政策暖风频吹，楼市能被焐热吗？
https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/33d7d3e2a7414daeae5f09267098bd67房地产市场恢复的关键，来自整体经济环境的改善，让金融机构、市场消费者的信心恢复起来。
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜周春林
头图摄影｜邓攀
“楼市要松绑了吗？”
4月28日，广东发文称，灵活调整房贷利率和首付比。消息一出，多位房企人士感叹，“触底政策又来了。”
《中国企业家》综合多家机构公开数据统计发现，今年4月以来，已有衢州、秦皇岛、兰州、大连、苏州、南宁、昆明等超过50城发布了不同力度的楼市宽松政策。截至发稿，今年的“松绑”城市（不含网传城市）已超过80个，政策出台数量近百条。
这些政策类型主要涉及优化“限购”、降低首付比例、下调房贷利率、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。此前，公积金政策也在逐步放宽，最近两个月优化“限购”、降低首付比例及房贷利率的政策更受关注。
多位机构人士认为，各地楼市松绑节奏明显加快，优化调整力度加大。值得注意的是，4月以来，热点一二线城市调控政策密集出台。上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，向市场释放了积极信号。
但市场反馈并不如想象中积极。贝壳研究院4月28日发布的数据显示，2022年4月贝壳重点监控的50城二手房成交量环比、同比均大幅下滑，成交价格环比降幅扩大，楼市托底效果不及预期。
在楼市销售数据并不乐观的整体形势下，多家房企的市场预期也在调低。“政策松绑‘触底’已是共识，但房企能不能撑下去，很难说。”一位龙头房企的融资人士对《中国企业家》称。多位房企人士表示，松绑效果真正传递到房企的现金流层面仍需一段时间，“至少半年”。
鉴于疫情反复的影响和前期调控效果，“修复信心是当务之急。”前述人士称。
最新消息是，4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。关于房地产行业，会议强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。
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摄影：曾靖
全国楼市“松绑”在即？
这段时间，政策调控明显密集起来了。
第三方数据机构诸葛找房统计显示，今年前三个月的调控次数维持在25次左右，自4月以来，调控密度更为频繁，城市扩容速度加快，苏州、南京、上海等高能级城市加入政策松绑阵营，调控松绑内容新增了新人才市民的购房补贴、预售资金监管放松。
“4月截至24日，50余城出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月。”机构人士称。
来自中国指数研究院的多位人士对《中国企业家》分析称，4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点：一是政策的落地节奏加快；二是政策向限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大；三是城市向热点一二线城市扩围，向市场释放了积极信号。
值得注意的是，自3月1日郑州优化限购、限贷等政策并重启货币化安置后，4月以来，兰州、佛山等多地跟进调整相关政策，截至24日，已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。
据央行4月中旬公布的数据，3月以来，由于市场需求减弱，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。
4月18日，央行发文释放信贷利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。中指研究院预计，多数城市首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。
在降息落空、降准缩水后，关于调整二套房认房又认贷、确保合理需求的呼声逐渐被提出。
中指研究院指数事业部研究总监陈文静对此表示，短期来看，当前市民购房需求观望情绪仍较重，叠加疫情多点散发带来的不确定性，供需两端配套政策仍需发力，未来优化调整认房认贷政策亦将是重要举措之一。
自2016年底中央经济工作会议定调“房住不炒”，楼市开启新一轮全面调控。2016年11月28日，上海率先实行“认房又认贷”，次年北京等大城市相继跟进。同时，各地将首套房、二套房最低首付比例均上调，其中二套房全面调整回2014年放松之前60%的水平。
盘点历次调控政策也可以看出，调节首付比例从而提高或降低购房门槛，是需求端最主要也是最强的调节政策。尤其是二套、三套房差异化的首付比例，“认房又认贷”的标准自2016年第二轮调控中重新确立后，已经实行了近六年，已是最长的一轮认房又认贷周期。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，目前若二套房认房又认贷门槛松动，对改善性需求群体利好较大，同时对房企资金压力的缓解也有积极作用。
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摄影：邓攀
传言真假难辨，“靴子”何时落地？
随着相关政策的积极信号不断传递，全国各地陆续出台了多项楼市“松绑”或纾困政策，出台频次也愈发密集。由此，4月成为楼市政策“出台”最为繁忙的一个月。不过，真假消息混迹其中，有待进一步官方消息核实的，也有被官方直接认证抑或辟谣的内容。
其中一个引发热议的是，近期网上流传的“贝壳集团（深圳）高层群（436）”微信截图提及深圳即将放开限购限贷政策。按照网传图片所言，全国有贷款记录的只要还清深圳买房即可按首付三成算，“深户3年社保+3年深户”调整为“1年深户+1年社保”，非深户5年社保调整为3年。
该截图传出不久，贝壳迅速“辟谣”。4月27日，深圳贝壳回应称，“经查实，网传截图内容为虚假图片且恶意造谣，贝壳深圳没有所谓的‘贝壳集团（深圳）高层群（436）’。”值得注意的是，这并非首次有“深圳楼市松绑”的假消息流出。此前，有关深圳二手房参考价将要调整的消息也曾不绝于耳。
4月26日，有关河北廊坊不限购的消息在网上流传，不少网友号称“抄底燕郊的时机到了”。据报道，4月24日，廊坊市政府发布一则名为《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》，宣布对《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》等3件市政府规范性文件予以废止，自通知发布起停止执行。
上述文件如若废止，意味着当地已经实施了5年之久的房地产限购政策将被解除。该文件要求，廊坊市以区县为单位，非本地户籍家庭社保满三年可以购买一套住房，本地户籍居民家庭限购两套。自其出台后，火爆多年的环京楼市开始降温，交易量下降了近九成，房价接近腰斩。
政策虽未“落地”，暖风早已吹起。
据《经济观察报》了解，包括北三县在内的廊坊环京区域，早在2020年中，部分新房限购政策就已实质性解除，符合一定条件（要求本人及家庭在本地无住房，有项目要求具备北京一年社保）的外地购房者，可以购买一套新建住房。去年下半年，廊坊地区多个区县的二手房限购政策已经名存实亡。外地户籍购房者，只要在购房区县没有住房，即可以购买一套住房。
不过，迄今为止，这两次实质性放松，官方没有明确发放文件和传达相关通知，购房者向官方咨询时，官方也从未承认过有任何放松。记者也未能从廊坊市住建局官网找到《关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》文件原文。
同样是在4月26日，当晚有消息传出，佛山住建局以非公开方式给各区相关部门发布通知称，对不动产登记满5年的二手房不限购。不过，佛山市住建局工作人员回应媒体时称，关于此事内部正在进行协调，暂未有明确通知，若业务调整完毕有最新消息将及时对外公布。
此外，关于南京放松对限购、限贷政策的消息亦在网上流传。先是有报道称，目前南京外地户籍开购房证明所需的社保或个税，由3年内24个月缩短为1年内6个月。后续据称，在限贷方面，南京将执行“认贷不认房”，即贷款结清后再购房仍算首套。
随后，南京市房产局相关工作人员回应媒体称，针对限购的放松，目前尚无相关文件，但“只要能开出购房资格证明，直接就能买”，以实际操作的结果为准。按南京市此前执行的限购政策，单身本地户籍限购一套房屋。4月28日上午，一位南京户口的单身人士登录“我的南京”APP进行实操发现，确实可以开出购房证明。
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摄影：史小兵
暖风频吹，房企“买账”吗？
作为今年较早放开限购的高能级城市，在多项楼市政策刺激下，郑州3月的楼市表现有了起色。数据层面，郑州的救市政策正在发挥效力。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据，在“郑19条”发力下，3月郑州新房成交规模有所回升，新房成交3852套，环比上涨47%；二手房成交3627套，环比上涨56%。另据国家统计局数据，3月郑州二手房环比跌幅收窄了2个百分点。
不过，短时间内楼市尚未修复至去年同期水平。3月，郑州新房成交套数同步下降幅度过半，二手房与去年同期相比依旧下跌12%。
贝壳研究院4月28日发布的数据显示，疫情影响叠加季节性因素，2022年4月贝壳重点监控的50城二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1~4月累计成交同比下降近40%。价格方面，4月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅较3月有所扩大，同比跌幅扩大至4.8%。50城市中超过六成的城市价格环比下跌，下跌城市个数较上月增加。
“楼市调控效果较弱的根本原因是，市场预期没有有效恢复。”贝壳研究院首席分析师许小乐称。在他看来，疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，企业发展不景气，就业压力加大，居民预期收入降低，举债购房意愿不强。
更重要的是，房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。“新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。”许小乐分析认为。
这一点，从官方数据也可见一二：
国家统计局数据显示，今年一季度房地产业的GDP为18930亿元，比去年同期下降0.2%，同比居于末位。一季度全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速连续12个月下滑；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，各房产类的经营指标增速表现均不可观。在此背景下，业主端预期也较弱，贝壳50城二手房景气指数在2月初达到局部高点23后持续下调，4月持续在18附近，处在市场景气荣枯线20以下。
而早在去年开始，受头部房企风险事件、房地产贷款集中度管理、个别房价上涨压力大的城市加强调控等多方因素影响，房地产各项贷款一度回落。
在此背景下，楼市底部已经到来了吗？
中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，今年以来房地产调控政策延续了去年四季度的政策方向，从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。但从政策效果上看，市场活跃度仍显不足。
“虽然信贷政策的持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢，市场依然期待更多的稳政策。”张大伟称。
“仅仅松绑，作用有限，毕竟市场下行期，很难挽回信心。”一位多年从事房企融资工作的人士对《中国企业家》表示。在他看来，目前房地产上游端，金融机构仍然持谨慎态度，仅对正常的开发贷和房贷需求正常化处理，信用债市场则是死水一潭，即便拿到批文也没人买债，“所以房企能拿到的融资额度有限，这样，拿地热情也会低落。”
该人士还称，因房企本身在融资、销售两个端口的表现“都不给力”，加之偿债高峰来临，本身风险系数就在增加，反之又会影响融资和销售，金融机构更不敢给钱，消费者也更不敢买房。“所以房地产市场恢复的关键，来自整体经济环境的改善，让金融机构、市场消费者的信心恢复起来。”
易居地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，从整个房地产市场的销售数据来讲，最悲观的时候已经过去，但行业要走出低谷，还有一定阻力和压力。同时也需注意“房住不炒”的大基调，谨防由于放松引起的市场炒作，引发房价泡沫和金融风险。
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