东北楼市，还有没有救？
转自米宅作者宋富贵
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5月10日，辽宁省沈阳市房产局、中国人民银行沈阳分行联合发布《关于调整房贷最低首付比例的通知》。
《通知》表示，为支持刚需和改善性住房需求，结合沈阳房地产市场实际，现将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%，沈阳限贷政策开始突破。
实际上，早在4月底，沈阳多部门已经出台一系列政策，五花八门的开始各种突破限购的尝试。花样之多，名目之繁，令人眼花缭乱。
比如：卖旧换新的条件下，可以破限购
比如：家有老人60岁以上的，可以破限购
比如：二孩、三孩可以鼓励公积金贷款
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再加上——
非沈阳户籍的外地人在沈阳限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供2年内在沈阳连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。
而且附送一个大礼包——
如果外地人在外市缴纳了公积金，可以在沈阳申请公积金贷款了。
可以说，沈阳楼市ICU抢救，全面开始。
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都说南方人脑子活，会救市。然而，当你看完今年沈阳楼市的救市政策后发现，东北人如果浪起来，真的没有其他中国人什么事情了。
因为，这一轮沈阳救市把房地产救市政策的灵活性和当下中国民生政策的正确性进行了完美的结合。
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国家提倡建设老年性社会，我就要求有60岁以上老人的家庭，可以多买一套，美其名誉——提升老年人居住品质。
国家现在提倡二胎三胎，我就同意有二胎、三胎的家庭，可以公积金贷款达到限额的1.3倍，做到了鼓励生育。
国家现在提出居住改善需求，我就同意沈阳购房卖旧买新，不必提供成交证明，甚至不必提供任何卖房证据，买就完了。
在救市问题的灵活性上，东北人真聪明。
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可以说，沈阳的救市已经蓄谋已久，就在2021年就发生了一场救市未遂事件。
当年，11月10日前后，沈阳房地产的中介圈开始流传政府放松限购限售等一系列的救市政策，然而这个政策在自媒体和微信群中只存活了几个小时，还没等官宣就宣告夭折。
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实际上，沈阳政府如此着急，也是有原因的，因为在2021年下半年沈阳房地产市场的土拍流拍率断崖式的下跌。
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2021年，沈阳集中土拍三次，上半年土拍流拍率12%。
然而，9月份马上下跌，已经是六成流拍，可能是预感到凉凉，在11月初沈阳政府酝酿救市，然而，救市未成，于是土拍流拍率再次下探到了七成。
现在已经五月上旬，沈阳至今还未举行第一次土地集中土拍，可以想象如果再不用放松调控来给市场，来给开发商一点信心，土拍流拍率能创新高。
这或许是赶在5月前后，出台一系列救市政策的最重要原因。
另一个主要原因就是，沈阳现在的楼市库存周期，已经成为了另一个很大问题。
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按照沈阳中原研究中心统计，沈阳9区，现在除了沈河区之外，楼市库存周期都在20月上下，基本上处于严重的供大于求状态。
所以，沈阳市政府迫切也想用这次放松楼市的政策，搞一把小高潮，去一去库存。
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回顾整个沈阳楼市近五年的情况，你会发现，沈阳楼市的周期高潮，往往和全国不太一样。
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都知道，全国上一轮去库存高潮发生在2016年下半年，除了三四线城市由于棚改影响，这个高潮往后错了一年到两年。
而沈阳，上一轮真正高潮却是2018年到2019年，2019年沈阳无论是供应量还是成交量都达到了历史高点，然后就往下走，一直走到了现在。
东北的几个主要市场，哈尔滨，长春、甚至大连，多多少少有一点独立行情的感觉。
第一、全国周期高点出现，东北市场高点往往还未到来。
第二、全国周期快结束的时候，东北市场高点才往往会出来。
第三、市场往往短周期内波动更明显，尤其是从热到凉，非常之快，让人猝不及防。
比如，就在2020年9月，沈阳楼市还在进行降温型调控的沈八条，
——严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年；
而时间不超过2年，整个市场就必须进行大规模的升温性调控了。
从更深层次讲，这种易凉不易热的楼市更进一步原因就是经济不行，产业不行，人口增长不行。楼市完全是靠情绪，看见全国城市房价大涨，大家情绪容易高潮，就一股脑冲进去买。
看见房价落了，大家就马上收手，市场一下子就凉了，必须救市。
城市基本面越差，越容易出现这个现象。
就拿东北四个主要城市来说，沈阳这种情况就比大连要严重一些，而长春和哈尔滨就比沈阳更严重一些，这是由于四个城市基本面决定的。
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东北第一城的沈阳现在已经开始大张旗鼓的救市了。
这说明整个东北楼市现在已经进入了岌岌可危的情况，因为沈阳已经如此了，哈尔滨和长春情况也不会太乐观。哈长沈这样，下面的地级市情况可能更糟糕。
毫无疑问，2022年，对于整个中国楼市就是一个救市年。
然而，救市因城施策所面临的问题，却有本质区别。
对于，珠三角和长三角的城市，比如杭州，苏州，深圳，佛山，现在市场也一般，但是他们现在面临的主要问题是——救市的度。
如何实现楼市的恢复性增温，不至于让整个楼市从拔凉拔凉瞬间变成火热火热，从销售部门口罗雀变成冲进去抢房，实现楼市平稳过渡。
而对于像东北楼市，面临的主要问题就是，如何先把楼市拽起来，让人们恢复信心。
而楼市的信心，绝不是楼市本身给人的，而是城市给人，或者说城市的基本面给人的。
能不能拉来几个带动就业的大企业，为城市带来活力？
能不能减少人口的流失？能不能增加群众的收入？
能不能改善营商环境？能不能做好产业升级？
这或许是东北各个城市的地方政府，更加需要思考和行动的几个问题。
问题很难，但是你不做，我不做，中央不推，地方不动，东北振兴就成了“百年口号”，这既是东北的关键，更是楼市的关键。
而，不是天天去想怎样利用“改善老人居住，提倡二胎三胎，扩大公积金限额”，来“巧妙”拉动楼市的小聪明。
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