“市场需求突然断了”：武汉楼市失速多方盼政策调整
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/cf2fbea57c714594970599186d65ba393月，位于武汉汉阳国博滨江的招商江山和樾降价促销。唐军/摄
卖房越来越难，市场需求好像突然就断了。
唐军/发自武汉
4月的武汉花团锦簇，李经理却无暇欣赏大好景色，每天都不停地联络着客户，为卖房发愁。
“太难了，每次签约都要花费很多功夫和精力。”李经理无奈地对记者表示。
李经理正负责销售位于武汉市汉阳区二环与三环线间的国博滨江板块的楼盘，这几个楼盘位置好，非常宜居。但自去年以来，项目销售始终不及预期。迫于市场压力，国博滨江板块的招商江山和樾、卓越大江等楼盘不得不降价促销，寄望吸引更多客户购房。
“不降价根本卖不动。”李经理表示。
“卖房难”是横亘在李经理心中的一块大石头，也是目前武汉房地产市场的一个缩影。
4月15日，武汉市住房保障和房屋管理局官网发布房地产市场运行情况：今年1-3月,武汉市新建商品房网签销售34769套，其中，新建商品住房网签销售26959套；网签销售面积301.25万平方米，同比减少41.87%。3月，武汉市新建商品住房网签销售10368套，网签销售面积114.41万平方米，同比减少46.36%；成交量几乎腰斩。同日，国家统计局公布2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，武汉新房3月价格环比下降0.4%，2月环比下降0.5%。
量价齐跌！剔除受疫情影响封城的2020年，对比10年来情况，今年武汉一季度房地产交易量历史最差。
记者通过武汉市住房保障和房屋管理局官网梳理4月以来新建住房交易情况发现，截至4月30日，武汉新建住房网签备案共9685套，平均每天网签323套；2021年4月武汉新建商品住房网签21625套，平均每天网签720套，对比来看，武汉4月新建住房市场交易量同比腰斩,下滑超50%。
房地产界素有“金三银四”之说，房企每年需依靠春季营销打好全年开局；今年武汉地产市场“金三银四”显然已经失去；叠加部分房企暴雷、项目停工、延期交房以及疫情影响，恐将拖累武汉整体经济发展。
“卖房越来越难，市场需求好像突然就断了。”李经理表示。
降价抛售
4月22日，位于武汉市汉阳区二环滨江鹦鹉大道的卓越大江推出特价房源，起步价为16789元/平方米；此前，其销售价格为2万元/平方米。
该楼盘自去年开盘以来，为吸引客户，已多次推出低价房源。
记者调取资料获悉，2021年12月卓越大江4号楼获得预售证时，备案均价约22000元/平方米，较2021年8月份拿证的3号楼、6号楼备案价下降2282元/平方米；与项目2021年4月首次开盘时备案价相比，下降了约2673元/平方米，降幅较大。
卓越大江备案价与实际销售价格一路走低，表现出房企对市场信心的缺失。
同样位于武汉市汉阳国博滨江板块的绿城金地凤起听澜则面临更严峻局面，与之相邻的招商江山和樾、电建地产洺悦江湾纷纷降价，迫使绿城金地·凤起听澜不得不跟进，房价从2.5万元/平方米下调，有些房源价格甚至下探至2万元/平方米（含3500元/平方米精装修）。
由于绿城金地凤起听澜拿地楼面价为15606元/平方米，定位高端，建造成本较高，因此，项目面临较大亏损压力。
4月23日，记者来到绿城金地凤起听澜楼盘现场看到，其高层住宅主体已封顶，多栋楼盘已呈现出漂亮的外立面。
该楼盘销售经理告诉记者：“价格降了后销售有所起色，但初步预估项目将会亏损，就是卖3 万元/平方米也回不了本；对于项目遭受亏损的现状，金地、绿城、平安等几大股东基本默认，我们计划尽快建完、出货、回笼资金，所以现在建设进度很快，几乎是现房销售。”
记者调查发现，武汉楼盘降价抛售行为并非孤案，已在武汉多个区域蔓延。
在武汉新洲、东西湖、蔡甸等远城区，随着销售去化速度大幅下降，供应量激增，楼盘竞争已进入白热化，各片区打折促销方式层出不穷。
在武汉新洲阳逻板块盘扎着40个楼盘，竞争激烈，几乎每个楼盘都使出浑身解数搞促销，由于折扣不断，整体片区价格在5000元-8000元/平方米间，大多数楼盘同比2020年、2021年价格均有降低。以该片区标杆项目武汉万达文旅城为例，其高层备案价约9300元/平方米，去年首开时销售价格与备案价相差不大；今年年初，其折后价格已低至6000元/平方米；金科桃湖美镇特价房4700元/平方米起，甚至一度传出售价低至3999/平方米，低得令人不可思议。
目前，武汉三镇各大地产板块分化日益加剧，除了武昌滨江、汉口二七滨江板块、武汉主城内环核心及光谷有些项目仍保持较强吸引力外，其他区域多个板块都在进行着深度调整，市场信心受到挫伤。
市场信心一旦受挫预期很难扭转，目前武汉房地产市场正处于一片焦虑之中，武汉多位房企负责人都在期盼着政府能及时调整政策，拯救行业危局。
新世界中国地产（武汉）公司负责人告诉记者：“目前，改善型客户信心受到严重影响，需求心态游离；刚需客户有需求，但购买力有限。虽然公司自身现金流相对充裕，坚持传递正面价值，可以用时间换空间，但从整个行业发展考量，还是希望尽快出台一些针对性政策，以挽回市场信心。”
供需问题凸显
“目前，这轮房地产行业的剧烈震荡，其表现与以往的波动有所不同，行业多层面的问题已渗透到了整个产业链。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政接受记者采访时说：“梳理目前行业的问题，在几个层面都有体现，首先，房企风险出清，暴雷不断，行业投资信心低迷；其次，各城市项目停工的问题楼盘增多，消费信心低迷；三是，局部市场供需失衡，供过于求，价格战都无起色。”
李经理与记者交流时也表示：“从与客户沟通的情况看，目前行业有一些阻碍，改善型客户购买二套房，首付要交全房款的5成或7成，很多改善型家庭难以支付。”
在绿城金地凤起听澜，汪先生告诉记者：“前年家里有了二宝，需要父母过来帮助带孩子，小户型房子一家三代6口人不够住，如果买180平方米大户型，首付要7成，半年内筹到几百万元非常难。”
汪先生吐槽说，现在希望大家生二孩、鼓励三孩，但相关的房地产政策很不合时宜。
绿城金地凤起听澜销售经理告诉记者：“绿城金地凤起听澜项目定位为高端改善盘，大户型多一些，卖的没有小户型快；二套房首付高，是一个主因。”
刚需买不起、改善者购房门槛高，把很多对住房有迫切需求的家庭阻挡在外。
面对急剧下滑的市场，众多房企与业界人士分外焦急，因为从供给需求两侧来看，亟须对有些政策做相应调整，才能应对。
华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师、城市经济系主任陈立中告诉记者：“目前改善型购房需求正在扩大，且多具有‘卖旧买新、卖小买大’特征，这是住房梯次消费规律的市场表现。对一般家庭而言，在没有信贷支持的情况下，通常只能选择‘先卖再买’，但卖买之间会有一个居住断档期，因此，设定持平或稍高于首次购买的首付和贷款利率是可行的。”
陈立中建议，在国家鼓励生育二孩、三孩背景下，为适应家庭人口规模扩大需要，建议适当提高非普通商品住房面积标准，比如160平方米或者套内面积144平方米。原因是近年来市场销售的多为高层住宅、超高层住宅，本身套内面积小，客观上也需要调高非普通住宅面积标准。
相关政策正在拟定中
实际上，武汉市政府与主管部门对行业现状与风险已有所察觉。
针对分化加剧、不断下滑的市场，武汉市住房保障和房屋管理局此前确定今年的工作重点是，围绕“稳投资 去库存 保目标 控风险”等方面，积极稳妥地推进房地产长效机制建设，加强预期引导，因区精准施策，探索房地产新的发展模式；托底房地产开发投资，推动稳定宏观经济大盘，坚决防范化解市场风险，促进房地产良性循环、健康发展。
同时提出，重点围绕调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度、实施土地精准投放、放宽落户条件、完善人才购房、优化预售资金监管等方面做好政策储备；加强市场预警预报；完善房、地价格联动机制；加强与住建部、统计部门沟通协调，积极寻求政策指导；强化市场监管“控风险”，进一步细化完善“一区一策”“一楼一策”方案等举措。
记者获悉，武汉还会在积极稳妥地推进房地产长效机制建设方面有具体安排和动作。武汉在《武汉市住房发展“十四五”规划》中明确提出，促进住房市场调控由直接干预、主体和手段单一的行政调控，向参数调节、主体和手段多元的间接调控为主转变。
这也预示着，武汉市将根据行业与市场需要，择机推出调控政策。
3月份，记者从一位接近武汉市委高层的人士处获悉，武汉已在酝酿拟定房地产相关调控政策，由于涉及多个部门，制定出台还需一些时日。
但是，很多业界专家担心，迅速恶化中的市场对城市投资与经济的冲击会立刻接踵而至。
按照房地产市场的传导机制，在市场销售端下滑后，对城市投资及土地市场传导需要6个月时滞期；如果武汉市场下滑起始时间从今年1月起算，武汉市年中的第二次土地拍卖将面临严峻考验。
“目前，武汉土地市场对房企吸引力已远不及杭州、成都。”一位不愿具名的地产资深人士向记者表示，“从武汉市房地产业发展特点看，主要依赖高流速和高规模，其单位土地面积利润率并不高。很多房企进驻武汉开发投资主要是为了销售量与业绩；武汉一旦失去流速优势，销售量与利润率两者均无，房企在武汉将失去拿地信心。”
从武汉前两次集中供拍地表现看，一些问题已有暴露，在去年年终的土地拍卖中，最大的一宗地块“汉江湾”流拍；今年首次土地拍卖仅推出10宗地块，显示出了对土地市场信心不足。
一位对土地拍卖内幕知情的人士告诉记者：“由于房企对市场不看好，认为有些地块起始价偏高，参与意愿不高。”
李国政认为，从《武汉市住房“十四五”发展规划》看，5年新建住房供应实现1.2亿平方米，房地产投资要达到1.43万亿元，占到全市固定资产投资的1/3，肩负着城市经济发动机的作用。因此，武汉市政府还会积极作为，否则很难托底经济大盘。
陈立中强调：“出台调控政策、提振消费信心必要且关键，不仅是武汉，相信接下来强二线与一线城市跟进的概率都较大。”
陈立中分析认为：“本轮房地产市场表现具有供需‘双冷’特征，出台相应救市政策，从需求端破局较为合理。从供给端来看，房地产开发资金来源中，一半左右来自销售回款，防范房地产市场信用风险不能仅靠央行指导下的银行贷款续命，经营压力的缓解才是还债和信用的来源。不过，受新冠疫情持续影响，叠加不稳定国际局势，消费者信心回暖需要一个相对漫长过程，市场需要耐心，不论是需求侧还是供给侧。”
发稿前，记者致电武汉市住房保障和房屋管理局一位负责人了解武汉市有关地产方面的政策调整，该负责人告诉记者：“相关政策已在拟定，将择机推出，请耐心等待”。
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