顾云昌：房地产不是虚拟经济，必须升温，可惜楼市已今非昔比
近日在博智宏观论坛举行的例会上，全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，当前房地产市场不景气，房地产必须升温保增长，要稳地产稳经济。此外，顾云昌还指出“第一，房地产是实体经济的总装车间，它不是虚拟经济。第二，房地产作为支柱产业的地位稳固。第三，它是家庭财富的主要体现。现在衡量一个家庭是穷还是富关键看房子，因为房屋价值在居民家庭财富中的占比已经达到70%。”
顾云昌说出这一番言论之后，立马得到众多开发商以及众多炒房客的认可，但我觉得这种言论只不过是哗众取宠而已。
从目前房地产行业的实际情况来看，房地产行业不可能像过去那样快速发展，通过房地产来拉动经济的边际效应也会越来越低。
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首先我们不否认房地产对经济的拉动作用，适当的发展房地产有必要。
过去几十年，我国经济之所以得到快速发展，这里面有三架马车在拉动，分别是投资消费和出口。
其中房地产投资和消费就是拉动经济的重要动力之一，过去几十年，我国很多地方房地产投资力度都非常大，每年房地产投资额度都非常高。
而房地产作为一个产业链非常广的行业，一旦房地产发展起来了，上下游产业也会跟着发展，上游产业的钢筋、水泥、木材、建筑、机械都会跟着繁荣，而下游的装修、建材、家电也会受益。
正因为房地产对经济的拉动效果非常明显，所以过去几年在房地产繁荣的背景之下，各地的经济也迅猛发展。
但是最近两年时间，随着我国楼市的不断饱和，房地产的增速开始放缓，尤其是在各地房地产调控政策越来越紧的背景下，楼市越来越低迷。
比如2022年第一季度，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，同比下降22.7%。
在楼市销售不太理想的背景下，开发商拿地的积极性也明显下降，第一季度，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款672亿元，同比下降16.9%。
但是目前我国的房地产并没有完全见顶，我国目前的常住人口城镇化率只有60%左右，未来至少还有10个点以上的增长空间。
另外就即便是城镇人口，目前仍然有很多人没有房子，比如我国的户籍城镇化率只有45%左右。
这意味着未来仍有人有较大的购房需求，这些刚需应该得到满足。
所以在当前经济下行压力比较大的背景下，适当的发展房地产，满足刚需人群的需求，从而带动相关产业的发展是很有必要的。
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其次、在当前楼市越来越饱和的情况下，房地产不可能快速发展。
通过刺激楼市来带动经济的发展，貌似已经成为了很多地方的灵丹妙药，这种灵丹妙药在过去十几年当中屡试不爽。
但是当前的楼市跟十几年前甚至几年前已经有很大的区别。
一方面是我国楼市逐渐饱和。
20几年前我国楼市刚刚兴起，当时商品房市场需求空间非常大，所有我国楼市迎来了将近20年的黄金发展时期。
但是随着我国楼市的不断饱和，目前各地的存量房越来越多，未来楼市整体由增量市场转向存量市场将是一个不可避免的趋势。
截至，2022年3月末，我国商品房待售面积已经达到56113万平方米，比上年末增加5090万平方米。其中，住宅待售面积27565万平方米，比上年末增加4804万平方米。
但这只是建成待售的库存量，除此之外市场上还有大量的空置房，至于空置房是多少，目前没有一个具体的统计数据，但数量绝对不是小数目。
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另一方面，刚需人群越来越少。
楼市的发展从根本上来看还是要靠人口来驱动，过去几十年我国城镇人口增速非常快，这也是楼市能够得到快速发展的根基。
但是随着我国人口增速的不断下降，未来刚需人群肯定会越来越少，再加上代际之间的房产继承将进一步减少刚需人群的规模。
所以在整体刚需人群逐渐减少的背景下，未来楼市的供需将会逐渐平衡，光靠一些改善性需求或者投资需求来拉动楼市的发展，我觉得不太现实。
在这种市场环境变化的背景之下，即便目前有多个地方放宽房产调控政策，甚至给出一些购房优惠，比如直接给予购房补贴，降低首付比例，下调房贷利率，提高公积金贷款额度等等，但对楼市的促进效果也不会太明显。
因此所谓的楼市升温，最多是回暖，不可能像过去那样火热，那些预料楼市会快速升温的更多有可能只是一些房地产开发商代言人的一厢情愿罢了。
当然至于最终各地的楼市会出现什么样的发展，我们也要具体问题具体分析，目前我国楼市已经开始出现分化。
首先对于一线城市以及二线城市来说，随着人口的不断增加，再加上存量土地的减少，这些城市未来楼市仍然有一定的发展空间，房价仍然有可能继续上涨。
但是对于三四线以下城市来说，这些城市本身的存量房就比较多，再加上人口净流出比较多，这时候片面的刺激楼市，片面的加大楼市的投资，反而会增加更多的库存量，从长期来看这反而有可能加大房价下行的压力。
总之，未来楼市拉动经济的边际效应会越来越低，各地有必要改变以前的发展思路，不能简单的通过发展房地产来拉动经济的发展，必须拓展其他经济增长的动力和渠道。
同时必须严格控制房价，不能让房价过快的上涨，这样才能让更多的钱转化为消费，通过消费来带动经济的发展，这才能形成一个长期的良性循环。
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