放松多、堵点也多，楼市失约小阳春
https://p9.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-tjoges91tu/T35axxfDkPNzts经济观察报 记者 丁文婷 4月13日，上海临港官方微信号发布了《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》，将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。同时，2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”缩短为3个月或6个月。
而就在两日前，苏州、南京也先后降低了限购门槛。4月11日，苏州对限购和限售政策同时做出了调整，降低了非苏州户口购房的社保要求和二手房限售年限；南京则在一天后彻底放开了外地人在溧水、六合两个远郊区的首套住房购买资格。
据经济观察报不完全统计，今年以来，已有近70个城市对楼市相关调控政策进行松绑，包括针对性放松限售限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率等。无论是中央还是地方频出的政策，提振市场信心的目的明显，但目前，成交层面并未出现明显变化，如何将政策向市场端形成有效传导，激发市场活力也成为后续跟进城市思考的问题。
而对地产企业来说，从去年第三季度开始，作为房企资金来源大头的销售端持续遇冷和融资端受阻，企业层面流动性风险仍较大，出险和潜在出险房企不断增加。
3月中旬召开的国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。证监会表示，后期将会出台房企防范化解风险的措施要在需求的释放及融资端宽松等方面进行调整，使房企的销售及融资畅通，现金流得到改善，防范风险再发生。而目前，大部分房企的融资受阻情况仍有待改善。
政策逐步松绑
3月开始，全国多地推出针对楼市的放松政策，范围从金融领域转向对“五限”动手，具体内容也从前期人才引进、购房补贴、上调公积金额度转向信贷支持、调整首付比例、取消限购等多种举措降低个人购房门槛。
不仅政策力度不断加强，出台放松政策的城市能级也在不断提高，相比以前以三四线城市为主，这一轮松绑逐步扩大到省会城市和一些新一线城市。
3月，就有青岛、福州、哈尔滨、郑州在内的多个省会城市对限购、限售政策松绑。3月 1日，郑州松绑“认房又认贷”政策。同月18日，福州限购政策放松，非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无须提供近两年内满12个月医保、社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以上的普通住宅。5天后，哈尔滨也废止了2018年出台的“区域性限售政策”。
进入4月，更多更密集的松绑政策在全国“开花”，截至4月14日，全国有兰州、大连、衢州、秦皇岛、绵阳、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14个城市放松购房政策，相当于一天就有一个城市出台松绑政策。不仅政策频率变快，东部地区一些GDP强市如苏州、南京也加入了松绑队列。
4月1日，浙江衢州市发布楼市新政，非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同衢州户籍家庭执行相关购房政策，此举被认为是对限购、限售政策的全面放开。
3月以来，更多城市也对信贷端“开闸”，相继下调了房贷利率，如上海、深圳、哈尔滨、苏州等地的首套房贷款利率已经下调至5%以下，苏州、广州等地开始出现4.6%的利率，与最新的5年期LPR基本持平。苏州、深圳等热点城市的首套房利率达到近年来新低。
中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有100个城市的银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。3月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13和15基点；3月房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，房贷环境宽松，当前利率接近2020年三季度的水平。
下行趋势延续
尽管“救市”政策频出，但楼市小阳春仍然“失约”。
根据国家统计局数据，今年1-2月，全国累计商品房销售金额1.55万亿元，同比下降19%；全国累计商品房销售面积1.57亿平方米，同比下降近10%。同时，全国单月商品房成交金额已经连续7个月同比负增长，且今年1-2月销售金额较去年12月降幅持续扩大。
而3月，受到市场信心叠加疫情影响，全国房地产市场整体表现持续低迷。根据克而瑞数据，全国100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米，虽然较2月环比增长超过30%，但同比跌幅超5成。
房地产企业销售端也进一步承压。从一季度销售业绩看，大多数房企的销售业绩同比大幅下降。据中指研究院数据，今年1-3月，百强房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%，同时也低于2020年同期水平。
一家遭遇流动性危机的房企副总裁告诉经济观察报，今年以来，地产市场下滑速度加剧，交易量进一步下跌，使得企业的压力非常大。目前一些“五限”政策的逐步放开对提振市场信心很有帮助，尤其是调整或者取消一些在当下明显不合理、不适用的限购政策，但目前放松限购、限售的为个别城市，希望能够看到较大范围的放松，对市场端才能起到更大作用。
另一位Top20房企人士李洋告诉经济观察报，目前来看，从信贷端到放开限售、限购的政策对市场刺激有限，很难扭转市场持续下行的趋势。从购房端来说，受到限贷政策影响，大量改善性需求被压制，而改善型需求是购房群体中非常重要的一部分。
根据克而瑞数据，2021年，194个样本城市成交中，三房成交套数占比超过半数，四房成交占比稳步提升至20.7%，但不少城市二套房首付比例都在5成以上，部分城市更是达到了8成，导致大量改善性需求被压制。
李洋认为，要恢复市场活力，应该下调二套房的首付比例，先解决首付问题。利率和月供的问题则涉及到偿债能力，这就需要解决消费这个源头问题。他说，现在一些减税的政策，都是节流，没有开源，消费降级趋势下，购房者都不敢买，只有经济保持持续增长，才能让大家觉得未来的收入是可预期的。
一位中型房企人士陈灿告诉经济观察报，一方面是购买力的问题，另一方面，居民还担心房价继续下跌。他表示，由于开发商资金紧张，会出现一些企业继续降价、打折。这就导致无论是刚需还改善群体，都不敢出手。
李洋表示：“只有那些比较热的一二线城市有价格倒挂的项目销售情况才比较好。”
另一方面，由于资金承压，房企新开工动力不足，竣工交付周期变缓。根据观点研究院数据，开竣工方面，1-2月房屋新开工面积、竣工面积同比降幅均在10%左右。
土地购置方面，1-2月土地购置面积838万平方米，同比减少42%；土地成交价款369亿元，累计减少27%。到位资金方面，1-2月房地产开发企业到位资金2.51万亿元，同比减少17.7%，当前房企资金仍旧承压。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉经济观察报，当前房地产形势的不景气程度超过了2008年，为过去20年之最。个别房企债务危机，开始转化为群体性、行业性的风险释放，并从供给端冲击供地、开工、销售和竣工，与需求转弱形成相互传导和共振，导致行业全链条下行，需要政策纠偏和调整。
期待系统性放松
“首先要解决开发商复工、复产和供货的能力，否则没有融资，加上当前销售太慢，复工、复产就慢，供货就会出问题。”李洋表示。
摆在房地产企业面前的问题是，市场需求端从去年下半年来走低，至今没有恢复，企业层面流动性风险仍较大，出险和潜在出险房企增加。陈灿表示，居民看不到房地产向上的势头，市场预期大幅滑落。“这需要系统性统筹才能起作用”。
对企业来说，销售回暖需要消费者信心恢复，而融资则成为当下化解风险的重中之重。根据克而瑞数据，2022年3月，100家典型房企的融资总量为878亿元，环比上升达138%，同比下降近3成。虽然从数据上看，房企融资环境有了一定的改善，但目前来看，发债的主体主要为国央企，只有个别头部民营房企能够发债。
3月，六部委就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。
李洋告诉经济观察报，虽然国家三令五申，但目前的情况是银行出于风险考量，不敢放贷，大部分民营企业融资困难。他介绍，从开发贷来说，他所在企业还能拿到一些，“一线城市项目因为风险比较低，银行还能勉强帮我们做几单，但那些大量布局二三线城市的企业，是没有银行敢做开发贷的”。
一位房企投资负责人也告诉经济观察报，如果项目在上海没问题，但是三四线城市开发贷非常不好做，现在连长三角地区的江苏太仓做开发贷都有难度。“目前的情况是，你要么是国企央企，要么在大城市。两个条件必须满足一样，才可能拿到开发贷”。
“要想真正化解防范企业风险，还是需要系统性的打通，需要把企业端、消费者端打通才能有效，否则看似热闹，很难解决实际问题。”李洋表示，首当其冲的就是要从银行端入手，让金融机构敢作为，解决企业的资金问题。他透露，其目前接触的许多地方政府都想放贷，但又怕担责。“这需要整个金融体系支撑，如果没有相关监管部门的授权，在当下的问责机制下，金融机构宁愿不放宽，这样就完全不会有风险”。
一位房企投资人士表示，自己所在企业接触一些金融机构时，总行的领导都同意了，甚至打电话让地区银行去办理，但由于出了问题需要经办人员和经办行承担责任，最后融资也不了了之。因为风险担责的问题，连银行内部从总行到分行到经办人员都打不通，很难真正放宽到企业端口。“要有允许金融机构有试错空间，包括给地方政府一定弹性，从地方政府和金融机构从上到下全打通，再给到消费者一些积极的一些预期，这样才能真正化解当前风险，把地产行业盘活。”他说。
（应受访者要求，李洋、陈灿为化名）
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