从打压到呵护！楼市救市潮，要来了吗？
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在这次五一假期前的最后一个工作日，最让大家惊喜的就是zzj会议的新闻通稿。
这份通稿在4月29日当天中午就对外公布，这非常罕见。以往，这种等级的政策文件都是在晚间由新闻联播和新华社发布的。
这次如此迫切地释放信号，就是要给经济一个强心针。
当天下午，市场立竿见影反应激烈，A股立刻就重新站上3000点。此前“跌妈不认”的港股科技股也是疯狂上涨。
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众所周知，分析经济形势的zzj会议，一直都是对全国经济政策走向最权威的定调，这次会议释放的基调很明确——宽松。
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这次会议对于楼市的定调同样有新的意义。
楼市有哪些新信号？
这次会议针对楼市的表述有3句，仅不到80个字：
[*]要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；
[*]支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求；
[*]优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
这三句话其实都很有意思，我们一句一句看：
1、第一句话看似没啥新意，还是对“房住不炒”原则的重申。但是在严格调控的时候说和在持续松绑的情况下说，这个意义还是有差异。
一方面是在说，虽然全国楼市都在大松绑，但是如果出现过热，还是会立刻进行调控。这句话是在警告炒房者，也是在安抚担心房价再度大涨的购房者。
另一方面是说，更好的让房子满足“住”的需求。说实在的，之前的严格调控下，其实不仅是遏制了炒房，更是让刚需和刚改人群也望而却步。所以预计接下来
2、第二句话，可以分前后两个半句来看。
前半句（支持各地从当地实际出发完善房地产政策）非常直白，就是在鼓励各地方赶快根据自己的实际情况赶快出台自己的松绑或者是救市政策。
截至目前，全国已经有80多个城市出台了楼市松绑政策。这其中不仅有三四线城市，还有很多强二线甚至是一线城市。像是南京、杭州、佛山等城市都出台了松绑政策。
但面对严峻的经济形势，还是有很多城市需要进一步的刺激政策。比如深圳今年一季度的经济增速仅有2%，上海经济增速仅有3.1%，还有天津一季度GDP同比仅增长0.1%。均低于全国5.5%的目标。所以，预计接下来很多一线城市和强二线城市都将会加入放松限购的行情。这次会议的表态也是在为今后的政策松绑做铺垫。
后半句（支持刚性和改善性住房需求）则是跟第一句非常相关。在过往的楼市调控政策中，虽然强调对刚需的保障，但是对于改善性住房的需求非常不友好。比如有贷款记录之后贷款成数提高好几成等等。以前是针对刚需首套，贷款比例，贷款利率都有倾斜。后面这种刚改的群体，可能也会有政策覆盖。这是一个很重要的变化。
3、第三句话“优化商品房预售资金监管”。这个跟第一句一样，不同的阶段，意思也是不一样的。
在去年调控高压下，这句话的意思就是要各地加强商品房预售资金监管。因为，之前很多地方因为预售金监管不严，造成了被挪用的情况，造成了很多烂尾楼。所以，去年各地都在加强预售资金的监管。
但是这一管，一下子又管死了，反而给房企雪上加霜。所以现在重新喊出“优化商品房预售资金监管”其实就是告诉地方，预售资金也别太紧了，要灵活一点，得让房企喘口气。对房企来说，算是一个利好。
细品完几句关键的话，这次调控中对于楼市的总体定调也是很耐人寻味的。
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2019年，要落实调控长效机制，不把房地产作为短期刺激的经济手段；
2020年，促进房地产平稳健康发展；
2021年，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止学区房等名义炒作房价。
而到了如今，表述之中既没了增强保障性住房供给，也没了抑制学区房，只有保障刚需和改善需求。难得的没了打压，只有呵护。
所以，“楼市松绑”肯定会继续，会有更高级别的城市出台力度更大的政策。
松绑会到什么程度？
说实话，各地楼市还会松绑，与其说是预判，还不如说是一个众所周知的趋势。
只是，现在的市场情绪，楼市的热度很难随着政策立马火热起来。
国家统计局数据显示，一季度商品房销售面积同比下降13.8%；其中，住宅下降18.6%。销售额下降22.7%；其中，住宅下降25.6%。
3月30日，中国人民银行发布的《2022年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.9%的居民打算购房，这一比例与去年四季度的调查一致，仍是2016年三季度以来的新低（该季比例为16.3%）。
大家买房的欲望还是没有提起来。这背后有几点原因：
1、买房到底能不能涨？
虽说房住不炒，但是如果房子买了就会跌，试问谁还会买呢？当对房价的涨跌预期不明确的时候，购房者肯定会犹豫，为什么不等再跌一跌再买呢？
2、个人对未来收入的预期是否乐观？
房子是极考验大家对未来收入预期的一项投资。一旦入手，就需要背负的是10-30年的贷款。
但疫情下，连互联网大厂都在裁员，工资不降就不错，谁还敢加杠杆去买房呢？所以，想要像2015年一样用房子来刺激大家掏钱，是很有难度的。哪怕大家手中有钱，也倾向于存下来，而非随意背负贷款。
这个因素比房价预期更重要。
因为现在楼市松绑的趋势已经非常明显了，大家都知道买房的时机可能到了，但真是不敢随便花钱。大家还在等，还在观望。一方面是等更加优惠的政策，一方面是在等经济的好转。
接下来政策会放松到什么程度呢？
1、房贷利率下调。
这次zzj会议提出：
要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余。
说到货币政策，大家一直都在吐槽政策力度不够。先是降准只降了0.25个百分点，后来央行公布4月份LPR，利率连续三个月保持不变。
既然要刺激经济为啥还这么“羞答答”的，这背后原因很多，小白菜今天就不做太多的解释了。
但是我觉得大家不用只盯着LPR没有变动。“因城施策”的放松根本不太在乎LPR。因为最近已经有城市的房贷利率低于LPR了。
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近日，郑州一银行针对毕业5年内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房贷利率低至4.5%，低于目前4.6%的5年期以上LPR报价。这是全国房贷市场较为罕见地出现房贷利率低于5年期以上LPR。在去年下半年时，郑州的首套房贷利率曾一度达到约6.1%，甚至出现约6.3%的情况，之后出现下调。
预计，接下来将会有更多城市的房贷利率趋近于甚至低于LPR。
2、首付比例下调会成普遍现象。
最近2成首付已经不是新闻，但是广东梅州竟然连二套房的首付都已经降低到了两成。预计后期更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房认贷”标准。
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3、棚改货币化。
这个政策曾经是中国房价一路飞涨的重要原因之一。年来已经被叫停，但是3月至今，河南省郑州市、甘肃省兰州市等地相继出台政策，在相关文件中，“征拆货币化安置”“加大征收拆迁力度”的表述再度浮上台面。但是这个政策一旦推出，影响是重大的，相信各地都会比较谨慎。
注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。
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