二三线楼市持续松绑，业内：地产板块仍在配置窗口期 | 氪金•房地产
作者｜王晗玉编辑｜郑怀舟
在拿下郑州一宗地块不久之后，少林寺方丈释永信退出了河南少林无形资产管理有限公司（以下简称“少林资管”），不再担任大股东。
此前，少林资管作为少林寺商业化的主要平台，陆续投资成立了文旅、茶业、演艺等16家实业公司，目前存续的有7家，其中包括本次收入上述地块的河南沅翰实业有限公司（以下简称“沅翰实业”）。
在拥有MBA学位的方丈释永信的管理下，少林寺的商业版图进一步拓展。
眼下参股公司投资拿地，不仅引发市场对于少林寺“进军房地产”的猜测，也悄然反映着郑州等众多二三线城市在房企仍未摆脱困境时，其自身在城市建设和土地出让环节面临的传导影响。在此之前，河南省内商业、文旅项目的投资运营多依赖房企，如华谊兄弟电影小镇、“只有河南”戏剧幻城等现象级项目，均出自“河南一哥”建业地产之手。
而今，“河南一哥”受困疫情、地区水灾、行业调控等多重因素，流动性仍然紧张，而广大二三四线城市也如郑州一样，土地招拍挂的主力地位只能移交到城投公司和极少数央国企手中。
不过2月以来，二三四线楼市持续释放的宽松信号正试图把房企拉回正轨。至目前，降低首付比的城市已增至14个。
同时，每有积极的政策导向释出，也都能引发一波二级市场的狂欢。过去一个月，地产板块股价犹如坐上过山车，在涨停与跌停间来回切换。券商人士则表示，随着二线城市陆续在政策端发力，二季度地产板块将会迎来频繁的上涨机会，当前仍是较好的配置窗口期。
01 缓解土地流拍，少林寺们出手
4月18日，国家统计局就2022年一季度国民经济运行情况举行发布会。其中房地产一季度开发投资增长0.7%，这是除2020年以外的历史最低水平。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这主要是因一季度拿地和新开工降至历史最低值，拖累了开发投资。
数据显示，一季度土地购置下降41.2%，触及历史最低增速，比2020年一季度还低，也低于2015年去库存时期的水平。
李宇嘉分析，一方面，民企信用风险爆发，拿地积极性降低；另一方面，整顿加杠杆拿地，楼市销售端快速下行，导致企业拿地能力下降。
此前多家机构做出的统计均显示，今年一季度房企融资规模同比下滑明显。Wind数据显示，一季度房地产行业债券融资规模仅615.59亿元，而去年同期则有1012.62亿元。
这一环境下，除少数仍有余力的央国企外，城投公司成了各地土地拍卖最常见的“救场者”——2021年底第三批集中供地期间，长三角地区城投公司参与率达70%。不过鉴于城投公司多欠缺项目开发、运营能力，救场虽能缓解土地流拍，但难以从根本上缓解土地财政收入和城市建设难题。
此时少林寺这样的地产“圈外人”便有了合作价值。4月6日，郑州市公共资源交易中心显示，河南铁嵩数字科技有限公司（以下简称“河南铁嵩”）以底价4.52亿元竞得郑州市郑东新区一宗产业用地，土地编号为郑政东出2号（网）。
查询股权架构可发现，河南铁嵩分别由河南铁投综合开发有限公司（以下简称“河南铁投”）和沅翰实业持股51%、49%，河南铁投隶属于河南省政府，沅翰实业则是少林资管的控股子公司。拿地当时，释永信持有少林资管80%股份，后于4月12日退出。
不过根据郑东新区管理委员会出具的《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地的产业实施方案》，上述地块项目定位文化产业类，建成后主要业态必须从事文艺演艺、文化展览、文化创意产业办公、酒店及服务型公寓。
可见，少林寺此番合作拿地更多是出于文化产业经营的目的，与一般意义上的进军房地产开发业务不同。
而对于此前大举拿地的城投公司，投资者也需警惕其资金风险。今年一季度城投债出现收紧信号，发行总额为15196.33亿元，同比下降8.39%。
02 二三线持续松绑 央行再提“降首付”
国家统计局一季度发布内容显示，期内全国商品房销售面积下降13.8%，销售额下降22.7%，与开发投资增速一样，均触及有统计数据以来的最低水平（2020年一季度除外）。而房企到位资金下降19.6%，甚至超过了2020年一季度的历史最大降幅。鉴于销售回款占到开发商资金来源的53%，李宇嘉认为上述表现源于疫情冲击、预期转弱、居民收入下降等，导致需求端比较弱势。
不过与统计局发布会同一日，央行、外汇局印发了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，强调因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
这是今年继三四线楼市松绑延续到二线城市以来，央行层面再次提及房贷最低首付款比例、最低贷款利率。此前，佛山、郑州、福州、昆明等城市开始从放宽限购限售、降首付降利率等需求端发力，近期这一势头又延续到苏州这样的强二线城市。
进入4月以来，首付比降至两成的城市亦在增多，如兰州、宜昌等。中银国际证券房地产首席分析师夏亦丰表示，两成首付是明显的宽松政策信号。
过去15年间，房贷首付比下调至20%只有两次，一次是2008年金融危机爆发，另一次是2016年去库存时期。根据历史经验，经过上述两次降首付，配合其他行业政策调整，房地产市场均出现了明显的销售回暖和房价上涨。
但与当前不同的是，彼时“因城施策”调控模式尚未得到推广，因此上述降首付举措均是由央行直接宣布，所以效果显著。而本轮降首付目前还只在少数城市实行，夏亦丰认为有高能级城市跟进才能起到更明确的意义。后续可重点关注成都、厦门、武汉、杭州等强二线城市的政策跟进。
03 二季度地产股或迎频繁上涨
伴随政策端持续发力，展望未来的市场格局，夏亦丰判断信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高、现金流稳定的央国企将更多受益政策松绑和楼市回升，保持良好的发展势头。而对于民营房企，一部分将会出清，另一部分尽管将成功度过危机，但由于阵痛期信用受损、融资不畅及可能的资产出售、投资放缓，未来规模将面临萎缩。
对于地产板块的投资机会，夏亦丰认为当前仍是较好的配置窗口期，二季度将会迎来频繁的上涨机会。
她提到，当强二线城市开始调整政策，可视为本轮调整的尾声。从过去几轮周期看，政策落地后，股价基本兑现。“我们认为政策调整大概率在4月下旬至5月出现，销售底大概率在6月出现。”
就上涨空间而言，基本面扎实、融资顺畅的高信用房企或上涨空间较大。具体可关注三个层级的标的。第一层级为全国化布局央国企龙头房企。夏亦丰分析这类房企的前期逻辑依旧顺畅，一方面受益更大力度政策修复，另一方面未来销售及业绩确定性更高，短期政策博弈带来的股价波动风险更小，政策调整后的beta行情下仍会有一定幅度上涨。
第二层级为区域型央国企龙头和优质民企。这类公司现金流以及财报状况较好，上涨空间或会大于第一层级。当前尽管政策端有所松动，但由于政策力度相对不足，市场并未消除对多数房企出险的担忧，因此从资金面逐利的角度看，销售、融资较好的央国企及高信用民企空间较大。
第三层级为政策更加明朗后，可能出现弹性反转的标的。此前部分出险及高压房企跌幅较大，或已释放大部分信用端风险，后续随着政策端力度加大，该类企业风险收益比逐步提升，或将呈现更大弹性。
回到当下，低能级城市频繁的松绑“救市”对市场提振作用有限，房企仍然面临较大资金压力。今年上半年到来的海外债偿债高峰，压力将集中在4、6、7月，夏亦丰预测后续几个月，部分资金压力较大的房企仍有可能出现信用风险事件。
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