前程无忧 发表于 2022-5-12 11:28:54

今明两年不买房,5年后是黄金价还是白菜价?王健林两句话说清楚

从去年年底开始各大城市都不断出台楼市“救市”政策,首先是哈尔滨一方面出台政策减轻房企资金压力,另一方面给予刚需购房者补助,释放住房需求。紧接着郑州出台了“楼市新政19条”,开始放松限购,取消“认房又认贷”、重启货币棚改等等。另外还有福州直接宣布放开“限购”,南宁方面,3月份前前后后也发布了多条救市措施,比如给购房补贴、降首付、提升公积金额度、降利率等等。除此之外越来越多城市开始救市,例如南京、无锡、合肥、杭州、重庆等等,甚至一直被称为中国楼市调控标兵的长沙也开始放松楼市调控。

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很多购房者看到各大城市不断出台“救市”政策开始坐不住了,认为随着楼市调控政策的放松,房价很可能迎来新一轮的大涨。而很多开发商中介也开始借助此次各大城市的“救市”潮,宣布未来房价还会继续上涨,以此来“督促”购房者尽快买房。那么这次各大城市的“救市”潮是否能推动房价再次大涨呢?对于购房者来说是应该尽快买房还是再等一等呢?对于这个问题我们先看一下一份数据,看各大城市的救市政策是否行之有效。
在今年的5月1号,中指院公布了4月份我国前100城的新房和二手房价格的涨跌情况。数据显示,在今年的4月份我国前100城新房价格有28个城市环比上涨,14个城市房价与3月份持平,有48个城市房价出现下跌。而二手房情况也不容乐观,在100个城市中有44个城市环比上涨,有4个城市二手房和3月份持平,有52个城市的二手房价格环比下跌。由此可见,我国楼市虽然相比去年年底有所回暖,但仍然处在低谷。
由此可以看出,尽管各大城市的救市力度越来越大,但效果似乎并没有达到预期。虽然相比去年年底,一些城市的楼市有所回暖,但没有太明显的好转。那是什么原因造成现在的楼市再怎么救市都“救”不起来了呢?

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笔者认为,楼市是否能救得起来,最关键在于这3个因素:①首先要有足够的住房需求,再怎么救市,如果住房需求不断减少,楼市很难被救的起来。但如今我国的住房需求正在不断减少,根据相关数据显示,如今我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96.86%,户均1.5套,随着房住不炒的深入人心,很多城镇家庭不再热衷于买房。而且我国城镇化率已经达到了64%,城镇化进程必然放缓,那么城市外来人口增速也会放缓。再加上这几年我国新生人口出生率持续走低,因此很多城市的人口增速放缓,甚至出现人口负增长的情况。没有人口的支撑,就没有大量的住房需求,没有大量的住房需求,房价就很难继续大涨。
②其次有买房实力的人群正在减少。尽管很多城市的房价都出现了回落,但房价仍然处于高位,很多刚需买房仍然需要掏空一家人的积蓄,后期还要背负巨额房贷。但这两年全球经济不稳,叠加疫情原因,很多人的收入都受到影响,导致有购房实力的人群在不断减少。
③大家对楼市的信心开始动摇。即使有实力的人很多,但一旦大家对楼市失去信心,大家都不再买房,资金依然不会流入楼市。所以很多人说,对于楼市来说,信心比黄金更重要,不无道理。

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在这种楼市情况下,很多购房者都感到非常纠结,如果现在不买房,怕随着救市力度的不断增大,以后房价会继续上涨,以后更买不起。但如果买了,现在很多城市的房价处于下行,导致自己的血汗钱亏没了。那么如果今明两年不买房,5年后是黄金价还是白菜价?对于这个问题,我们可以用王健林的两句话说清楚。
第一句:没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年,万达向文化产业转移,正是为了今后的长久发展
在2017年,万达就开始不断出售自己名下的房产,慢慢退出楼市。此时很多人都不明白,为何王健林会在房地产行业的鼎盛时期退出楼市。对于这个疑问,王健林曾在一篇名为《王健林:希望万达2020年来自房地产的收入低于50%》的文章,在文章中说出了这句话。从这句话中我们可以看出,王健林认为没有任何一个国家的房地产行业能兴旺50年,而我国房地产行业已经兴旺了20多年,可以说我国房地产行业的黄金时代已经过去。未来我国的房价可能很长时间要处于稳定阶段,不会再出现大涨的情况。
其实从各国房地产行业的发展历史来看也确实如此,例如英国、法国、德国、日本等国家,其房地产行业的发展过程,从兴起到衰退的过程,时间线都不超过50年,基本上都是30年左右。因此王健林说我国房地产行业的黄金时代已经过去是有一定根据的。

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第二句:未来10年一二线城市的房价还会上涨,但对于人口净流出的三四线城市房价没有多大上升空间。
尽管我国房地产行业从大趋势上来说还是以稳为主,但出现分化已是不可避免。为什么这么说?如今我国的城镇化率已经达到了64%,基本和国际上一些发达国家70%的平均值相差不远。所以未来我国城镇化可能会进入新的阶段,人口会进一步向一些一二线城市转移,因为这些城市能给年轻人提供更多的就业岗位和创业机会。这些一二线城市由于人口不断增加,住房需求仍然旺盛,所以住房价格还有一定的上涨空间。
而那些四五线小城市,由于经济产业的落后,很可能会走农村的老路,人口会不断向大城市流失。再加上过去由于限购原因,一些炒房团向这些四五线城市转移,把这些城市的房价炒得严重虚高。随着楼市的遇冷和房价的下跌,一些投资炒房者可能会不断撤离。这些四五线小城市,由于人口的不断流失和房价的严重虚高,未来房价出现下跌的概率更大。因此王健林更看涨一二线城市的房价,而不看好一些三四线城市的房价。
那么王健林的这两句话对于购房者来说有什么启示呢?笔者认为首先如今楼市的黄金时代已经过去,房子的金融属性在不断削弱,已经不再适合投资。所以对于还想靠投资买房赚钱的购房者来说,还是早点打消这个想法。而对于刚需来说,如果自己生活在一二线城市,还是要尽快买房,没有必要再等。而对于生活在三四线城市的刚需来说,没有必要着急买房,可以等到自己确实需要买房时再买。

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对于王健林的这两句话,你有什么看法?欢迎在评论区留言讨论。
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