2022年楼市：该看好还是看空？
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/1d1f719e1afa44d49cef63b8bebb0d88这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔好，我在江苏常熟，和老公都是外地人，在本地做服装，家庭月收入4万左右，现在考虑在常熟买房，刚需房的同时希望也有较好的升值，因为养了狗和个人爱种花草，所以希望能有个带院儿或大露台的房子，但是这类比较难找，符合的都是位置偏(比如古里)，或者10年以上老房，该不该坚持我的要求，还是选择普通的小区，另外我们新婚，目前还没有孩子，要不要考虑到学区？常熟哪个区域比较值得入手？发展会比较好
回答：你好，考虑流动性的话，建议你买普通的住宅，一般带院子和露台的弊端都比较多，最主要的是产权问题，很多带院子或露台一般价格都偏高，但是面积都不会在产权上体现出来，后期很难找到接盘人。目前没有孩子可以先不用考虑学区，学区属于消费品。
说起常熟房价，不但比太仓高，甚至连苏州市区的很多地方都比不上常熟。
苏州市下属四个县级市，经济在全国县级市中堪称翘楚，常熟经济在四大县级市中排名倒数第二，房价却是实打实的排名第一。
目前常熟新房主要分布在南部新城、城北、文化片区和尚湖几个板块，而像世茂商圈、招商城商圈等老城区板块，都基本没有什么新房。
南部新城板块，属于常熟新近开发的板块，居于老城区下方，同时毗邻东南开发区，吸引了很多在开发区上班的人前来买房。最开始这个板块里没有什么配套和商圈，但是在常熟第一家永旺梦乐城落户这里后，瞬间吸引了大批人气。
城北板块，属于常熟在近年来向北发展而出现的一个住宅板块。从位置来看，处于常熟的万达商圈和高铁片区的交叉处，可以说既有商业辐射又能享受到未来的交通红利，还是相当不错的，而这里的房价基本要在2万1左右。刚需置业可以考虑这里
尚湖板块也基本属于2万元这个层级，这个板块地处虞山尚湖风景区内，定位与上海的淀山湖其实有点像，楼盘虽多，但基本是主打联排叠墅，也就是度假休闲产品。房价虽然2万多，但考虑到多是别墅项目，总价已然不低。
尚湖板块离主城区也就15分钟左右的车程，同时有印象城商业综合体。
常熟市的文化片区，目前入市的新房价格，普遍已经来到了2万8/㎡。2012年，常熟市提出打造集文体、教育、商务、居住为一体的具有文化特色的城市综合文化片区，因此常熟楼盘基本把这一区域称为文化片区。
虽然常熟经济相比全国县级市来说还不错，但目前已暂时性高位，最多支撑现有房价维持正常水平，真要说再有一波行情，几乎是不可能的。
从总体上来说，不管是刚需还是投资，都缺乏进入常熟的理由。
对于刚需来说，可以选择落户或者再等一年社保。
像苏州市区的刚需集中地吴江运东，价格低的楼盘不过1万6、1万7，限购之下，价格大概率不会大幅上涨，刚需们等一年又有多大的困难，又何必要跑到常熟去买贵的多的房子呢？
对于投资客来说，投资是跟着需求走的，既然刚需不太会买常熟，那么投资的接盘人会是谁呢？只能是常熟本地人。
但是常熟人口放在那里，需求放在那里，没必要进入常熟，不如考虑苏州。
提问：星叔，江西上饶老家有一套房，打算出售掉，预算筹资260w去买杭州或者广州？杭州他们推荐临安青山湖板块，我不太喜欢。个人倾向广州，您觉得呢，投资广州买哪个板块合适呢，投资回报率高，很多中介推荐萝岗，黄埔那边知识城 科技城，价格要三四万，离广州主城区有一定距离。
回答：你好，子弹260，投资买哪里?大资金，需要找到与之匹配的城市:
第一梯队:北上深
第二梯队:广州杭州南京
第三梯队:武汉成都重庆
广州和杭州这2个城市都不错，具体还得看你房票情况，不过杭州临安不限购区不建议买。
广州作为千年商都，开放，低调和包容是这个城市的底色。步入现代化以来，广州虽然在与深圳这个年轻的小弟的双雄之争中暂落下风，但是城市的基本面也是非常不错的。人口持续流入，人口结构年轻，GDP增长也比较稳定，目前也在积极引进高新技术和互联网产业。
广州买房是一定要快的，不能等。广州我明确给你一个推荐总价超过800 万的话就买天河，四五百万就买番禺或者黄埔。
广州买房具体板块推荐，详见知识星球内部分享！
提问：星叔，我知道你是坚定的房地产看多派。但是我想问，目前中国房价涨得这么高，会不会有和日本九十年代一样的房地产泡沫破灭的可能？
回答：“中国房地产泡沫不断膨胀，与当年的日本极为相似，会不会像日本楼市一样崩盘？”每隔一段时间，这样的言论总会出现，尤其在房价飞涨和遭遇政策严厉调控初期。
我国和日本的经济体制不同，走的发展道路也有所不同。虽然我国房地产也曾和日本一样，在短时间内出现了快速的发展，房价也随之攀高。但不代表着，我国房价会和日本一样，出现悬崖式的大跌。
当时日本房价出现大跌，是由众多因素构成的。
首先那段时间日元大幅升值，导致美元兑日元大幅贬值。日本政府为了降低对进口的影响，进行了一系列的货币宽松政策。这也为日本房地产泡沫，埋下了重大的隐患。
其实所谓的泡沫，是一开始认为某个东西值一个钱，但后来的事实表明它实际不值那么多钱，但某个商品到底值多少钱，往往是不能前瞻性地看透的，否则就不会存在价格涨落的问题了。人们往往说是日本的房地产泡沫破裂导致日本的经济衰退，但换个角度，其实是日本的经济增速下滑，导致了经济趋势不能支撑起对房子未来的预期，从而产生了价格下跌，并引发一系列连锁反应呢？
如今中国经济实力雄厚，全国支撑经济的行业较多，而且我国房地产行业，更加的“独立”，受到金融、股市的影响较小。我国房地产行业，很难出现像日本一样的情况。
现在我国对于房地产行业的调控，都是想要将房地产行业“稳住”。未来我国房价不要说出现大跌了，就连较大的波动都很难出现。我国正在打造一个合理、健康、稳定，的房地产市场。
提问：星叔，感谢之前的回复，还想问一下一般房贷占收入比例多少为好呢，不想压力太大，谢谢。
回答：你好，关于房贷占收入比例：
30%是许多人认为理想的月供收入比。这个比例下一般不会影响到家庭的生活品质。也是我推崇的月供占总收入的比例。
30%~50%这个比例段其实略显高点，对家庭的品质会有些降低，如果工作稳定，开支稳定到也没什么。如果遇到一些紧急情况，需要用钱的时候，往往会手忙脚乱。
如果你是年龄在25-30岁的购房者，在工作稳定的情况下，这个年龄的年轻人正处于事业上升期。
一般来说，银行规定借款人的月还款额不超过其月收入的50%
根据恩格尔系数，食品支出总额占个人消费支出总额的比重达59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
所以超过50%的我们将不再讨论，当然以上只针对一般情况，每月还贷占家庭月收入比例适合多少，还是要基于收入和消费习惯。
一般未婚或者已婚没有孩子，家庭负担比较小，而且，随着事业的发展，其个人升值潜力也是比较大的，所以月供占收入的比例可以适当提高一些。
如果是年龄超过35岁的购房者，在工作稳定的情况下，月供不要超过家庭收入的30%。这个年龄段的购房者通常已经结婚生子。
虽不能以总收入代替总支出，但倘若房贷占收入比重如此之高，要么是太富裕，要么真的妥妥地成为了房奴。
月供收入比重过高带来的更大的影响是在精神层面上，因为承担着巨大的月供负担，年轻人更加恐惧失业，并陷入由此带来的不安全感。
关键是稳定 ，最好用固定工资来衡量，稳定的话占一半也无妨 ，不稳定就别说什么占比了。
总的来说，30%以下是正常的，如果收入高的话，50%是可接受的，超过50%就比较危险了。可以根据实际情况合理规划。
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