昆明松绑楼市背后：新房市场低迷，商用房库存去化超90个月
https://p9.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5a4818603aea4c7995c1e3f941c020fb意见将商业商务用房去化放在政策之首，提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。
田傲云/发自北京
继郑州、兰州等后，又一省会城市发布稳楼市新政。
4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下简称“意见”），在加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房企困难、鼓励多种方式回迁安置等方面共计提出25项意见，意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。
其中“调高住房公积金贷款额度，降低二套住房首付款比例”引发高度关注。当地一位房屋中介人士告诉记者，意见发布后咨询电话不断，“大多是咨询公积金贷款额度调整、首付比例调整及贷款利率情况的，也有客户关心开发商会不会拒绝办理公积金贷款。”
上述房产中介人士表示，3月以来尽管售楼处带客量有所回升，但客户购买意愿并不高，“此前政策虽然宽松，但支持力度还不够大，都在期待后续有利好政策释放。”
记者了解到，此前，昆明首套自住房使用公积金贷款的，首付款比例不低于20%；购买、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房使用公积金贷款的，首付款比例不低于50%。同时，昆明市公积金贷款最高额度为双职工缴存家庭50万元，单职工缴存家庭30万元。
“调整后的公积金贷款额度大大降低了购房成本。”购房者张继红对记者表示：“现在昆明新房购房门槛大概在100万元左右，如果按照此前规定，双职工缴存家庭公积金贷款额度最高只有50万元，如果不增加首付，一般都是使用‘商业+公积金’组合贷，现在公积金额度提到80万元，几乎就能解决全部贷款需求了。”
27岁的张继红大学毕业后和妻子双双留在了昆明，工作几年后有了买房的打算。“最近陆陆续续看了些房子，本来是做组合贷，这几天听说出了新政策，调高了公积金贷款额度，这个调整很好。”
除了调整公积金贷款额度外，二套房首付比例也降至30%。根据最新政策，申请二套房公积金贷款的（含原有一套住房贷款已结清），最低首付款比例由50%降低至30%；首次使用公积金贷款的首付不变，仍为20%。
“刚性需求是托底市场的力量，改善性需求才是拉动市场的力量。”亿翰智库方面表示，在新冠疫情反复、经济形势多变的背景下，昆明市场表现较弱，短期内购房者多持观望态度，降低二套房首付比例可拉动改善型需求，但政策的落地效果还要看具体的实施细则以及执行力度。
前述当地房地产人士也表示，早在今年1月份昆明曾出台购房补贴救市，符合条件的硕士、博士首次在昆明购房可享受5万-8万元一次性补贴，但效果并不明显。
从数据来看，昆明当前市场表现偏弱。
克而瑞数据显示，昆明新房市场在一季度传统淡季叠加供求信心持续不足，成交规模环比下降超3成；存量缓慢上升，去化周期大致30个月。在国家统计局发布的最新住宅销售价格变动情况中，2022年3月，昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。
中指院数据亦显示，2022年1～3月，昆明房企TOP20商品房销售金额为142.5亿元，同比下降51.4%；销售面积为121万平方米，同比下降45.3%。从3月份成交来看，商品住宅成交面积38.2万平方米，同比下滑52.1%；但环比来看，市场有转暖迹象。
前述当地房地产人士告诉记者，目前昆明楼市增量需求有限。“2015年开始，受旅居、养老、度假、投资及刚需带动，昆明楼市曾一路走高，有6成房子被外地客买走，导致本地需求提前透支。目前昆明房地产市场低迷，即便政策松绑也难以在短时间内修复市场信心。”
记者也以意向购房人身份了解到，为了促进销售，当地不少楼盘推出了一些打折促销房，如俊发集团共推出了10个楼盘的特价房、工抵房，单价最低至3999元/平方米；除了有特价房，部分项目还有买房送车位活动。
值得注意的是，商业商务用房存量较大也是昆明楼市的一个重要问题，意见也将商业商务用房去化放在政策之首，提出要研究出台商业地产去库存和多功能利用支持政策。
中指院数据显示，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。
中指研究院昆明公司高级分析师张庆宪认为，意见对昆明楼市具有良好的引导作用，方向性、指导性比较明确。在延续“房住不炒”“三稳”政策的同时，根据昆明楼市情况对症下药，有利于稳定房地产市场基本盘。
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