小阳春变倒春寒，降价也没换来量，福州“金三银四”楼市成交仍降
今年一季度结束以后，我一直在等福州和厦门的官方职能部门公布一季度楼市成交数据，以往厦门市房管局官网虽然公布稍晚，但福州市不动产登记中心还是会快一些的。按照以往多年的正常节奏，4月份结束前就该把《2022年第一季度福州市五城区新建商品房、二手房交易情况》公布出来。https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/8aef074aacf742cd981d25be2fcbedf4
但今年有点奇怪，到了5月份居然还没有看到上季度的数据，而是发布了一个不知所云的市场化新建商品住宅“供销情况”。我们知道如今商品房网签数字已不重要，因为根本不能反映市场真实销售情况。自2020年三季度安商房开始批量网签以来，“商品房”网签数据中就包含了大量安置房。
一开始安置房纳入网签只是干扰安商房项目，到2021年下半年后，纯商品房楼盘的网签数据也开始“掺水”了。由于一众品牌房企相继爆雷，为了应对债务危机，它们纷纷把名下卖不掉的商品房被拿出去抵款、抵债，这些房源被网签到债权人、投资人、供应商、施工方等名下，纳入数据统计但事实上并不是真的卖掉。硬着头皮签下抵债房的人只能转身委托中介去卖，于是市场上各种工抵房、更名房、员工房、内部房等多如牛毛。
最典型的例子莫过于五一广场往东走两步就能看到的那个“大裤衩”，一堆标价一千多万的“嚎宅”，居然一夜之间全部网签掉，这些房子真的都是“卖掉”的吗？在几年前的楼市巅峰时期或有可能，放现在谁都知道这家开发商已经债务违约，谁还相信这些都是真实市场成交，大家都会疑问这些房子实际上网签到了谁的名下？
由于安置房和抵债房对商品房网签数据的干扰，我们向来都是用更加精确的二手房成交数据来分析市场真实情况，并且这些年来买二手房的人多，二手房始终占据着更大的市场份额。所以我希望有关部门能把有些底线守住，该公布的数据要公布，政务公开透明程度与营商环境息息相关。
我们知道自2019年以来楼市都是上半年暖、下半年凉，但2021年有点不一样，去年“金九银十”之后的大半年时间楼市冷得太快，全国各地楼市瞬凉，土地也频频流拍。就连一线城市深圳的二手房成交量都已腰斩，其他城市还能好到哪里去？在这种情况下，地产从业者们热切期盼楼市短暂回暖，我们也想知道往年的“小阳春”今年还会不会出现。
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尤其这些年来“金九银十”早已变成“铜九铁十”，但“金三银四”还是扎扎实实，2019年和2021年都是三四两月二手房成交量最高，所以今年福州五区三月、四月的二手房成交情况如何？究竟还有没有楼市“小阳春”呢？这两个月份格外重要。虽然官方统计数据没有公布，好在还有二手房网签数字能做个参考。
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认真阅读过以往楼市数据分析文章的读者都会知道，这个二手房网签数字是中介的初步申报情况，并不代表最终真实的成交量。但好在这个数字每月都有更新，详细到每个区，因此能够进行同比、环比分析，还可以借此估算实际成交数字，结果不会有多大误差。
今年一季度五区二手房网签数字是6542套，去年同期是10556套，降幅达38%。将过去两年的网签数字与官方统计数字对比，最终二手住宅成交套数大致是网签数的四分之三，这样算来今年一季度五区二手住宅成交大概是4900套出头，也就是说日均成交套数大约55套左右，这比2018年下半年的楼市冰封期强不了多少。
2021年三季度五区二手住宅日均成交74套，四季度日均成交65套，今年一季度不仅没有回暖反而继续下降，“小阳春”不见了，迎来的只有“倒春寒”。如果单拿“金三银四”这两个月的二手房网签数字来对比，今年比去年同期下降了41%。就连“金三银四”都没了，其他月份又该如何是好。
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单看鼓楼区的情况更加明显，去年下半年的文章中已经做过分析，鼓楼区成交下降最明显，去年四季度二手房成交量比二季度腰斩。现实中每年上半年对鼓楼的二手房市场更加重要，因为这是“学区房”集中交易过户的时段。然而今年的“金三银四”鼓楼二手房网签数字与去年同期相比降幅高达48.5%，依旧是腰斩状态，比去年底最后两个月也没多卖几套。我们清楚看到：学区房已经失去了市场，任由炒房客们如何暴跳，没有多少人还会去当接盘侠。
若按前几年福州房价阶梯式下降的正常节奏，每年下半年的成交量萎缩会促使二手房降价；价格降了一截之后，市场上剩余刚需购买力够得着了，第二年上半年的成交量便有所回暖，自2018年下半年以来都是这样周而复始、反复循环。
众所周知，去年下半年以来福州房价又跌了不少，马尾已经遍地都是单价万元以下的二手房，四城区也有不少电梯房跌向一万出头，老旧小区更是抢着降价，就连新盘都开始主动打折。可在房价进一步下跌的情况下，2022年上半年成交量却没有回暖！想“以价换量”都已换不来量，而且众多新建安置房还在办证涌来，库存量越来越多，买房人越来越少，在这种情况下，卖方心里就会越来越慌。
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