杭州VS天津，热度两极分化下首轮土拍面面观
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4月25日，杭州、天津于同一日迎来2022年首场集中土拍。
杭州的热与天津的冷，形成强烈反差，而两城土拍表现，也恰恰是全国城市楼市分化的有力验证。
截至目前，重点22城中已有13城完成了本年首轮集中土拍，区别于其他城市首拍试水缩减供应规模，杭州和天津两城首批次供应规模维持高位，分别供应60宗和30宗。
而成交却大相径庭，杭州60宗地中成交59宗，其中23宗地触顶，溢价率和流拍率分别为6.6%、2%；而天津30宗地块中只停牌15宗，仅5宗涉宅用地成交，溢价率和流拍率分别为0.6%和83%，流拍率在首轮已完成土拍的城市中最高。
实际上，在房企“钱紧”的情况下，两地楼市表现的差异正是地市冷热分化的重要原因。
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01
杭州：门槛抬升无碍热度延续
杭州是为数不多提升竞拍门槛的城市。
在去年第三轮集中土拍回暖后，杭州集中供地的主基调倾向于以稳为主，比如减少中心城区优质宅地供应，提高房企参拍门槛。虽与天津相比明显偏热，但相较于去年三批次，触顶成交地块幅数明显降低，占比接近四成。
先来看杭州首轮集中供地的变化。
首先，调整供应结构，核心城区供地比例不足20%，而去年第三批次核心城市供应比例接近六成。也就是说，本轮首批次集中供地质量并不如去年第三批次。
图：杭州22年首次集中土拍出让地块中心城区地块占比与21年第三批对比（按幅数）
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数据来源：CRIC
此外，此番杭州在土拍规则上也做了较大调整。由“直接摇号”改为“一次性报价+摇号”，而且首次提出“次高者得”，有效避免了价高者得追高地价的风险，但竞得者的不确定性也随之增加。为降低土拍热度，杭州取消了预申请的出让模式，竞拍保证金比例重回20%，变相抬高了房企参拍门槛。
即便如此，杭州首轮集中土拍依然走出独立行情。
在59幅成交地块中，有23宗触顶成交，占比接近四成。其中，起拍价最高达38亿元的四堡七堡单元JG1404-47地块仍然吸引了近20家房企经过38轮竞拍，很快便触及中止价；其中不乏正式开拍前便触顶的地块，奥体板块的奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块吸引34家房企进入一次报价区间，最终大悦城以15.57亿元摇中。
触顶成交地块盈利空间如何？
据CRIC测算，23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57，房地价差也均在1万元/平方米之上，盈利空间可观。
以本轮成交土地单价最高的钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-22地块为例，该地块平均楼板价达45321元/平方米，精装限价约6.6万元/平方米，地房比接近0.7，但房地价差却高达2万元/平方米，利润空间十分充裕。
图：杭州2022年第一批“触顶”地块盈利空间测算（亿元，元/平方米）
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数据来源：CRIC
杭州首轮土拍仍然表现出区域分化的特征，其中27宗地块底价成交，1宗地块流拍。此类地块表现出两大特征：首先，地块性质较为复杂的商住用地，在房企现金流普遍趋紧，行业整体预期变弱的情况下，底价成交为常态；第二类则位于偏远郊区，商品住宅去化周期显著偏高。
从房企拿地来看，本土民企表现活跃，尤其是滨江成为最大赢家，本轮拿下11幅地块，拿地金额超过180亿元，而绿城则紧随其后。外来房企仍然以资金实力充沛的央企和国企为主，比如如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建、建发等均积极参拍。
表：杭州2022年一批次土拍拿地金额TOP10房企拿地情况（亿元，幅）
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数据来源：CRIC
02
天津：首轮集中土拍热度跌入“冰点”
反观天津，流拍率升至83%，创下已完成首轮集中土拍的城市中最高流拍率，萧条尽显。
5宗宅地总成交建面仅54万平方米，总成交金额仅有38亿元，其中滨海新区大港地走出了独立行情，经过多轮竞价触及最高限价，最终被景明房地产摇中，成交价15960万元，溢价率为15%；相比之下，而东丽、西青、武清、北辰的地块或底价成交，或流拍，市场热度处于低位。
值得注意的是，开拍前三日，天津自然资源和规划局发布公告称，30宗中有15宗停牌。如此一来，天津首轮集中土拍仅剩下14宗涉宅地，实际总供应建面仅有166万平方米，总起拍价仅有95亿元，供地规模较原供地公告规模近乎腰斩。
对比厦门、福州和宁波，这些城市均出现过“回炉”的情况，天津此次集中土拍临时停牌地块，或将下调起拍楼面价，以优化项目房地差空间，进一步向房企让利，提升房企参拍积极性。
从结果来看，天津首轮集中土拍结果并不尽如人意。仅有滨海新区大港1宗地块触顶摇号成交，其余地块均底价成交，整体溢价率仅0.6%，市场热度延续低位。
房企参拍积极性尚未调动，依旧以本地城投为主，譬如天津城投、武清城投等，均底价拿地。
表：天津各轮土拍主要参拍房企
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数据来源：CRIC整理
03
地市表现与楼市正相关
杭州和天津集中土拍两极分化的现象，与疫情长期反复的客观影响不无关系，同时更要归根于两城楼市表现差异。
首先来看杭州。
2022年以来，杭州楼市在2月份迎来短暂回调后，3月新房市场供应放量，成交量价双升，新建商品住宅成交74万平方米，环比上涨117%，成交均价为32413元/平方米，环比上涨17%。
更为重要的是，截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期仅为4.2个月。
图：2020年1月-2022年3月杭州商品住宅成交量价（万平方米、元/平方米）
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数据来源：CRIC
实际上，楼市表现的冷与热，也是杭州本轮土拍区域分化的重要原因。
聚焦杭州各个区域，此次土拍低溢价或底价成交的地块多位于萧山、余杭、临平、钱塘等区域的乡镇板块或临安、富阳等距离主城较远的区域，而这些区域楼市成交热度显著低于热点片区。
从去化来看，虽全市商品住宅去化仅为4.2个月，但临安、富阳区的商品住宅去化周期显著高于其他区域，分别为8.3个月和7个月。
尽管如此，杭州整体楼市表现仍然好于多数二线城市。
图：2022年3月底杭州各区域商品住宅去化周期（月）
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数据来源：CRIC
再来看天津。
造成此次土拍市场冷清的原因来自于疫情反复、楼市下行等多方面，其中楼市下行或是主因。
近期天津商品住宅去化速度明显变慢。CRIC数据显示，去年四季度以来，天津商品住宅月均成交量仅有80万平方米，而去年二、三季度月均成交量高达120万平方米，对比之下，月均成交量降幅高达33%。
受此影响，天津商品住宅去化周期大幅拉长。
CRIC数据显示，截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已达28个月，较去年同期拉长了68%，尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下，去化艰难。
楼市表现不佳的大背景下，天津地市热度自然也难出现回温势头。
图 ：2020年1月-2022年3月天津商品住宅月度成交量价（万平方米、元/平方米）
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数据来源：CRIC整理
此外，城市基本面也对地市表现有一定的影响。
先看GDP。2021年杭州GDP达到 1.8万亿元，同比增长8.5%，位列全国第7位；天津2021年GDP约为1.6万亿，同比上年增长6.6%，位列全国第十位。
再来看两个城市人口。根据两地统计公报显示，截止2021年末，杭州全市常住人口为1220.4万人，较2020年末七普数据加23.9万人。而天津则相反，2021年天津常住人口1373万人，相较于七普数据再度减少13.6万人，人口流失依然在持续，这也进一步导致天津楼市需求规模减少，土地市场热度跌入冰点也在情理之中。
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当前房企资金压力仍处于高位的背景下，同日开拍的杭州与天津2022年首轮集中供地两极分化的表现，恰恰是当前房地产市场城市分化的真实写照。
当前楼市成交情况，成为企业拿地的重要考量，企业在拿地时会更多的考虑流量指标是否可以达到预期，尤其是在现金流承压的情况下，面对反复的疫情和持续增加的行业不确定性，房企整体投资策略依然偏向保守和谨慎。
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