央行下调房贷利率下限楼市会起跳？8项数据给大家泼一盆冷水
5月15日，央行以及银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/131162c5adc9496596b7a73800bd5735
通知内容提到，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，将实行差别化住房信贷政策，这里面主要有两点内容。
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
看到央行这个通知之后，房地产行业一片欢呼，甚至有人认为这是楼市要再次起跳的前奏。
因为在央行进一步下调贷款利率下限之后，这意味着大家贷款的成本将会进一步下降，如果银行在当前LPR的基础上下调20个基点的利率，这意味着利率最低可以下降到4.4%，这个利率要比去年同期水平低一个百分点左右。
这意味着借100万的贷款，一年至少可以少1万块钱左右的利息，这个利息减少幅度还是比较明显的。
当然大家之所以高兴，不仅仅是因为央行下调房贷利率下限，更关键的是很多人认为这只是一个开始。
未来随着各地楼市“松绑”，房贷的首付比例有可能会下降，房贷的门槛会降低，甚至二套房的门槛也会降低，如此一来购房的人群自然会增加，楼市有可能再次火热。
首先我们不否认，在房贷利率下降之后大家的购房成本下降了，这确实有可能带动刚需人群的购房热情，个别城市楼市甚至有可能出现反弹。
但在这也要给大家泼一盆冷水，当前的楼市跟以前已经完全不同，大家不要想着房贷利率下降了，整个楼市就会再次起跳，我们通过分析8项数据，可以看出当前楼市跟以往已经大有不同。
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第一、新增人口数据。
楼市有一个定律，短期看金融，中期看土地，长期看人口。
人口才是支撑楼市长期发展趋势的根本动力，人口减少了楼市的需求自然也会减少，大家不要觉得楼市是一种刚需，不要觉得房价不会下跌。
商品房说到底它就是一种商品，既然是商品，它就会遵循供求关系的基本定律，当市场供过于求的时候，市场就缺乏上涨的动力。
过去几年我国楼市之所以持续火热，有一个根本的原因是我国人口增速比较快，特别是城镇人口增速比较快，这里面有很大一部分人群都转化为购房人群了，这也是拉动楼市发展的重要原因。
但是从最近几年我国人口的增速来看，我国人口增速正在不断下降，未来楼市将缺乏长期人口支撑因素。
我们先来看一下最近几年我国的新出生人口以及净增人口。
从2017年之后，我国每年新出生的人口一直持续下降，2017年新出生人口1765万人，2018年1523万人，2019年1465万人，2020年1200万人，2021年1062万人。
扣除死亡人数之后，2017年到2021年净增人口分别是779万人，530万人，467万人，204万人，48万人。
从这些数据可以明显地看出，我国人口下降是比较明显的，按照这个人口走势来看，不排除未来几年我国人口有可能出现负增长。
在人口增速放缓甚至有可能出现负增长的背景下，刚需人群肯定会减少，这时候楼市供应越多缺口越小，直至楼市基本处于平衡甚至处于过剩的状态。
第二、城镇人口数据。
目前我国的购房人群主要以城镇人口为主，所以城镇人口的增速跟楼市的走势也是息息相关的。
比如从2009年到2018年，这几年时间是我国城镇化最快的几年时间，每年新增的城镇人口都达到2,000万以上，其中2011年一年新增的城镇人口甚至接近3,000万人。
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在城镇人口增速最快的这几年，也是我国房价涨速最快的几年，但是从2019年开始，我国每年新增的城镇人口已经开始下降，其中2019年新增城镇人口1993万人，2020年新增城镇人口1794万人，2021年新增城镇人口1205万人。
虽然城镇人口迅速下跌跟疫情有一定的关系，但随着我国城镇化率不断提高，城镇新增人口逐渐减少将是一个不可避免的趋势，在城镇人口减少的这几年时间，很多地方的楼市表现也开始慢慢降温。
第三、城镇就业人口数据。
城镇人口是衡量城镇化的重要指标，但从楼市的角度来看，我认为对楼市而言，真正有意义的是城镇就业人口，因为绝大多数购房人群都是城镇就业人群。
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从2012年到2018年这段时间，我国每年新增的城镇就业人口都比较大，基本上都达到1,000万人以上，但是2019年已经跌破1,000万人，虽然2020年有所增加，但2021年又开始明显下降。
未来在整体城镇人口增速放缓的背景下，新增城镇就业人群肯定也会减少，潜在的购房人群也会跟着减少。
第四、小学招生人数。
现在很多人买房有一个很重要的原因就是跟孩子的教育有关，比如你想上一个好学校，你必须有房子才行，这也是为什么很多人就算借钱也要买房的重要原因。
但从最近几年我国小学生招生人数的走势来看，每年新招的小学生人数正在不断减少。
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从2015年到2019年这几年时间，我国每年新招生的小学人数都在不断增加，其中2018年一年新增的招生人数达到100万。
但从2019年开始，小学生招生人数就开始放缓，到了2020年小学招生人数开始下降，当年小学生招生人数减少60.95万人，到2021年进一步减少25.49万人。
而从2017年开始，随着我国人口出生率的不断下降，未来几年小学招生人数持续下降将是一个大趋势。
在小学入学人数减少的背景之下，大家对教育方面的购房需求自然也会相应地下降，尤其是各地推出的学位改革措施，更进一步削弱房子对教育的吸引力。
第五、每年新增的商品房供应。
最近几年时间，我国每年新增的商品房持续不断增加，随着越来越多的商品房入市，这代表着我国商品房的存量越来越多。
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但是最近几年时间在我国新出生人口以及城镇人口增速放缓的情况下，房地产竣工面积反而有所增加，比如2021年房地产竣工面积达到101412万平方米，增速达到11.18%，这个竣工面积比疫情发生之前的2018年和2019年都要多。
另外，虽然最近几年房地产新开工房屋面积增速有所放缓，但从绝对值来看，房地产开发企业每年新开工房屋面积比2012年到2017年这段时间都要多。
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而这些新开工的面积将会在最近几年之内上市，这意味着未来楼市的供应会越来越多。
第六、房地产库存数据。
至于目前我国商品房库存量是多少，没有一个具体的统计数据，而且也很难准确统计出来。
但是通过观察最近10年房地产新开工面积以及商品房销售面积来看，库存量肯定不在少数。
从2012年到2021年，房地产开发企业新开工房屋面积达到191.82亿平方米，但对应的商品房销售面积只有151.63亿平方米，相当于开工面积比销售面积多出40.2亿平方米左右。
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虽然这里面有部分新开工面积会在未来几年转化为销售面积，但至少从这两项数据可以看出，房屋开工面积明显比市场需求更多。
第七、开发商的负债率。
这两年时间是各大开发商最难过的两年时间，在整体楼市并不太理想的背景之下，很多开发商都面临巨大的债务压力，甚至有些开发商经不住债务压力而倒下。
目前很多开发商的整体负债率都达到80%以上，在负债率居高不下的背景之下，很多开发商目前要做的事情就是尽快回笼资金，而不像过去那样捂房惜售。
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这意味着即便房贷利率下降了，开发商也不敢轻易上调价格，而是按照正常价格甚至降价尽快把手头的库存给消化掉，尽快回笼资金，才是正确的做法。
第八、居民收入增速。
不管是对于刚需人群，还是对于投资客，买房的前提是你必须有钱，而且房价的增速也建立在大家收入增速的前提下。
过去几十年，我国很多地方房价之所以快速上涨，是因为居民的收入水平增速比较快，很多年份全国居民人均收入水平增速都达到8%以上。
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但从2017年开始，我国居民人均可支配收入增速一直在下降，其中2018年居民可支配收入增速是6.5%，2019年增速是5.8%，2020年增速是2.1%，虽然2021年增速达到8%，但扣除通胀因素之后，实际增速其实没有那么快。
在居民可支配收入增速放缓之后，大家对购房的需求肯定会相应地放缓。
所以综合判断各种因素之后，即便央行下调房贷利率下限了，但也不可能导致楼市出现明显的反弹。
有可能短期内部分城市的楼市会回暖，甚至出现小幅度的涨价，但从长期来看房价仍然缺乏上涨的动力。
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另外，目前我的房贷利率是跟LPR挂钩的，虽然短期内LPR下降了，房贷利率也会下降，但假如未来LPR利率上升了，大家的房贷利率同样也会跟着上升，所以大家不要理所当然认为央行将房贷利率下限下调20个基点之后，就可以占到很大的便宜，更不要期望楼市有很大的反弹。
按照目前的楼市表现来看，刚需人群买房自己住可以入手，但投资一定要谨慎。
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