楼市注入兴奋剂
文/乐居财经 吕秀伦北漂三年半的张升，最终决定在燕郊买房。
4月6日，他接到十多通置业顾问和中介的电话。一位燕郊中介表示，“接银行通知，燕郊新房正式进入低首付时代，首套房由原来的30%降至20%，二套房首付由原来的50%降至30%。”
中介晓之以理地鼓吹张升赶紧买房，“上午一位客户听到消息，立马下单了一套110平的三居，总价170多万，首套首付由30%降低为20%后，首付直接少了18万。还有检查站外移、地铁修建，燕郊未来一定会涨。”
然而，当天下班时段，张升看到一则新闻推送：燕郊降首付新政紧急叫停。缘由在于，该消息在网络迅速发酵，出现了各种不符合实际的解读，背离了新政的初衷，地方金融监管部门于6日下午就给各家商业银行致电，紧急叫停20%首付，仍按原来规定执行。
“空欢喜”的背后，张升决定再继续观望一段时间。周围一些置业顾问告诉他，降首付政策预计不久后就会放开，“燕郊疫情封控，楼市再次冰封，在这样的时间节点松绑楼市，亦在情理之中。”
虽然燕郊楼市经历了“一日游”，但放眼全国，目前已有超70城出台相关政策，它们间有的放开限购限售、有的降低首付、有的发购房补贴，还有的直接发放购房券……可谓是使尽浑身解数花式“松绑”楼市。
今时不同往日，这一波“叫卖潮”的主角从开发商，换成了各地政府。此外，在这个过程中出现一个明显特点，过去以三四线城市、零散分布、力度较小。而今，不仅更多省会城市、二线城市陆续加入，还从补贴类鼓励性政策慢慢过渡到对“五限”政策的逐步松绑。
不过，新政刺激下的全国楼市成效如何，开发商是否可以缓一口气？
楼市“松绑潮”来了
4月的第一天，西北重镇兰州地产市场迎来了久违的“甘霖”。其楼市新政从降低首付比例、部分放松限购、放宽限售条件等方面释放积极信号。
具体来看，降低首付首付比例，首套房20%、二套房30%；取消认房又认贷，贷款结清，再次购房就按首套算；公积金贷款额度提高，单身60万，夫妻双方70万，可以公积金＋商贷；公寓水电费执行民用价格标准，允许落户等。
兰州并非个案，楼市“松绑”的信号正向更多城市蔓延开来，同属北方的东北多个重要城市早已着手“救市”。
进入4月，大连全面放开落户政策，抢人与救市一手抓。其中，中等职业教育学历以上人员、在高校职校就读的学生、有缴纳社保记录的人员等均可在大连市落户；具有本市户籍的人员，其父母、配偶、子女均可投靠落户。
在大连之前，哈尔滨、沈阳、长春等东北3大经济重镇的救市政策均已出台。例如，3月23日，哈尔滨废止2018年出台的限售政策，成为年内首个废除限售令的城市。
沈阳则着重提高人才购房补贴金额，博士毕业生补贴由6万提高到7万，硕士毕业生由3万提高到4万，本科毕业生和技师由1万提高到2万。
不过，在长春楼市新政面前，沈阳略显“无力”。长春直接实施“购买90㎡以下住房，按5%发放消费券”。
放眼全国，年内楼市松绑潮席卷各地，已有超70城出台相关政策。在这个过程中出现一个特点，过去以三四线城市、零散分布、力度较小。而今，不仅更多省会城市、二线城市陆续加入，还有力度大、多样化的特点。
政策内容主要涉及涉及取消/放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴等。
在放松限购方面，除了兰州，还有南昌、郑州、淄博等城市跟进。南昌大专以上学历的人可不迁户口，提供租赁和学历证明即可购房；郑州则支持老年人来郑投亲养老，投靠家庭可新购一套住房；大连、淄博等城市则放开落户，均不同程度的松绑限购政策。
河北秦皇岛也松绑了楼市限购，外地买家无需提供当地纳税、社保缴纳相关证明；作为福建省会的福州，也提出了非本地户口家庭无需医社保或纳税证明，即可购一套普通住宅。
而浙江衢州更是一鸣惊人，成为今年全国首个同时放松“两限”、取消限购限售的城市。
在购房补贴方面，各地倾向点不同。例如，昆明、玉林、湖州等地提出了针对不同群体的补贴政策；保定、南充等城市为吸引人才提供住房补贴；绵阳、临泽、海安则对多孩家庭购买新房按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴等。
此外，还有购房契税形式给予补贴的城市，如南宁、惠州、柳州等城市，补贴比例在20%-50%不等。
除此之外，一季度已有18城放宽了公积金贷款政策，马鞍山、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、贵州等11城调升公积金贷款额度。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例，济南、青岛、福州等城市则放宽公积金异地贷款政策。
而在房贷首付和利率方面，年内重庆、菏泽、南宁等地下调了首付比例。深圳、广州、南京、杭州、苏州等城市则大幅下调了房贷利率、缩短审批放贷周期。如，苏州首套房贷利率降至4.6%、深圳的首套也下调至4.9%等。
救市失效
久旱逢甘霖，各地楼市松绑政策暖风习习，但成效又是几何？
以首个下场“救市”的省会城市郑州为例。3月初，郑州颁布了19条新政，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等。
如今，一个月时间过去，机构数据显示，郑州3月新建商品房批准预售5122套，比2月的3482套增加47%。
与此同时，郑州房地产市场回暖，交易量再度回升。上述机构数据显示，今年3月郑州市新建商品房销售9680套，比2月的6324套增加53%。不过，同比2021年3月的15483套减少了37%。
如此看来，新政下的3月郑州新房市场虽已呈现回暖，但仍春暖乍寒，成交套数仍未破万，和过去近一年整体相比仍显落寞。
同期，郑州二手房表现出与新房大致相同。机构数据显示，二手房共成交5273套，较上月的3332套增加57%；同比去年3月份的5498套减少4%左右。
又如，远在东北的哈尔滨在取消限售后，房价并未反弹上涨，依旧跌跌不休。哈尔滨3月第四周数据显示，二手房挂牌价从11567元/平变为11535元/平，本周每平下跌32元，持续下跌。
国家统计局数据显示，2月，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续7个月下跌。
新政推行后的郑州、哈尔滨楼市均未有明显好转，数据同比仍处于下降态势。换言之，刺激楼市手段并未产生预期效果。
克而瑞也表示，稳地产政策效果并不明显，房地产市场继续下行。数据显示，3月，百个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米，环比增长33%，但同比跌幅扩至51%。
与此同时，各城市市场加剧分化，西安、海口等部分城市市场回稳，成交同比跌幅明显收窄乃至转正，但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧，成交同比跌幅达到80%以上。
另一边，房企的销售业绩也从侧面证明了楼市不景气。刚过去的三月，在政策金融接连放松的背景下，房企们的业绩依然大幅下跌。加上，人算不如天算，疫情又大爆发，无形之中给房企销售又捅一刀。
3月，房企老大哥万科实现合同销售面积236.9万平方米，合同销售金额415.3亿元，分别同比减少44.8%、33.9%。同时，一季度万科累计实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，分别同比减少42.7%、40.66%。
克而瑞数据显示，今年3月，房企销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。一季度百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，开局惨淡。
同时，一季度多数规模房企销售表现不佳，能进到千亿销售梯队的只剩下2家（碧桂园、万科）。另外，有超过8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。同比减少5成的房企里面，基本都是此前债务暴雷或是出现流动性困难的房企。
除了楼市不振，土地市场也难说活跃。3月，在部分热点城市开启首轮集中供地的情况下，土地市场仍然保持低位运行，房企拿地依旧仍保持谨慎态势，一季度整体成交量价齐跌。
截止至3月末，百强房企中仅有三成企业拿地，而销售50强房企单月投资额不足400亿元，同环比分别下降84%和28%。
救购买力
眼下，房企期待已久的政策松绑，并未给其带来业绩增长。各地楼市成交量、价格也表现平平，未达预期。不由质疑，造成这种的情况原因何在？
一方面，去年下半年以来，受不少知名房企暴雷影响，不少购房者畏惧开发商出现资金链断裂，出现项目停工、烂尾，从而致使部分买家持观望态度。
另一方面，受到市场低迷、行业信心不足的影响。大部分买家受买涨不买跌影响，担心房产不保值，继续下跌。
有意愿的消费者不敢买房，房企资金条件以及手里存货价值得不到改善，银行体系就不敢为房企提供信贷支持。这也最终导致一个僵局：房企偿债也越来越难，更多房企将会倒下。
俗话说，经济基础决定上层建筑。目前，互联网、房地产等行业出现降薪、裁员潮也是影响楼市不景气的原因之一。有数据报告显示，互联网企业的薪资水平较过去明显收缩。
降薪对于楼市的影响，直接削弱了购买力，买房人要么延迟购房计划，进入观望，要么降低预算去买房。例如，原本预算是1000万的房子，正常首付300万，贷款700万，月供约3.7万，尚且还能接受；但现在降薪了，月供还款能力变差，压力也随之加大。
非优质或中小型房企融资难，也是致使楼市低迷的原因。例如，大型房企、优质的房企可以从银行拿到更多的钱，中小房企因为规模制约，银行会审慎评估，放贷额度极其有限。这就造成真正需要救的房企得不到及时输血，而不需要救的优质房企得到了大部分资源的倾注。
除此之外，受疫情影响，人员流动受到限制，市场预期尚未被激发。就连年初上海、苏州刚起的行情，又被疫情一把打趴下了。从疫情的持续影响来看，楼市小阳春的到来预计将推迟到5、6月。
此前，万科董事长郁亮认为中国房地产已经进入“黑铁时代”，简单直白地说，就是开发商要面对“不挣钱的时代，挣辛苦钱的时代”。
眼下，他的话一语成谶，楼市低迷，土地市场难说活跃，房企销售业绩大幅下降。未来楼市如何才能真正激活？
首先，政策要支持房企的合理融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等回归常态。对于房企债务违约问题，要及时解决问题，最大程度维护住房消费者的合法权益。
其次，救市的本质，是救企业，救购买力。没有购买力的需求，只是空需求，楼市不能真正被激活。所以，更好地解决居民就业，多渠道促进居民增收，让更多的潜在购房置业群体都能安心买房。
最后，各地要因城施策，出台一些有助于激活市场需求、降低购房成本的政策，真正促进房地产市场的活跃。有业内人士呼吁，过去限购限售等政策，本就是应对房价快速上涨而采取的临时政策；在如今市场陷入低迷之时，就应逐步退出。
（注：本文张升为化名）
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