抱歉，利率4.4%也救不动楼市了
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这两天，中介很嗨。因为迎来了楼市大利好。
5月15日，央行、银保监会发布通知：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
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新政出台前，首套房房贷利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷利率最低为5年期以上LPR+60个基点。
本次下调首套房房贷利率20个基点，意味着首套房贷最低可为4.4%！
对于还没上车的南阳刚需来说，确实是真真切切的利好。直接省了一大笔利息。
以贷款总额100万、按揭30年为例，如果利率按前两年南阳常见的5.88%计算，那么总利息是113万。如果按新政4.4%计算，总利息只有80万。
前后差了33万。一辆宝马3系没了。
前两年5.88%上车的南阳人已哭晕在厕所。6.12%的南阳人已心如死灰，少数6.37%的南阳人已走上天台......
无奈，这就是政策。
昨天还是大棒，今天就变成了奶糖。
变脸变得也太快了。
02
我们先分析一下央行为什么出台这样一个差别化住房信贷政策。
一方面，肯定是楼市太惨了，惨到了不能不救不得不救的地步。另一方面，是宏观经济实在太不乐观，必须动用工具箱里的工具。
在出台房贷新政策的两天前，央行发布了2022年4月金融统计数据报告。报告中的各项数据令人触目惊心。
4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
简单来说就是，流动性出现了问题。没有人愿意贷款了，尤其是住房贷款。
整个经济面悲观情绪蔓延。企业和个人的融资需求全面萎缩。
一句话，不仅钱没了，连信心都没了......
以前可不是这样，没钱不怕，大不了贷款嘛，眼下艰苦点但是未来可期。所以社会融资规模一直处于高位。
现在不同了，大家的预期差到了极点。任你说破天，大家死活就是不肯花钱，不肯借钱。
个人的前途，企业的命运，地球村的走向，无不笼罩着一层厚厚的令人窒息的迷雾。
明天什么样，真的不知道。
03
坦白说，4.4%的利率也救不了当下的楼市。
这不是悲观，也不是看空，而是实事求是。
房地产定向降息对楼市刺激有限，最多只能吸引一批尚在犹豫的刚需入场，却无法点燃楼市的沸点。
目前大家对房地产只是失望，无望。还没达到真正的绝望阶段。
房价虽然震荡下行，却还没有跌破人们的心理下限。
只有事情糟糕到了最极点，才有可能出现反转。此所谓否极泰来。目前没有证据证明当下已经是最糟糕的情况，你无法证明尚未发生的事情。
因此这会再多的利好刺激，无非是让濒死的房地产回一回血，喘一口气，指望它立马活蹦乱跳是不可能的。
房地产再次起飞的前提是，楼市重新恢复“赚钱效应”。
换句话说叫做，涨价去库存。
事实证明，只有涨价才能去库存。暴跌崩盘去不了库存。
没有涨价的预期，没有赚钱的预期，楼市不可能再现火爆。这不符合人性。
而人性永远是趋利的动物。
明知道买了房子要砸手里，买之后房价可能继续跌，我为什么要买，我凭什么要买，就因为我是韭菜？
买房人躺平，再多的刺激政策也失灵。
04
回到眼前的南阳。
据《一起沟通》的统计数据，
目前南阳市场在售项目库存约312万方，潜在入市供应项目约67万方，累计市场库存约379万方。
按照年均130万方去化量，南阳去化周期约28.8个月。
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数据来源：一起沟通
还有一些项目不在统计表内。比如一些GWY小区、盘活中的问题楼盘项目、城改遗留项目等。
也就是说，从现在起，即使南阳不再新增一宗住宅用地入市，现有的库存也需要至少两年半左右才能卖完。
但你知道，完全不卖地是不可能的。
这就意味着南阳楼市的触底反弹之路不会那么轻易就看到曙光。
眼下的艰难局面，大概率还会继续艰难下去，一段时间。
除非，相关部门出台更猛烈的不同寻常的刺激措施。
比如，所有城市更新项目全部货币化安置。
比如，两年内彻底拧紧土地供应水龙头。
比如，......
比如，......
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