特稿！科学救市：楼市有救了，买房人是不是可以出手了？
https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-tjoges91tu/Sy4miHsGpjif0a自去年四季度政治局与中央经济工作会议相继提出：引导市场预期，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。
时至今日，半年有余，从国家到地方多次部署，新政频出，房地产救市已经成为普遍共识。
复盘一下当前的发展阶段和楼市的发展状况，要想尽快实现房地产业良性循环和健康发展的预期，基于以下共识采取积极行动具有现实的必要性。
01中国房地产的人口基本面和需求潜力正在发生变化，只有准确认识，才能对症下药。
（1）农民进城的买房潜力：总人口面临触顶回落，城镇化高位减速，每年城镇新增人口进入下行通道。
2021年全国总人口增长48万人，创多年新低，距离触顶回落一步之遥。总人口间接相关，与城市商品住房更直接相关的是城市人口增速。2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，比上年末提高0.83个百分点，全年新增1300万人口进城。
2021年末全国乡村总人口4.98亿人，我们距离75-80%的城镇化率还有10-15%的空间，预计还有1.4-2.1亿人向城镇转移。
但是关系到每年房地产规模的，是每年会有多少人进城，这个人数会保持怎样的流速和规模？
2021年是1300万，从过去几年的增速来看，这个数据是递减的，城镇化速度在放缓。也就说，未来，由于总人口的触顶回落，由于城镇化速度的持续放缓，每年城镇新增人口进入下行通道，新增进城人口对城市商品住房市场的需求同样进入下行通道。
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（2）已进城农民的买房潜力：购买力是最大障碍。
虽然我国常住人口城镇化率已经处于高位减速状态，但是2021年末全国户籍人口城镇化率仅为46.7%，比常住人口城镇化率低18个百分点，也就是说大概有2.5亿农民虽然进了城，在城市里工作生活，但是没有落户。
这其中，肯定大部分没有买房。
因此，虽然每年新增进城人口进入下行通道，但是已进城农民买房依然大有潜力可挖。如果挖掘的好，或能对冲每年新增进城人口下行的冲击。
但不得不承认的是，这些已经进城但是长期没有买房落户的，大部分可能都是低收入阶层，买不起商品房。他们当中，有一部分可能长期都没有买房计划，有一部分可能流入了政府提供的面向新市民的保障性住房，也有一部分可能随着收入积累购买了城市中的中低端二手房或商品房。
落户简单，买房不易，尤其是买商品房更是不易，这一点也要有清晰认识。
（3）城市居民的买房潜力：拆迁、结婚、改善需求有潜力有变数，爆发性不大。
2021年末，全国城镇总人口9.14亿人，这些人口因拆迁、结婚、改善等产生的住房总需求，其中，
结婚需求相对刚性，但是每年结婚对数处于下降趋势；
拆迁由于棚户区改造基本完成、城市扩张速度放缓、城市更新反对大拆大建等原因，规模实际上也在萎缩，唯一可通过提高货币化安置来刺激流入商品房市场；
改善需求受政策影响较大，二手房难卖以及限购、限贷等政策抑制了正常的改善换房需求。
因此，城市人口的住房需求，存在一个巨大的变量，但是这个变量实际上也已经失去了爆发的可能性，拆迁、结婚的高峰已过。
（4）大城市的结构性机会。
受总人口触顶回落、城镇化减速、拆迁、结婚潮高峰已过，叠加经济下行、疫情冲击对购买力和预期的负面影响，我国城市商品房（新房市场、二手房市场）规模触顶回落是大概率事件，2021年全国商品房销售18亿㎡大概率将成为历史天花板，今后就是一个逐渐向下的趋势，每年15亿㎡、10亿㎡甚至更低都在等着我们。
全国的总蛋糕越变越小，这是不可逆转的趋势，但是不可否认，结构性的机会也在局部孕育。
一是农村人口向城市的流动，不是均分的，大城市会占据更多的份额；二是城市之间的流动，大量人口从小城市流向大城市；三是城市内部的人口流动。
城市分化和结构性行情是现在以及未来中国楼市的主旋律，以省会城市、经济强市为首的一二线城市及其局部都市圈，依然具有领先全国的潜力机会。
（5）任何一个城市的房地产都有潜力，只是规模不同罢了。
只要有人的地方，就会有住房需求。
全国600多个城市，每个城市都集聚了一定的人口，至少都会存在一定的自住需求。只不过由于人口增减趋势不同，城市现有住房的满足程度不同，决定了每个城市住房需求的规模不同，有大有小。
只要按照每年实际的住房需求规模，出让相应规模的土地和建造相应的住房，保持供求基本平衡，房价与居民购买力基本匹配，这样的发展状态本身就可以很健康。
但偏偏普遍存在的问题是，过去几年出让了过多的土地，严重超过市场需求，造成商品房大量积压，供求处于失衡状态，房子卖不掉，并且陷入房子越多越难卖、越难卖越是没人买的恶性循环，这是目前面临的普遍困境。
2015年启动的去库存，应该说前几年效果显著，但是去了库存之后，又形成了新的更大的库存，结果去库存压力更大了。因此，我们不能盲目的说这些城市的房地产没有潜力，需求还是客观存在的，只不过规模大小不同。如果能够实事求是，保持供需平衡的科学发展，本身是没有问题的，问题是被盲目卖地、高价卖地人为搞坏了。
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02经济下行，为房地产回归正常发展创造了条件。
我国经济迈入中低速下行通道是经济发展阶段的基本规律，这是毋庸置疑的。最近叠加的疫情以及复杂严峻的国际形势，进一步助推了经济下行的压力，我们实际上已经失去了继续保持打压房地产的经济条件。
经济好的时候，下行压力小，可以放手打压房地产去稳地价稳房价。但是，经济下行压力山大的时候，当多个行业连活下去都越来越难的时候，再继续保持对房地产及其上下游200多个细分行业的打压状态，就已经不合时宜了。
这个时候主张救市，并不是要把房地产作为短期刺激经济的手段，而是要针对合理的自住需求去调控化，让房地产回归正常发展的良性循环。因此，对于救市，我们强烈反对没必要的刺激、补贴和对投资需求的放纵，而是要立足合理的首套刚需、改善自住需求，逐步去调控化，让住房消费回归正常化。
同时，救市并不意味着房价大涨，而是让房价的形成更加与经济增速和居民收入水平高度匹配，在稳房价稳地价稳预期的基础上，激活楼市的成交水平，至少让合理的住房需求不再受到不应当的限制。
坚持科学救市，救的不仅是房地产，间接上还可以发挥对上下游产业链的带动作用，激活多个行业，缓解经济下行的压力，提高更多人未来的收入水平和住房购买力。因此，从长远角度考虑，救市有助于缓解购买力不足和未来预期的问题。经济发展因为房地产拉动有好转了，居民收入增加了，楼市会进一步受益。房地产救市救经济，最终楼市还是受益者。
03科学救市的核心，是坚持自住导向和去投资化、去投机化。
房地产健康发展的终极目标，是人人实现适当的住房，人人有房住，可以是租，可以是买，可以是保障房，可以是商品房。
科学救市的核心，是坚持自住导向和去投资化、去投机化。
其中，去投资化、去投机化，既需要房价保持与经济增速和居民收入相匹配的平稳增长，同时也会进一步助推房价的平稳运行。房价涨的没那么快了，去掉贷款利率和资金成本，收益没那么诱人了，甚至很多房子还是负收益了，自然投资投机的就少了。这一轮调控坚持房住不炒，实际上就是在去投资化、去投机化。未来的救市，要想房地产回归理性发展，必然也要继续坚持去投资化、去投机化。只有这样，才能有效避免因为错误救市导致新一轮泡沫。
坚持自住导向，居民的住房需求得到满足了；去投资化、投机化，房价保持平稳了。这样，老百姓再也不用焦虑，不用天天担心别人投资买房发财、自己不投资买房吃亏了，再也不担心被所谓的大V们忽悠不投资买房导致阶层下降了，不用天天睡觉都想着如何套取经营贷、信用贷、装修贷去投资买房发大财了。
未来的房地产，坚持自住导向，以销定产，形成合理的供求关系，地价与房价匹配，房价与经济增速和居民收入匹配，住房品质与目标客户需求相匹配，房企有钱赚，老百姓承受的起，愿意正常买房消费，行业营商环境良好，市场秩序井然，这才是未来房地产健康发展该有的样子，也是救市需要坚持的初心。
04科学救市：国家定调要更明确，地方行动要更精准、更积极。
据央视报道，金三银四，全国已有80多个城市出台房地产松绑政策，以三四线成为为主，包括部分二线省会城市。一线城市和强二线城市，相对控制的还是比较严。
4月中旬经济数据发布以来，统计局、央行等多次发声，尤其是央行不断释放纾困房地产企业和加大对居民按揭贷款的部署，要求各商业银行会同城市政府，按照国家规定的最低利率下限（首套房LPR4.6%，二套房LPR+60个基点=5.2%）和首付标准（首套房最低2成，二套房最低4成），合理确定所在城市的房贷利率底限和贷款首付。
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《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》部分截图
最近，网传南京对部分区域松绑限购，网传版本包括浦口、六合、溧水、高淳全域以及江北新区（桥北、大厂、葛塘）、江宁（淳化、横溪、湖熟、方山南、禄口、汤山、正方新城、江宁滨江）、栖霞（龙潭、兴智、尧化门、栖霞山）、雨花（人居森林、板桥新城）等区域。其中，南京户籍在上述区域买房，不用开具购房证明，而且在上述区域的住房套数，不纳入限购套数限制，开具的购房证明可在非限购区域买房；外地户籍只需缴纳6个月社保即可开具购房证明，六合、溧水、高淳凭身份证即可开具购房证明。
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另外，还有一种说法是，南京的房贷首付也实际上有所调整，贷款已结清的可以算首套房，首付最低3成。刚刚，江苏公积金也发布新政，最高可贷100万。
虽然上述有些消息还有待进一步验证，但是这种满足刚需自住为主的合理住房需求、精准救市、科学救市的思路是大势所趋，早晚要在各大城市落地实施，南京的买房人最近不妨也多去售楼处、银行咨询尝试。
从已松绑调控的城市来看，新政内容涉及松绑限购、限售、限贷、限价以及增加公积金贷款额度、甚至直接财政补贴等多方面内容，基本都是因城施策，凡是适合当地楼市需要的，以满足合理自住需求为主的，基本都是可以用的，反映出国家对地方政府因城施策科学理性救市的认可。
实际上去年四季度以来，虽然国家多次明确定调，但是由于各地领会不同，包括地方商业银行系统，落实情况不一，因此，救市的效果直到3月份都不是特别理想。
4月以来，国家态度更加明确，央行也给予了更多直接指导，更多城市出手救市，各地加大了救市力度，效果有望逐渐显现。
05科学救市终将见效，潜力城市率先回暖是大势所趋，买房人的机会掌握在自己手中。
科学救市，短期内改变不了部分消费者因疫情和经济下行导致收入下降、购买力下降的事实。但是，更宽松的购房政策，确实也能更加有助于早日实现买房梦想。
限购松动了，可以直接出手不用再等落户和社保了；首付降低了，原本支付不起首付的，现在可以了；
贷款利率降低了，还贷压力更轻了；
公积金贷款额度增加了，可以减少商贷，还贷成本更低了；
落户门槛更低了，加入当地户籍会有更方便的买房条件。
救市一定会比不救好，一次救市未必立竿见影，但是多个利好政策叠加，终会形成合力，最终引发量变和质变，量价止跌回升。对于那些潜力领先的省会城市、特大城市，比如南京，救市利好的刺激，一定会更容易率先改变预期、走向回暖，领跑未来的回暖行情。
救市无用论可以休矣，最怕两大误区：一是指望一次救市就立竿见影，却看不到这只是组合拳之一，看不到未来政策叠加的累积效应和管理部门的决心；二是一提救市，必以市场立刻大火为标准，仿佛不马上抢房、房价不马上大涨就是救市失败。说了无数次了，希望这一轮能坚持科学救市，以销定产，形成新的供求平衡、房地价平稳运行、预期平稳，坚持自住导向和去投资化、去投机化。楼市走向良性循环和健康发展是救市的最终目的，以前那样非理性的抢房和房价大涨就不要指望了，科学救市也不希望再次出现那种状况。
预期和趋势的逆转需要时间，但是随着限购、限贷、限价等持续松绑、利好政策不断叠加，最终一定会形成合力，说全国楼市都回暖肯定不现实，但是对于南京等潜力城市，大概率会领先回暖。
刚刚结束的土拍，南部新城、江北核心区等限购区域的房价又涨了，进一步拉大了与非限购区域的房价梯度，对于准备在南京买房的大量周边城市客群来说，由于老家的二手房下跌，或者收入受到影响，能筹到的资金少了，可能更多人还是只能承受价格相对更低一些的非限购区域，这次释放限购松绑利好，待疫情之后他们可以来南京看房买房，预计真正的利好效应可以更好的反映出来。
从4月以来中央的多次表态和各地高频的救市行动，可以清晰的看出稳楼市的决心和信号。对于未来大概率领跑回暖行情的南京楼市，目前的市场底部区域，对自住买房人来说，大概率又是一次入手买房、置业南京的机会。这个机会，就掌握在每个买房人自己手上。
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