对当下“楼市困境”的再认识
01.截止到目前，今年以来有60多个城市松绑或扶持楼市，但楼市的“小阳春”并未如期而至。近期调研房企营销团队，大家都在讲到的一句话是，“预期和信心不足”。当然，预期和信心不足，有很多原因。比如，开发商还在打折，预期房价会下降，疫情下大家变得悲观了。
其实，每次楼市处于“纾困期”，都在讲预期和信心的问题，或者叫“观望”。但这一次有何不同呢？我们先看几个案例。先拿“郑州松绑限购”说起，据中新经纬调研，其实在郑州“18条”救市措施发布之前，没有郑州户籍和社保的外地人，也能在郑州买房，私下操作、只做不说。
再以近期松绑限贷“一日游”的燕郊为例。据说，燕郊限购早就放开了，要不是这次闹出了舆情，估计限贷松绑（首付比例从30%降至20%）也能落地了。当下，很多城市的限购，早已是墙上的规章制度，名存实亡了。但即便如此，整个市场还是弥漫着信心不足的气息。
过去，市场对政策非常敏感，一旦有政策刺激，老百姓就拿着小板凳到售楼处去排队了。但当下，市场对政策的弹性很低，到底发生了什么？一个房企的营销人员告诉我，他们拓展了很多客户，但效果并不好。有的客户都说，能不能保住工作、保住收入，还真不好说；有的客户来自体制内（机关、国企、事业单位），过去很任性，这几年减薪，换房不得不搁置了。
不止于此，近年来产业转型阵痛、经济拾阶而下，疫情也断断续续，再加上治理房地产、管制资本平台、互联网、教培行业等。这样的环境下，中产群体受到较大冲击。笔者所在的珠三角外围，购房主力之一就是机关国企事业单位员工，特别是大户型的房子，主要客户就是这类中产。
可见，预期和信心不足，绝不是简单的观望，反映收入下降及对未来预期不好。
02.
我们知道，2020年疫情后，经济复苏很大程度上靠地产。也就是房地产拉动投资（房地产拉动的投资占固投的51.5%）和被动消费（买房带动的装饰装修等消费）。这个依赖度不是疫情后才开始的，从2016年开始，楼市一直在历史最高位徘徊，疫情肆虐的2020-2021年，又上一个台阶。
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图：2016-2021年楼市一直在历史最高峰徘徊
这背后，既有实体资金为避险而流入楼市，也有房价上涨预期的资金吸附效应，更有一波一波需求端刺激（当下就是如此）的政策效应。我国近5年（2016-2021年）的商品房销售额占过去20年的56%。也就是，仅用了5年时间卖了过去20年56%的金额，需求透支很明显。
近期，中国金融四十人论坛（CF40）的一篇文章指出，2021年，居民八大类消费支出中，衣着、居住和食品烟酒等必需品消费基本回到了疫情之前的趋势水平。但是，耐用品消费和服务类消费等可选消费的复苏不及预期，距离疫情之前的趋势水平还有比较明显的缺口。
这其中，既有住房购置对消费产生的挤出效应，也有这几年居民收入下降，造成无力消费的效应。从住房购置来看，疫情不仅没有成为住房市场的阻力，反而因疫情后的各种刺激政策而非理性反弹，包括为地产纾困，宽松的资金流入地产，疫情下实体难赚钱，资金流向地产。
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03.
某种程度上，疫情后这几年，各地对地产的依赖度加大了。准确来讲，应对财政紧缩和疫情防控，客观上需要卖地和地产相关税收做贡献；应对传统行业下行，靠地产这个关联度大的行业拉一把，把相关行业的投资也带起来。2020年，土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%，中西部地区土地出让和房地产收入占到地方可支配财力的50%。
所以，包括资本市场在内，越来越忽视楼市基本面分析（比如供求关系），而是重视政策的走势。近日，地产股持续反弹，直接的催化因素，便是近期国家对于“因城施策促进良性循环和健康发展”、“不出不利于稳定市场预期的措施”、“更好满足购房者合理住房需求”一揽子部署。
还有，各地争先恐后的松绑或刺激。
于是，业内大V开始喊“牛市”了，声称当下就是2015年开启的那一轮楼市暴涨的前夜。对于地产的逻辑，市场看的很清楚：依赖度在加大，且依赖刚性是上升的，对下跌丝毫不能容忍。那么，有关库存、供求关系、杠杆率等等基本面指标，在强大的政策导向下基本无用。我就是赌你要松绑、要刺激、要放水，直到楼市真正反弹才罢休，“做多”是有道理的。
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松绑或刺激，一定有效果，但相比过去其边际效应在急剧萎缩。以政策刺激尺度最大的郑州为例，新政一个多月了，近期楼市有所回升的，主要是金水区、郑东新区、经开区和惠济区等房价较高、改善属性较强的板块。这与2020年疫情后的楼市复苏路径，完全是一个逻辑。
也就是，高收入人群基于资产配置、担心货币会贬值、追求更高质量的住房消费，而选择购房。所以，越是大户型房子，涨价越快。2018以来，大多数城市大户型住宅价格涨幅最大，南京、广州、天津、上海、杭州、郑州分别上涨了132.89%、58.60%、12.48%和10.96%、9.4%和8.4%。
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这种住房消费，与疫情后高端白酒、海淘奢侈品“消费热”是一样的，背后是收入结构的变化！
国家统计局的数据显示，2016-2020年，我国居民家庭高收入组的可支配收入累计增长了35%，而中等收入组只增长25%，相差10个百分点。2021年上半年，居民人均可支配收入比上年同期名义增长12.6%，但中位数增长11.6%，中位数是平均数的84.4%，收入差距依然在扩大。
近期，楼市稍有起色的几个城市，比如郑州、广州、深圳等等，基本都呈现大户型或中心区豪宅盘热卖的格局。貌似，又开始重复2020年疫情后的楼市走势：资本市场先知先觉，高收入人群紧随其后，带动楼市局部繁荣，地产金融加速器启动。紧接着，借助杠杆的投资者，也开始入市，形成房价上涨效应。最后，刚需跟着入市，从而形成了新一轮楼市全面繁荣。
04.
当下的楼市，与2020年疫情后，有多大的区别呢？除了房价又上了一个台阶外，最大的变化就是，作为购房主力的中产人群，收入在下降、预期在下降、信心在下降。当前持续不断的政策纾困和刺激，带动的是楼市金字塔尖那部分购房群体，对中产人群购房的带动效应，不能高估。
疫情断断续续，持续了2年多，对就业密集的生产、生活服务行业冲击更大，而资产价格受疫情后货币宽松、避险资金纷纷抢滩而较为坚挺。同时，高收入人群受益于先入为主地配置地产，充分享受到了资产价格上涨的收益，也是楼市的购买人群，但他们只是小众群体。
当中产人群因收入而信心不足时，楼市的“中坚力量”就不稳定了。看下图，每当楼市繁荣的时候，M1就会出现比较大的增长，意味着居民手持现金“代购”。2018-2021年楼市高位徘徊，但M1增速却迅速下降，意味着居民手持现金减少，楼市越来越成为富人的游戏了。
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所以，2018-2021年，一直是大户型、豪宅型房子消费在支撑着楼市。即便是刚需非常厚实的一线城市，大户型消费也占到了80%以上。这一次也不例外。但今非昔比、物是人非，这个购房群体越来越小众，越来越撑不起楼市。于是，从“政策底”到“市场底”的周期拉长了。
2015年，棚改定向注入货币，给楼市加杠杆，造就了一轮繁荣；2020年，空前的套利利差下，经营贷、消费贷给楼市加杠杆，也造就了一轮繁荣。目前，楼市告别低迷期，还得放开杠杆（甚至要更大的杠杆），才能创造杠杆驱动下的需求扎堆儿效应，以及随之而来的房价上涨效应。
当下，各地都在“等米下锅”，三批次供地的日程已经安排好了，疫情防控力度加大更加重了这种急迫性。于是，近期各地纾困楼市，从小打小闹转换到了加杠杆，比如广州的接力贷、燕郊降首付等。杠杆都好说，但首付呢？月供呢？还有那么大的能力吗？我表示怀疑。
更大的无奈是，近期和地方主政官员交流，还是那句话：吃饭与转型面前，吃饭最重要，转型留给未来吧。
这个话没错，但我已经听了十几年了，怎么才叫未来呢？
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