超66城“松绑调控”，购房潮会来吗？贾康：下半年楼市会“回暖”
2022年以来，为了提振市场信心，多城房贷利率迎来了大幅下降。根据贝壳研究院数据，103城中82城房贷主流利率大幅下调，包括苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5％，2021年普遍高于5.5%。https://p3.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/37de96027f2343f0be5658165bc17675
4月14日，每日经济新闻报道，央行金融市场司司长邹澜也证实了这一说法：全国已经有100+城市的银行自主下调房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
房贷利率大幅下调，意味着购房成本大幅减少，叠加1-3月份，楼市还有其它一箩筐“利好信号”，比如公积金贷款额度提高、发放购房补贴、购房契税减免等，理论上来说，2022年楼市会出现一波购房热潮，甚至可能催生“楼市小阳春”。
然而，真实情况并非如此，用青岛大学经济学院教授易宪容的话说，“下调房贷利率已无法刺激楼市，老百姓根本没兴趣买房了”。
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“老百姓没兴趣买房”，有三点为证：一是开发商销售业绩大幅下滑——开发商房子卖不掉，反过来看其实代表着购房者不买房。据中指研究院统计，今年1~3月，百强房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%，同时也低于2020年同期水平。另克而瑞统计也显示，一季度有超过8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%；
二是一季度住户贷款增量减少1.3万亿元。分月来看，2月中长期贷款同比减少3369亿，3月同比减少2504亿元。值得一提的是，这是自央行发布相关统计数据以来，从未有发生过的情况。中长期贷款，说白了就是房贷，房贷减少意味着什么，不言而喻，那就是大家都“没兴趣买房”了；
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三是二手房市场方面，各大城市挂牌量激增，但成交量明显不足。贝壳等平台的数据显示，截止到3月底，全国二手房挂牌量超过5万套的城市有38个，其中有11个中心城市二手房挂牌量已经超过了10万套，杭州以17万套跻身第一名，超过了常年霸占榜首的重庆。杭州挂牌量17万套，成交量又是多少呢？3月份杭州全市二手房成交量4500多套，创过去5年，二手房成交量的最低纪录。专业人士分析，挂牌量激增，成交量锐减，说明市场不景气，大家都在抛售房产，而不是买进。
2022年楼市“暖风”频吹，据中原地产研究院不完全统计，截止到4月14日，全国有超过66个城市“松绑调控”进行救市，其中不乏南京、福州、郑州、哈尔滨、上海临港片区等大城市。涉及的政策包括：取消限售、取消限购、取消认房认贷等。当然最值得一提的是，全国有100+城市银行自主大幅下调了房贷利率。
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如此密集的“救市”，为何仍然无法唤醒购房者的信心？在房产专家刘博看来，主要是三方面原因：第一，受“三道红线”、“贷款集中度管理”等制度影响，去年下半年至今接连出现的房企暴雷，对市场信心的打击是很大的，如果不少房企出现资金链断裂，导致项目停工，就不能指望购房者对充满信心；
第二，疫情反反复复，对旅游、教培、餐饮、影视、建材、地产等行业影响巨大，市民居家隔离，很多行业暂停经营，一些现金流吃紧的企业，倒掉了，更多受影响严重的企业也不得不裁员、降薪，这种背景下，很多家庭的经济收入大幅下降，买房计划也只好搁置；
第三，房地产处于降温通道，房价也在下跌，购房者的预期严重不足。叠加过去二十年，我国的很多购房消费者已经养成了“买涨不买跌”的习惯。所以，在当前这种“惨淡”的市场环境下，购房者的信心很难调动。事实上，今年以来，很多开发商都使出了以往惯用的“涨价噱头”、“雇人排队购房”等手段，但仍然未能提振购房者的兴趣。
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各大城市“救市”正在进行中，从目前的情形来看，效果并不明显，那么接下来怎么办？在房产专家卢骏看来，房地产是经济的压舱石，是无法动摇的支柱产业，关联着上下游近百个行业，对国民经济的贡献作用巨大，所以接下来会有更多的城市出台“稳楼市”政策。
那么问题来了，在超66城“松绑调控”、100+城市银行自主下调房贷利率、央行住建部银保监会等多重利好条件下，接下来“购房潮”会来吗？
在华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来：下半年楼市会“回暖”，会刺激有效需求购房，但楼市很难再出现前几年的疯狂“购房潮”。
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4月12日，接受媒体采访时，贾康直言，就房地产行业的现状而言，我国房地产政策整体上已走向宽松，行业也在修复的过程中。不出意外的话，今年下半年，房地产市场回升态势会更加明显，不过，可以肯定的是，市场会回暖，但不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。
贾康给出“下半年楼市会回暖”结论的依据有三个：1、在高速城镇化过程中，房地产支柱产业地位不会动摇；2、中国大约还有近3亿在城市生活、工作了十几年、二十几年的人，没有取得城市户口，这意味着中国还有很大的发展潜力来完成城镇化，匹配工业化；3、虽然2021年以来我国房地产行业的景气水平下降，但是城镇化的水平总体来说还在提升，房地产在整个发展过程中，还是在源源不断地形成有效供给。
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对于贾康的观点，我们高度赞同。首先，国家层面已经明确，2022年要实现“经济稳增长”，而房地产稳是内核，这也符合住建部高层关于“房地产支柱地位不变”的定调；其次，从过去3个月，全国已经有超过66城松绑调控救市来看，楼市“最恶劣”的时期已经过去了，这意味着市场的底部已经出现了。接下来伴随着更多城市加入“救市”，楼市回暖是大势所趋；再者，楼市市场行情差时，购房者都理性观望，但真实的购房需求并没有消失，这些需求会随着楼市“利好”政策降临，而逐渐释放。换句话说，下半年那些救市积极、政策宽松的城市，“购房潮”大概率会出现。
一言概之，下半年楼市回暖大局已定，但在“房住不炒”的大基调下，市场很难出现“过热”景象。而且在我们看来，下半年必然会发生的事情是：楼市回暖的同时，国家宏观层面的监控仍然不会放松，这意味着下半年我们将同时看到“哪热打哪”的精准调控也会出现。
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对于楼市接下来是否会出现“购房潮”、迎来回暖，4月13日，央媒经济日报在文章《着力促进住房消费健康发展》中也发声定调了：随着新型城镇化的推进，居民住房消费愿望转化为现实，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。专业人士刘博分析认为，央媒经济日报关键时期喊话“促进住房消费”、“政策发力”、“坚定信心”，很明显释放了积极信号。另外央媒的态度其实很明确：“居民住房消费愿望转化为现实”，实际上就是表明了楼市接下来会出现久违的“购房潮”。
有人可能担心，政策刺激过头，房地产会重走老路。对此央媒经济日报也有定调：稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾，满足购房者购置首套房和改善需求的前提是不能过度加杠杆，不能给投机性需求大开方便之门。
言外之意，因城施策松绑调控，楼市理性回暖是被允许，且“房住不炒”大的方针仍然不变，而且信贷政策宽松也是满足自住型购房者的需求，并不是为了刺激市场，重启火热，对此不管是开发商，还是投资客，都要认清现实。
事实上，在我们看来，即便接下来会有更多的城市出手“稳楼市”，也很难复制前几年的火热局面。一方面，目前各大城市使用的仍然是常规手段，而且房地产风向并未转向。直白点说，这些手段肯定有用，但不至于对楼市起到“大涨”的支撑；另一方面，回顾过去这一轮楼市上涨，其实核心原因是“棚改货币化”政策。当前的房地产行业，虽然同样面临库存高居不下的情景，但“涨价去库存”的剧情不可能重演。
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正如经济日报在文章中所言，我国仍处于城镇化持续发展阶段，未来10-15年，还会有1-2亿农村人口流入城市，这会带来源源不断的新增住房需求。所以从供需层面来说，房地产仍然有很大的平稳发展空间，这不以任何人的意志为转移。
但不得不忽略的是，未来房地产会回归“刚需时代”：在“房住不炒”定位已成为全社会共识的背景下，刚性需求可能在各地政策的呵护下实现稳步发展，改善性需求则可能在市场作用下实现稳健、健康发展。毕竟老百姓对美好生活的需求是长期的、持续的。
对于房地产未来的发展，我们更认同贾康的观点：希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。
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