各种放松政策，对楼市的影响
https://p6.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/30d2a276e85f4f938d65cd492291891d两句股市
今天跌很正常，我昨天说了是反弹。毫无利好就暴涨，必然是反弹，依然建议大家保持一个较低的预期，短期内不要去关注股票了。
晚上出了个政策，股票交易费减半。很多人联想到了印花税，毕竟之前很多次大牛市都是印花税降低所引起的。
但这东西实质性作用没有，一年也就省个几十块钱，并不会成为牛市的驱动因素，最多就是情绪的导火索。
所以下调手续费、印花税这东西，只能锦上添花而并不能雪中送炭，我看了下A50指数，动都没动，所以没啥用。
下面楼市
最近很多城市开始放松调控，我就选取一些比较经典的案例，和大家一起分析下，它们所能产生的作用。
以下放松措施收集于全国各地，包括已实施、未实施以及各种传言，仅仅为了研究探讨，不代表真的会发生。
1、降首付
这里的降首付应该是指首套、二套房降低首付，比如从3成降到2成，8成降到5成这种。
但我觉得作用不大，毕竟现在买房最大的拦路虎不是门槛，而是收入。有一句玩笑说的很好：“说了要降首付，但没说首付从哪里来”，这也侧面说明了现在的经济状况，人们最大的担忧是买房后失业断供，而不是首付的高低。
2、降利率
有一定作用。利率的降低，意味着每个月可以少还几百块钱，家里可以多结余几百块钱，相当于变相提高了收入。
我们现在的房贷利率是LPR+固定加点，LPR是根据每个月国家变化来的，随时调整；固定加点则是你买房第一天和银行签合同时确定好的，以后永不变化。
所以我们应该关注的是银行固定加点的高低，而不是整体利率的高低，因为整体利率低有可能是因为LPR低，等你买到房子后，随时可能给你涨回来；而固定加点低，就是真的一辈子低了。
目前国家是没有降LPR的，但银行加点正在疯狂下调，考虑到住房不炒依然会是长期主流，那么今年的银行加点可能是未来很多年内最低的，在这种预期下，下调利率确实会促使刚需上车。
对于投资客来说，根本无所谓利率高低，因为他们都是几年就卖，关注点在于资金周转率，而不是银行利率。
所以利率的降低，可以较大程度促进刚需买房，对投资客影响有限。
3、提高公积金
使用公积金的人出于2种目的
一是“国”字单位，公积金充足，不用白不用，这会大大刺激他们购房冲动。
二是普通人，即便公积金不足，也可以用工资来还款，享受超低的公积金利率，所以提高公积金就是降低利率。
针对刚需的影响还是比较大的。
4、降税
据说有的城市开始从税收动脑筋了，比如降低契税、个税和增值税。
契税是指，你房子面积越大、套数越多，收税越高（1%-3%），一旦降低后，相当于是鼓励人们持有多套房、持有大房子，说白了就是鼓励投资客。
个税的降低是指，以前办证满5年且唯一住房可以减免1%个税，现在可能会缩短5年的时间。
由于没人会为了“满5唯一”而死等5年，所以这项如果放松，并不会增加房产交易流动性，而是减少了交易成本，降低了买家（刚需）负担，促使刚需上车。
增值税是指，一套房子办证不满2年的情况下，如果出售则要交5.6%的增值税，非常昂贵，故而所有人都会等办证满2年才卖房。
有一种传闻是，可能会把办证满2年改为备案2年，相当于交付即免税。
这招在限售的时候是没用的，因为你免税了也不能卖，可一旦限售也放松的话，就是大招了。
这会大大增加房产的流动性，说白了就是告诉投资客们，你们的房子可以很早就卖出去，大家快来买倒挂新房吧，所以这也是针对投资客的行为。
5、限售放松
限售放松一般分2种，一是把限售的3年从办证改变备案，备案是指你交钱的那一天，考虑到盖房还要3年，所以“从备案起限售3年”相当于不限售了。
当然，更厉害的则是直接取消限售，但这个话听起来就比较吓人，会造成舆论，大部分城市不会使用，除非实在没办法。
限售解禁之后，根据具体的实施做法，即是否追溯以往，则有会发生2种情况。
第一是不追溯以往，即之前限售的依然限售，后面买的新房则不限售。那么其实还是告诉投资者，你来打新买倒挂房，交付就能卖，收益大大的，所以是冲着投资客来的。
由于新房依然存在倒挂，即便楼市不好，投资客也会大量涌入，毕竟30%的倒挂等3年，即便房价不涨，依然远远强于存银行。
故而这是大级别利好。
第二种是追溯以往，也就是新政之前的房子也一同解禁了，这会导致短期内市场涌入大量二手房，对楼市短期利空大于利多，长期则是利多。
我觉得从操盘角度来说，不应该追溯以往，因为对抬房价没有意义。
另外，还有地方可能会区别新房二手房，比如二手房取消限售等等，就不再一一讨论，至于影响，各位可以用上面的逻辑去套用。
6、限购放松
说白了就是可以多买1-2套房了，这个不必多言，就是鼓励已经有2套房的人再去买房，到底是针对刚需还是投资客，真的不必多言。
但是否是大级别利好并不好说，因为如果买房没有收益甚至可能亏本的话，即便全面解禁也无济于事，所以这个做法只能锦上添花并不能雪中送炭。
7、人才购房放松
各个城市都有专门针对人才购房的政策，但之前要求较高，满足的人较少，所以有的地方开始放松对人才的认定要求。
但平心而论，其实不如取消人才购房政策，让更多的人有机会参与到房地产红利之中，才能带出更多的热度，而不是把它变得越来越封闭。
当初人才的推出就是为了调控，现在放松了也应该把它取消。
8、提高限价
对于开发商有了更大的利润空间，对于买房人则提高了预期，引导他们恐慌性购房。
但效果并不好说，毕竟长期来看，价格是由市场决定的，而不是个人决定的。
所以提高限价只会在短期内促进未涨价的楼盘成交，至于那个提价后的新盘会不会100年都卖不出去，导致长期更久的市场冰封，是有可能的。
至于其他的做法，比如对离婚购房的解禁等等，都是变相解除限购，鼓励已有多套房的人再买房，依然是向着投资客的行为。
基本各种放松就是如此，所以我们能看到，调控的放松是为了让更多的人来买房，这既是针对刚需的，也是针对投资客的，但很明显后者更重要一些，刚需是房价基本面，而投资客是房价波动点。
同时，我们也可以看到，每一条放松都独木难支，往往需要其他政策的一并打开，起到辅助作用，所以这么多年来，楼市的火爆是多种利好积攒之后突然爆发的，而楼市的冰冻也是各种利空积攒之后突然出现的。
虽说经济离不开房地产，我们也到了很重要的关头，但不管怎么样，我们都要铭记一点，那就是我们不能依靠房地产来刺激短期经济，更不能依靠炒房客来刺激短期房地产，房地产的发展应该是稳定且有可持续性的。
就这样吧。
https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5a68a1e6a46f44f79511722ecab603ee
页:
[1]