井喷！楼市“稳”利好蜂拥而来，春天还远吗？
最近单独看房地产市场，好消息非常多：刚刚最新的数据：房地产开发贷款环比多增，个人住房贷款利率回落
2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，比上年末增速低1.9个百分点；一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%，占比较上年全年水平低9.8个百分点。
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2022年一季度末，房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比下降0.4个百分点，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加2900亿元，比上年四季度多增4414亿元。个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。3月份，新发放的个人住房贷款利率为5.42%，比年初低17个基点。
买房看信贷，信贷宽松下，楼市肯定活跃，这是过去20年的市场定律，但为什么最近市场依然难言小阳春？
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刚刚过去的五一整体特征非常明显，政策不断释放稳定信号，但市场依然调整中。
五一整体看，大部分城市的小长假楼市热度不高，虽然4月各地救市政策井喷，但因为疫情等影响，很多热点城市出现疫情，特别是上海、北京、广州、郑州等城市，部分区域管控明显影响了楼市活跃度。
五一期间继续多城市发布落地执行楼市宽松政策。累积超过10个城市在假期期间加班松绑调控，各种政策琳琅满目。
首先：从政策看，楼市政策全面宽松已经是市场趋势。
房地产市场销售数据不太乐观，各地稳楼市、救楼市的刺激政策此起彼伏，不论是调控政策次数还是范围都刷新了最近几年的记录。
4月29日中央政治局会议的定调，有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策，未来出台政策的城市或将增多，出台的政策力度预计将有所加强。
4月全月，全国当月累积房地产稳楼市政策已经超过75次！详细内容见附表。其中公积金政策最多接近30城发布了各种宽松政策。
今年前4个月，全国已有接近120城出台房地产政策，4月单月井喷刷新历史记录，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。
衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过70城在4月发布了不同力度的房地产宽松政策。5
从全国累计数据看，2022年已经累计接近120城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。
2022年1-4月各种房地产调控政策次数高达238次，2021年同期是186次，也就是说，2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录。
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第二：楼市走势当下已经不仅仅是政策市，更多要看疫情管控情况，疫情的变化对于市场影响非常大。特别是静默区域，市场需要很长时间才能逐渐适应。
4月29日中央政治局会议的定调，有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策，未来出台政策的城市或将增多，出台的政策力度预计也将有所加强。
2022年楼市小阳春已经很难了当然，疫情如果能快速控制，市场有望有所恢复。
那么对于这一轮疫情来说，影响很可能有几点：这些房子的春天肯定不会再来了
1：老破小的房子很可能价值不高了
居住在老破小社区中的居民就会发现，物业不给力，邻居中青年人较少，团购都不方便。家中空间小，冰箱都放不下。
2：朝向不好，通风不好的房子价值不高了
从疫情影响看，塔楼是疫情下受到影响最大的房子，另外一梯多户的房子预计交易价值也会降低。
3：郊区环境好的，容积率低的物业价值会提升
从市场看，密度越大的地方，疫情影响越大，反而是郊区交通便利的区域，价值更高。
4：卫星城、文旅项目不能碰了。
简单地总结一下，从当下市场看，全国一季度市场最好的是北京、上海，而最近因为疫情变化，上海已经彻底归零，北京市场也进入全面冰冻阶段，逐渐深圳最近成为了全国热点城市。
作为疫情管控相对最好的城市，深圳市场再次成为全国楼市的风向标。
全国房地产市场已经不简单的看房地产政策，更多的要关注疫情情况，如果能快速在5月控制，那么楼市下半年还有迟到的小阳春可能性。
我们坚信我党从人民群众健康出发，能快速控制住疫情，所以房地产市场2022年下半年肯定能好于上半年。未来2年，疫情管控能力将成为楼市城市热度的风向标，上海市场很可能会冷清更长时间。
北京如果最近能社会面清零，市场会恢复到3月上半月水平。从稳楼市的政策热度看，越是政策出的条数多的城市，买房更要相对谨慎了。
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