青岛楼市依然在滴血
大家经常用“心在滴血”来形容一件事情或事物的惨烈程度。此时，“滴血”这个词来形容青岛楼市再合适不过了。需要说明的是，本文图表中的数据均是指普通住宅，因为相对于商业性质的房子，普通住宅更能反应真正的行情。
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01 这是啥市场啊
熟悉我的朋友知道，我判断楼市行情经常用二手房成交情况，这是因为新房成交量有时会受到各种因素的干扰。
2022年4月青岛成交二手房4640套，其中普通住宅2067套。只看这个数据可能感觉不到什么，但和去年同时期对比就能发现问题了。
2021年4月青岛二手房成交8542套，其中普通住宅8251套。
今年4月份青岛二手住宅成交量只占到二手房总量的44.5%，去年4月是96.6%。而且，自从去年下半年二手住宅成交量急剧减少后，普通住宅在二手房成交量中的占比急剧上升。
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在2021年6月之前，青岛二手住宅在二手房成交量中的占比一直稳定在95%以上；2021年6月之后，急剧下降到50%以下。
这样，二手房总的成交量依然波动不大，二手住宅却是发生了天翻地覆地变化，这一点很是让人纳闷。
这个原因就不多说了，我们还是看看青岛二手普通住宅的成交情况。之所以只说普通住宅，因为二手房市场上能够卖得出去的绝大多数都是住宅，办公、商业、公寓的成交很少。
2021年8月之后，青岛每月的二手住宅成交量都在2000套上下，这相对于青岛一二十万二手房在售量来说实在是寥寥。
如果我们计算一个同比数据的话，2022年4月青岛二手住宅成交量同比2021年4月下降74.95%，近乎小腿斩。
02 历年最差
不比不知道，一比吓一跳，说的就是青岛楼市。
2020年时，大家说这是楼市近十年最差的一年；2022年时，人们才明白，没有最差，只有更差。
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近7年来，除了2022年4月，青岛历年4月的二手住宅成交量都在5000套以上。只有今年4月，降到了2067套，与哪一年相比都是腰斩。
我们再把近7年前4个月的二手住宅成交量进行对比：
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近7年来，除了2022年，青岛历年前4个月的二手住宅成交量都在12000套以上。只有今年前4个月，降到了6587套，与哪一年相比都是腰斩。
你可以说，青岛今年2月份过了春节，3月份又有了疫情，都是特殊原因。
可哪一年的前四个月不过年？2017年3月青岛发布限购令，2018年4月青岛发布新的调控政策，2020年青岛和其他城市一样初遇疫情，那时人们对疫情的害怕程度可比今年厉害多了。
所以说，客观条件是客观条件，楼市不行还是不行。
03 新房也不咋地
说完二手住宅市场，我们再来看看新房住宅。
下表是今年4月份全国30个重点城市的新房住宅成交情况：
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青岛2022年4月新房住宅成交面积环比3月份（有疫情）下降28%，同比2021年4月份下降49%。今年前4月同比去年则是下降36%。
从这30个城市的数据也可以看出，这不是青岛一个城市的现状，全国大多数城市新房住宅成交量都出现了近乎腰斩。
这是因为什么？
我感觉与房住不炒深入人心、大开发商持续暴雷、房价涨幅不足以吸引投资客、房地产税“狼来了”、疫情影响收入和降低入市信心等多种因素有关。
这其实也是楼市的内卷！现在全国人均住房面积已经达到了40平，一家三口就是120平；该买房的大部分都买房了，新的市场需求更多地在换房中产生。
这也是近两年大房子更受欢迎、单价更高的原因。
04 下一步市场如何
去年下半年以来，楼市环境越来越宽松，调控政策、信贷两方面逐渐放开。
具体到青岛，虽然没有正式发文，但在限售、限贷、首付比例、贷款利息等各方面都迎来了楼市利好。
可目前的楼市表现有点令人“失望”，没有前些年那种发令枪一响买房者就竞相往前冲的激情了，一枪两枪都不跑，这可咋办？
那只能继续打响发令枪！
所以，未来包括青岛在内的大多城市都会迎来更加宽松的楼市环境，直至楼市回暖。
具体来说，就是限售、限贷继续放开，甚至解除；首付比例继续下降，首套20%二套30%都不是事；贷款利息逐渐降低，至少要降到基准的4.6%，甚至更低；在对房企的支持、土地转让的优惠等方面也会有更多的利好政策。
未来一段时间的楼市，就是一步步“引蛇出洞”的诱惑与反诱惑之战。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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