量却不在不断减少，更大程度上大家都愿意选择新房，选择的范围和空间很大。谁会去买你的二手房呢？除非是价格上更有优势，或者有更好的资源。
提问:星叔:现在有笔贷款资金出来。如果投资可以买总价400-500的房子。目前负债已经蛮大的。月供70k，约等于家庭收入。再买也能顶得住。你觉得现在的时间买纯投资明智吗?天河老破小，佛山千灯湖，北溶新城，东莞(主仓在东莞)
回答：不明智。你已经达到了0现金流水平的，不要勉强去做负现金流的。不要在自己的能力范围外去做什么以贷还贷。
你好，大部分炒房客亏钱的原因是:
1)策略选择短期投机，而非长期投资。
2)上高杠杆，且利息高，造成心态失衡。
3)最终陷入亏了还想博更大翻身的恶性循环。
4)导致目前资产清零，负债千万。
短期内，负债暂无望归还。
为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。
对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。
但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。
楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。
楼市的一个完整周期，经常是三到五年。4年可能还不够走完整个周期。
一个好的策略应该具备大确定性，和低脆弱性。不应该是赌性很大的。
提问:星叔，您好，新人首问:
我有一套自住房，目前还没有孩子，地点在深圳南山区蛇口泰福苑，87.57平，三房两卫，户型比较实用，旁边是恒大旧改项目。目前在出租中，月租9000,这套房目前欠款400万，每个月月供2万1，今天问了银行评估价665万左右。由于小区一般，学位一般，我2016年中605万买的，现在网上挂830-850万，感觉涨幅比其他小区小不少，但考虑到换房成本高，不知道是留着还是置换好。
我考虑了两个方案，您帮我看看哪个更合适:
方案一：如果留着，我想抵押这套房子之后再买一套学位好点的小户型，供我小孩以后读书用，如果您觉得这个方案合适，可否推荐南山区福田区总价在400万以内的学区房供参考。
方案二：置换一套总价相当的学位房，在南山区或者福田。
问题就这些，非常期待您的回答。
回答：泰福苑属于补涨盘，部分户型能卖个海景，这一带目前还是依托于蛇口和科技园的远程外溢，只有前海真正崛起，荔湾才能被认可和关注，长线看还不错。
深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。
15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。
深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策
学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爰折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。
深圳学位房，接下来如何挑选?
1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多;
2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校;
3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校;
4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注;
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