楼市，继续下跌
https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/7bb366cae84f4587b3f3eec6b1a5a3b7就当下楼市来看，放松调控政策和刺激楼市政策作用有限，如何解决有效购买力不足问题、降低购房成本才是关键。
中房报记者 许倩 北京报道
当前，经济与楼市都正处于2020年二季度以来最严峻时刻。
根据国家统计局最新数据，4月份，规模以上工业增加值增速同比下降2.9%；服务业生产指数同比下降6.1%；社会消费品零售总额同比下降11.1%；固定资产投资（不含农户）环比下降0.82%，是2020年3月以来首次出现负增长。
房地产多项指标亦跌入低谷。1~4月，房地产开发投资同比下降2.7%，全国商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额同比下降29.5%，全国房企土地购置面积同比下降46.5%。
1~4月，全国商品房均价为9502元/平方米，自2021年2月达到11030元/平方米历史最高水平后，已连续15个月下降。这一切都表明，行业回暖时刻远未到来。
面对这份成绩单，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在答记者问时表示，4月份疫情对经济运行造成较大冲击，但这种影响是短期的、外在的，我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有改变，转型升级、高质量发展的大势没有改变，稳定宏观经济大盘、实现发展预期目标有利条件较多。
“我们看到各项助企纾困政策在持续发力，我相信二季度经济仍然会保持较好增长态势。消费、投资等仍会成为中国经济稳定、抗击各种风险挑战的坚实支撑。”付凌晖说。
房地产业和建筑业信心受挫
5月16日上午，国家统计局发布了1~4月宏观经济和房地产行业数据。房地产各指标下滑幅度超乎市场预期。
从开发投资指标来看，1~4月全国房地产开发投资同比下降2.7%，降幅较一季度扩大3.4个百分点。单月看，4月房地产开发投资同比下降10.1%，降幅较3月份扩大7.7个百分点。
由于房地产业和建筑业信心受挫，新开工和竣工规模更是一降再降。1~4月，房企房屋施工面积同比持平，新开工面积同比下降26.3%，竣工面积同比下降11.9%，三者较一季度降幅分别扩大1个、8.8个和0.4个百分点。
从销售指标来看，1~4月商品房销售面积同比下降20.9%，较一季度数据（同比下降13.8%）继续放缓；商品房销售额同比下降29.5%；一季度这一数据为同比下降22.7%。
尤其是4月份单月，商品房销售面积和销售额均不足5位数，分别为8722万平方米和8134亿元，同比分别下降39%和46.6%；二者降幅较3月份扩大21.3个百分点和20.4个百分点。
疫情反复对区域楼市造成严重影响，1~4月东部地区和东北地区商品房销售面积分别同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情辐射，长三角城市群内强二三线城市普遍遭遇了间歇性静态管控，对市场情绪和购买能力影响巨大。东部区域尤其长三角区域向来是全国房地产市场重点区域，东部地区楼市销售停滞使得全国商品房规模失去支柱。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，房地产销售低迷主要受三方面因素影响：一是由于疫情防控收紧，居民看房购房行为受到限制；二是居民收入增速明显放缓，继续加杠杆能力受到削弱；三是受近两年房企债务违约事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。
从资金来源来看，1~4月房企到位资金同比下降23.6%，较一季度数值（同比下降19.6%）继续恶化。其中，国内贷款同比下降24.4%，弱于一季度指标（同比下降23.5%），自筹资金同比下降5.2%；定金及预收款同比下降37%（一季度为同比下降31%）；个人按揭贷款同比下降25.1%（一季度为同比下降18.8%）。
需要指出的是，4月份房企资金来源中，国内贷款1311.6亿元，低于2021年以来最低值，表明银行对于房企贷款发放的意愿仍未修复。
在房地产行业风险仍未出尽的时候，房企外部融资压力依旧较大。中指院数据显示， 4 月房地产行业信用债融资规模为431.4亿元，同比下降 41.1%，环比下降 25.1%。
从拿地指标来看，1~4月，房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%；土地成交价款955亿元，同比下降20.6%；二者降幅均较一季度有所扩大。单月来看，4月土地购置面积和土地成交价款分别为427万平方米和283亿元，同比下降57%和28%。
在今年多个城市首轮集中供地中，参拍企业仍以国企央企和区域平台公司为主，大部分民企依旧受制于流动性压力无力参与其中。
这是一个恶性循环。在房地产销售持续下行，房企资金压力进一步凸显时，房企的投资拿地需求自然会进一步减弱。房地产销售作为房地产投资先行指标，在销售尚未见底时，房地产投资自然转向偏弱。
4月份，国房景气指数在1月跌破100后再次下跌至95.89，降至2016年初以来最低水平，市场仍处于“政策底”与“市场底”之间的过渡阶段。
调控下一阶段如何发力？
4月29日，中央政治局会议指出，“我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战”。会议要求“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”。
对于房地产方面，中央政治局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”
此后，各地政策优化的节奏和力度均继续加大。据统计，截至5月16日，2022年全国累计出台了纾困政策超过270次，单4月66个地市出台123条新政。
但高度密集的新政效果并不明显。CRIC调研数据显示，全国50个主要城市4月平均开盘去化率仅30%，“五一”假期期间多数城市购房者仍处于观望状态。
居民购房积极性不足，从居民部门房地产贷款数据走弱亦能佐证。央行数据显示， 4月居民部门新增贷款-2170亿元，同比少增7453亿元。其中，居民住房贷款环比减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元。显示出现阶段居民消费意愿弱，更不愿意加杠杆消费。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，就当下楼市来看，放松调控政策和刺激楼市政策作用有限，如何解决有效购买力不足问题、降低购房成本才是关键。现在楼市调控政策已经进入到了第二个阶段，即由从第一阶段各地纷纷刺激松绑楼市，转到提高新市民购买力、降低购房成本、培育可持续购买力阶段。
近日，央行“定向降息”举措信号非常明显。5月15日，央行、银保监会宣布首套住房贷款利率下限下调，对新发放的商业性个人住房贷款，利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点。对于二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，继续按现行规定执行。
按照央行此前的表述，此前房贷利率下滑更多是各地区商业银行自发性行为，而此次政策则从央行和地方央行的角度出发，在更大范围上推动全国房贷利率下调。
此前的5月11日，长沙市发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，收获业内好评。按此新政，业主将手上的存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算，既满足了有房人群再次购置住房的需求，还能有效落实“房住不炒”。
红塔证券宏观分析师殷越认为，除房贷利率下行，后续房地产政策着力点一是进一步完善预售资金监管，防风险的同时避免出现监管过严、“一刀切”等现象；二是要进一步鼓励银行等金融机构加大对房企支持力度；三是拓宽房企外部融资渠道。
植信投资研究院高级研究员耿欣欣则建议，加大改善型需求支持力度，放宽二套房认定标准，助力改善型需求释放。同时，加强对房企在“存量债务偿还”和“保交楼”环节支持，通过金融政策的精准滴管筑牢风险底线。
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