在2022年，楼市或将突破“三个下限”？3类人应提前做好应对准备
进入2022年第二季度，虽然不少城市的救市政策已经实施几个月，但是目前的楼市行情依旧没有回暖的迹象。为什么会出现这种现象呢？主要原因还是由于2021年的房价走势，让越来越多的人不看好房地产行业了。根据中指研究院公布的数据显示，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，创下7年以来的新低。更重要的是，在2021年上半年全国平均房价为11030元/平方米，而到了2021年底全国平均房价已经降低至10139元/平方米，这意味着在2021年下半年全国平均房价出现了明显的下跌。要知道，这仅仅是平均房价，说明在部分地区的房价下跌幅度已经很大了。https://p26.toutiaoimg.com/large/tos-cn-i-qvj2lq49k0/36d48f9593b046549b4ce5aaf91e4f61
2022年已经过去了3个多月，房价依旧处于下跌行情，特别是在新房市场上，房企们资金链紧张，目前只能选择降价促销，以此来快速回笼资金。另外，在土地市场上，看似大部分房企观望情绪严重，实则是房企手中没有“粮”，根本就没有太多钱去拍土地。公开数据显示，22城整体流拍率高达60%，土地整体溢价率降低至4%。土地市场行情越来越差，也加剧了楼市行情持续走低。低迷的楼市行情，最直接会体现在房企的销售数据上，根据克而瑞研究中心数据显示，全国百强房企单3月份仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期，同比降低52.7%。也就是说，2022年3月份百强房企销售操盘金额相比于2021年3月份降低了一半还不止。
更重要的是，随着房企销售业绩低迷，房企的资金链也越来越紧张，不少房企都面临着债务违约的风险。就比如在2022年的3月份，就有不少中大型房企爆出了债务违约的风险，这给整个房地产行业都蒙上了一层阴影。大家都知道，2021年恒大出现债务违约直接导致房地产行业出现转折点，很多人也是从那时改变了对楼市的看法，从过去看涨房价直接转变为看跌房价。正是因为购房者有这种担心，所以就算各地现在都慢慢放松了楼市调控政策，购房者依旧担心房价会继续下跌。目前我国房价还位居很高的位置，这意味着对于普通人来说购买一套房子要花光自己和整个家庭所有的积蓄，最后还要背负二三十年的房贷。所以，买了房子之后，房子就成为了很多家庭最重要的财富，一旦房价下跌，就意味着财富缩水。
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而最近一段时间各地开始放松楼市调控政策，其实并不是像很多人想象的那样阻止房价下跌，而是要维护楼市的稳定，从而维护经济的稳定发展和维护购房者的合法权益。所以，从2021年下半年开始，就不断有城市出台“限跌令”，哈尔滨更是成为2021年第一个出台救市政策的城市。而到了2022年，救市城市越来越多了，这说明楼市的政策环境正在不断转好。虽然房地产行业的政策环境正在转好，但是也不可否认楼市正面临转折。
就像经济学家汪涛说的那样，随着楼市调控紧绷，叠加房地产税等长效机制加速落地，会拖累市场情绪走弱，2022年全年房地产活动会持续下跌。另外，上海易居研究院总监严跃进也表示：当前房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。因此，就算目前各地都出台救市政策或者放松楼市调控政策，房价在2022年大概率也不会出现反弹上涨。对此，有专家预测，在2022年，楼市可能突破3个下限。
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第一：人们对楼市的信心会突破下限
由于过去二十多年房价持续上涨，房子的赚钱效应越来越强，导致在很多人眼中房价就没有下跌过。因此，在大部分人心目中，房子就是财富，并且是买了就能够升值的财富。因此，大部分人都爱买房，在买第一套房子之后就会考虑去购买第二套、第三套房子，并且人们从来就没有考虑过房价下跌的可能性。在大部分人看来，只要买了房子就可以坐等挣钱了。正是人们对楼市的这种信心，推动着很多人去买房子，这也是过去这些年房价持续上涨的主要原因之一。
但是在过去两年房价下跌了，真真实实下跌了，这打破了很多人对房价的固有认知。而随着房价下跌，很多人才发现房价下跌时亏损更严重，因为买房子是有成本的，不仅有物业成本和各种税费，同时房贷利息和资金成本也是很多的。因此，随着房价的下跌，在“买涨不买跌”的思想影响下，越来越多的人开始担心房价下跌，并且越来越不看好房价的走势，特别是人们对楼市的信心正在不断降低。
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第二：人们对住房的需求大概率会突破下限
房子是给人居住的，只有人购买，房子才能体现出其价值。但是现如今楼市就面临一些很尴尬的现象，那就是人们越来越不愿意买房了，不仅是投资客不再买房，就是很多刚需购房者也开始观望起来。而对于投资客来说，他们现在不仅不再继续投资房产，相反地还开始了大规模的抛售，大量房产被炒房客抛售，导致各地二手房挂牌量不断激增。
人们有买涨不买跌的心理，随着房价的下跌和房源越来越多，原本准备买房的刚需购房者也开始犹豫起来。就比如笔者不少准备买房的粉丝都开始观望起来，他们担心房价会继续下跌，等待房价继续降低。所以，随着炒房客的离场和刚需购房者的观望，人们对住房的需求大概率会突破下限。
第三：部分地区房价会突破下限
虽然目前很多城市都出台了楼市救市政策或者放松的楼市调控政策，但是这些城市并不是阻止房价下跌的，而是为了维护楼市稳定，也就是维护房价走势稳定。换句话说就是这些调控政策只是延缓房价的上涨或者下跌，这意味着房价该跌的地方，房价最终还是会继续下跌，只是下跌的速度会放缓一些。
那么，到底什么地区的房价会继续下跌呢？在笔者看来主要有2类，第一是房价严重偏高的地区比如北京环京区域；第二是经济不发达和人口不断流失的三四线城市。对于这些区域，其实本质上都是房价严重偏离了当地的居民收入水平，并且房价并没有产业和足够的人口支撑。在这种情况下，随着“房住不炒”慢慢深入人心，这些地区的房价也会慢慢降低。
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在笔者看来，随着楼市“三个下限”的突破，对这三类人影响最大，应该提前做好准备：
1、持有多套房子的炒房客，这势必会影响到他们的财富。对此，炒房客应该提前抛售掉多余的房产，或者可以将三四线城市的房子和品质差的房子置换成一二线城市品质好的房子；2、刚需购房者。房价走势的变化会直接影响到刚需的购房计划，在过去房价一直上涨时，刚需买房趁早就可以。但是随着房价走势分化，刚需购房者在买房时也要提前做好功课，不用再像过去那样着急买房了。提前做好功课，慢慢看房子，就有机会“捡漏”，购买到价格优惠并且适合自己的好房子；3、开发商。随着楼市行情的转变，开发商也要改变自己的经营模式了，首要就要降低负债率，不要再像过去那样高负债高周转地运营。不要再盲目扩张式发展，保证资金链的稳定才是稳定发展的根本。
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